Самые прибыльные новостройки Москвы: 10 жилых комплексов, сильнее всего подорожавших за III квартала 2020

Покупку квартиры в строящемся ЖК можно назвать одним из самых популярных инструментов инвестирования сегодня. Благодаря программе льготной ипотеки, продленной до 1 июля 2021 года, приобрести жилье в новостройке стало гораздо проще. Главное – выбрать проект с мощным инвестиционным потенциалом. В этом нашим читателям поможет Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»: специально для Новострой-М он собрал «десятку» столичных жилых комплексов, которые больше всего подорожали за III квартала этого года.

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.01.2020 и на 01.10.2020 с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы. Для оценки динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т.е. стоимость всех квартир в продаже на дату, делённая на суммарную площадь всех квартир.

Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения – например, если в начале 2020 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в сентябре 2020 года те квартиры были уже распроданы, и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и наоборот, снизиться.

При подготовке данного рейтинга за 9 месяцев, как и в прошлом рейтинге за полгода, подтвердилось, что большинство проектов, сильнее всего подорожавших за 3 квартала на «бумаге» (или «экране», как вам угодно) относятся к элитному или премиум-классу.

Однако, как известно, на этом рынке ценообразование очень закрытое, и практикуется индивидуальный подход к клиенту. Подорожание в основном было обусловлено ростом курса доллара США к рублю – с 61 в январе до 80 рублей в марте 2020 года, с последующим удешевлением до 70 рублей в июне и ростом обратно до 79 рублей в сентябре.

В любом случае, рассматривать проекты на этом рынке в качестве объекта инвестиций для широкого круга лиц не стоит.

Поэтому в данный рейтинг вошли проекты классов от «эконом» до «бизнес», не столь зависимые от иностранных валют, и с более демократичным порогом входа для инвестирования или покупки. Хотя этот порог в последнее время становится всё выше и выше…

6 из 10 проектов были представлены в прошлом рейтинге за 6 месяцев.

На 10 месте – RiverSky от ГК «Инград», в прошлом рейтинге занимал 6 место. Привлекательное место практически в центре Москвы, хорошие темпы строительства, планомерное повышение цен на фоне стабильных продаж говорят об одном – девелопер знает, что делает.

Осталось потерпеть год до ввода, и покупатели получат не просто квартиру, а существенно выросшую в цене недвижимость – только за 9 месяцев средняя цена прибавила 29% (до 362,5 тыс. руб./кв.м), что уже впечатляюще для бизнес-класса.

9 место занял новичок в ТОП-10 – ЖК «Лучи» (ЛСР). Проект давно известен на рынке, но тем не менее пользуется спросом, хотя, конечно, платить по 223 тыс. руб./кв.м (+29,4% за 9 месяцев) за панельный дом проекта эконом-класса за МКАДом (хоть и в ЗАО) согласны далеко не все покупатели. Однако до сдачи в самых «поздних» корпусах – один год, так что можно и подумать, брать или нет.

Ещё один новичок ТОП-10 – ЖК «Преображение» комфорт-класса (ГК «Инград») - на 8 месте. Комплекс сдаётся (вот совпадение!) тоже до конца следующего года, однако высокая стадия строительной готовности (фасадные работы) в совокупности с небольшим остатком предложения (остатки, как известно, сладки) позволили набрать средней цене почти 32% (до 250,2 тыс. руб./кв.м).

Самый масштабный проект бизнес-класса в Москве (да, наверно, и во всей России) ЖК «ЗИЛАРТ» (ЛСР) занял 7 место (в прошлом рейтинге был на 4-й позиции). Рост средней цены за 9 месяцев составил 32%, и сейчас она около 346 тыс. руб./кв.м. Дорого для масштабного проекта? Покупатели считают иначе.

Основная масса квартир будет сдаваться в 2022 и позже. Инвестиционная составляющая налицо, если планировать действительно долгосрочные инвестиции – ведь строить там можно ещё много, и если продавать свою квартиру, конкурируя с предложением застройщика, то придётся демпинговать.

