Ипотека бьет рекорды. Однако Центробанк обеспокоен таким агрессивным развитием этого сектора, ведомство заявило об угрозе формирования ипотечного пузыря. Тем не менее, по поручению президента ЦБ и АИЖК всего за 7 лет должны увеличить число семей, которые берут ипотеку, с 0,85 млн до 2 млн в год. Новострой-М разбирался – грозит ли рынку пузырь и что будет, если в России случится кризис аналогичный американскому в 2008 году.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE

На сегодняшний день на рынке первичного жилья нет признаков формирования ипотечного пузыря. Более того, текущие экономические показатели, наоборот, свидетельствуют о дефиците ипотечного кредитования по причине высоких процентов на жилищные займы, да и в принципе низкого уровня жизни большинства наших сограждан.

Во-первых, доля ипотечного портфеля в ВВП России составляет всего порядка 5%. Это очень низкий показатель. Например, примерно такие же значения наблюдаются в Мексике. При этом в странах Европы, например, Польше, значение равно 20%, Чехии – 16,6%. Поэтому с уверенностью можно говорить о том, что ипотечный рынок России обладает огромным потенциалом, который только еще придется реализовать. Причем доля ипотеки в ВВП США накануне кризиса 2007 года составляла 73%. У нас сейчас – в 15 раз меньше.

Во-вторых, доля просроченной задолженности по выданным ипотекам снижается. Например, просрочка на три и более месяцев равна всего 2,34% от общего объема выданных кредитов. В 2016 году значение составило 2,8%. Очевидно, что если бы речь шла о формировании ипотечного пузыря, то показатели должны были расти, а не снижаться.

Ограничения выдачи ипотеки без первоначального взноса снизят количество ипотечных сделок. Следует отметить, что рекордный спрос, который сегодня наблюдается, связан в том числе с появлением программ с нулевым взносом, когда на рынок вышли недавние студенты, клиенты с минимальными доходами, которые наконец смогли себе позволить жилье без сборов 20% от стоимости жилья. Доля ипотеки с нулевым взносом в общем объеме кредитов составила в 2017 году порядка 30%. В 2016 году – 6%. Поэтому в случае решения Центробанка, рынок может потерять до трети всех заемщиков, которых в Москве – порядка 50% от всего числа покупателей.

Не соглашусь и с тем, что сегодня банки гонятся за количеством, а не качеством. Согласно данным, опубликованным Объединенным Кредитным Бюро, с января по октябрь 2017 года банки одобрили только 59% поступивших заявок клиентов, в 2016 году – 50%. При этом наибольшее число отказов, по нашим оценкам, пришлось именно на ипотеку без первоначального взноса, а также на заявки от заемщиков предпенсионного возраста. Но самое интересное – более 75,1% отказов было связано с внутренней политикой самих банков. То есть кредиторы уже проводят строгий андеррайтинг по отношению к своим клиентам. И это вполне логично – никто из них не хочет иметь на балансе залоговое вторичное жилье, которое по большей части является низколиквидным, если речь идет о старом фонде – домах, построенных до 2000-х годов.

О формировании пузыря можно говорить, если как минимум 80% населения будут готовы брать кредит в ближайшие 2-3 года. Сейчас таких – только 29%. Сегодня основная часть населения попросту не в состоянии взять ипотеку. 40% домохозяйств испытывают проблемы с приобретением еды и одежды. Вряд ли стоит опасаться рекордного роста кредитования, который бы в итоге вылился в масштабный выход на рынок проблемных залоговых активов, способных обрушить цены. Даже при росте реальных доходов населения и повышении общего уровня жизни, «ипотечная картина» России лишь догонит уровень европейских стран.

Ирина Ячменева, и.о. руководителя департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость»

Мы считаем, что угрозы формирования ипотечного пузыря сейчас нет. Текущую ситуацию нельзя сравнивать с условиями, которые привели к формированию ипотечного пузыря в Америке. В нашей стране снижение ставок является долгожданным шагом, необходимым для стимулирования покупателей в сегменте кредитования и смежных сферах, в то время как западные страны и так кредитуют по минимальным ставкам, и спрос там охвачен максимально. Банкам остается только проводить рискованную политику, чтобы привлечь новых клиентов.

У нас же снижение ставок происходит по мере пересмотра ключевой ставки, и люди получают реальную возможность снизить свои затраты по ипотеке путем рефинансирования. Это значит, что нагрузка снижается, а вместе с этим и риск просрочек. Кроме того, снижение ипотеки ЦБ РФ проводит путем разработки мер, позволяющих уменьшить рисковый портфель банков.

В частности, планируется создать коэффициенты риска для кредитов с минимальным первоначальным взносом. Речь идет не о запрете, а о вводе коэффициента риска для таких кредитов. Дело в том, что первоначальный взнос служит некоторой гарантией того, что заемщик платежеспособен и серьезно относится к выплате кредитов, что снижает вероятность просрочек. В случае ипотеки с нулевым взносом банк рискует больше, однако обычно компенсирующим фактором является повышение процентной ставки и внимательная проверка клиента.

Повысить количество таких покупок сейчас можно через понижение ипотечной ставки – в этом случае больше семей могут принять решение о приобретении квартиры в кредит. Конечно, стимулирующим фактором будет и повышение дохода вместе с его стабильностью, но данный путь упирается в общее состояние экономики и меры по развитию бизнеса. Если, например, та или иная сфера «схлопывается», то это будет отрицательным образом влиять на платежеспособность населения.

Застройщики получают деньги по факту выдачи кредита, и в случае массового дефолта возникнет проблема именно погашения долга заемщиков перед банками.  Как итог – объем предложения на продажу возрастет, что повлечет за собой снижение цен, а вместе с этим и стоимость залоговых квартир. Возникнет риск, что банки недополучат деньги, что негативно скажется на их деятельности.  Ситуация на первичном рынке при этом будет зависеть от общей платежеспособности населения и покупательских настроений в совокупности с объемом предложения.  

Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Несмотря на то, что ипотека становится все доступнее, и доля ипотечных сделок стабильно растет, мы не видим предпосылок для образования ипотечного пузыря. Банки не раздают ипотечные кредиты всем желающим. По-прежнему к заемщику предъявляется ряд высоких требований, а андеррайтинговые службы проводят тщательные проверки. Качество ипотечного портфеля банков не ухудшается, а доля дефолтных заемщиков от года к году немного снижается. Кроме того, цены на недвижимость стабильны.

Планируется, что в этом году по требованию ЦБ минимальный первоначальный взнос при оформлении ипотечного кредита должен повыситься до 20%. Уровень востребованности ипотеки достаточно высокий. Соответственно меры Центробанка больше направлены не на предотвращение ипотечного пузыря, а на минимизацию возможности возникновения рисков и угрозы формирования ипотечного пузыря. Данная мера поспособствует улучшению качества ипотечного портфеля и наведения порядка в его структуре. Просто той части заемщиков, которая рассматривала для себя ипотеку с минимальным или нулевым первоначальным взносом как оперативное решение жилищных вопросов, придется откладывать покупку на некоторый период, до момента накопления достаточного размера первоначального взноса.

Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group

Опасения Центробанка, как это часто бывает, преувеличены. Ипотека становится все более доступной, но требования к привлекающим кредит гражданам не снижаются. Поэтому в России доля надежных ипотечных заемщиков достигает 95%. Более того, чаще всего ипотеку выплачивают полностью через пять-семь лет после ее получения, при этом средний срок кредитования составляет 15 лет, а предельный – 20-30 лет. Проще говоря, наши соотечественники – в основном дисциплинированные заемщики. Кроме того, в России крайне низкая доля просроченной ипотечной задолженности, не более 3%. Как правило, ипотечные кредиты обеспечены неплохим залогом.

На мой взгляд, у банков нет цели наращивать объемы кредитования любой ценой. Кредиторы и, что немаловажно, государство (напомню, что еще год назад действовала инициированная властями господдержка ипотечных заемщиков) стремятся помочь экономически активным людям приобрести собственное жилье сегодня. Это цивилизованный подход. Ипотечное кредитование, как часть банковского сектора экономики, эффективно регулируется и контролируется Центробанком. Созданы специальные институты развития отрасли, такие как АИЖК. Более того, переход на схему приобретения жилья по эскроу-счетам и проектному финансированию со стороны уполномоченных банков создаст единую цепочку между покупателем, застройщиком и банком. В рамках такой модели власти получат возможность «держать руку на пульсе» отрасли и смогут предотвратить образование ипотечного пузыря еще на ранней стадии.