6-ю позицию занимает ещё один новичок ТОП-10 «Рихард» (бизнес -класс?), названный в честь знаменитого разведчика, фамилию которого носит улица, где возводится жилой комплекс от ФСК. Рост средней цены за 9 месяцев до без малого 300 тыс. руб. за кв.м (+34,7%) обусловлен планомерным повышением цены. Темпы строительства позволяют верить, что проект будет сдан в начале 2022 года, а стабильные продажи на фоне роста цены говорят и о наличии определённой инвестиционной составляющей.

В пятёрку лучших вошли два проекта от «Интеко». West Garden бизнес-класса, благодаря плавному повышению цен с апреля (и более агрессивному в марте и августе) подорожал за 9 месяцев на 35,8% (до 364 тыс. руб./кв.м) и занял пятое место (был на 2-м месте в рейтинге за полгода). Но покупатели распробовали «вкус» проекта, и готовы его брать даже по такой цене. А учитывая нескорые сроки сдачи (2022 и 2023 годы), можно ожидать и дальнейшего роста цен в данном проекте.

Другой ЖК от «Интеко» занял 3 место (сохранил свою позицию по сравнению с прошлым рейтингом) – «Вестердам». До почти 255 тыс. руб./кв.м (+36,3%) подорожал данный проект, не поверите, комфорт-класса. Как и в случае со «старшим братом» West Garden, рост цены не отпугивает покупателей, а даже наоборот – ведь инвестиционная привлекательность проекта явно высока (при сроках сдачи в 2022 и 2023 годах).

Четвёртое место занял Wellton Towers от ГК «Крост». Можно долго спорить, к какому классу его отнести ввиду скромных площадей квартир, однако средняя цена ещё вырастет за это время к тем 36,1%, которые уже есть за 9 месяцев этого года.

Впечатляющий ценник (средняя цена – 307,3 тыс. руб./кв.м) обусловлен не только ростом самой цены, но и изменением структуры предложения – большая часть экспонируемых квартир представлена на высоких и очень высоких этажах (от 30-го и выше), которые сами по себе дороже. Меньше чем через год проект уже сдаётся.

На второй ступеньке пьедестала новичок в ТОП-10 из Тюмени – «Донской квартал» бизнес-класса! Он же – единственный комплекс апартаментов в рейтинге. Отличный дебют для «Страна Девелопмент», очень высокие темпы строительства, качественная архитектура и близость центра позволяют найти покупателей даже по выросшей до 312,6 тыс. руб./кв.м (+40,2%, основное повышение пришлось на июнь-июль).

Сдача по плану – в 3 квартале следующего года, однако явно будет намного раньше. И это даёт право считать данный проект самым инвестиционно привлекательным на сегодняшний день, потому что…

Занявший как и в прошлый раз первое место ЖК комфорт-класса Stellar City («Ташир») в основном подорожал в марте этого года, что тогда резко снизило темпы продаж. Учитывая низкую стадию готовности следующих корпусов, можно предположить, что продажи будут вестись довольно долго, и говорить об инвестиционной составляющей (несмотря на рост средней цены почти на 41%, до 179,1 тыс. руб./кв.м) сложно, поскольку потом придётся при продаже своей инвестиционной квартиры конкурировать с застройщиком.

В отличие от прошлого рейтинга (за 6 месяцев), в большинстве проектов, занявших места в ТОП-10, повышение цен велось плавно, планомерно, и это не отразилось негативно на продажах.

Таким образом, сегодняшнего покупателя не пугают выросшие цены, потому что этот рост позволяет существенно «сгладить» подешевевшая до 6,5% ипотека.

Ну а для тех, у кого есть некая наличная сумма, вообще настали отличные времена – попробуйте найдите депозиты под такие проценты в банках, и даже на фондовом рынке не всегда удастся обеспечить такую доходность (при куда более высоких рисках). А тут – и актив есть, и в цене растёт.

ТОП-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены за январь-сентябрь 2020 года

«Сейчас самое время для спекулятивных инвестиций на рынке жилья»

Автор: Денис Бобков специально для Новострой-М