Так сложилось, что переход строительной отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета создал более чем благоприятные условия для спекулятивных инвестиций в новостройки. Купить квартиру на старте продаж, подождать немного и перепродать ее – эта схема сегодня действительно способна принести инвестору неплохой доход. О наиболее эффективных способах вложения в недвижимость специально для Новострой-М рассказал Феликс Блинов, генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал», председатель Комитета по инвестициям РГУД.
Сегодня на рынке жилой недвижимости вследствие вступления в силу изменений в 214-ФЗ и перехода девелоперов на эскроу-счета мы видим падение объемов ввода жилья, снижение рентабельности девелоперских проектов и, как следствие, падение предложения.
Недоступность проектного финансирования для небольших застройщиков способствует их уходу и консолидации рынка. При этом спрос на жилье остается достаточно стабильным и дополнительно поддерживается субсидируемой ипотекой.
В результате наблюдается повышение стоимости жилья на первичном рынке – в среднем за этот год она выросла примерно на 8%. Поэтому сейчас самое время для спекулятивных инвестиций на рынке жилья. Потому что, скорее всего, нарастить ввод и объемы проектного финансирования в необходимом для отрасли количестве быстро вряд ли удастся.
Заместить «убитый» рынок ДДУ в том виде, в каком он был, не так просто. Так, существовавшая ранее структура фондирования отрасли предполагала порядка 80% средств от участников долевого строительства, 13% кредита и остальное – собственный капитал девелопера.
В рамках новой модели финансирования и замещения средств дольщиков кредитными отрасль требует докапитализации на 300-400 млрд руб. Сами по себе кризисные явления подстегивают население инвестировать в недвижимость как в достаточно понятный и традиционный актив. Поэтому спекулятивные истории на рынке жилой недвижимости в текущей ситуации дадут хорошую доходность.
Как это сделать? Купить однокомнатную квартиру в только что стартовавшем проекте, подождать какое-то время (но главное – не пересидеть) и продать ее с приростом в стоимости.
Например, сейчас мы видим, что на стадии котлована двухкомнатная квартира продавалась за 8 млн руб., а сегодня она реализуется уже за 10 млн руб., в то время как дом построен только наполовину.
Главное в спекулятивной инвестиции вовремя поймать момент входа и выхода. Если же воспользоваться льготной ипотекой, вложив 50% собственных средств, а остальные 50% – кредитные, то доходность на капитал инвестора еще увеличится. Стоит заметить, что доходность таких инвестиций, как правило, обгоняет темп роста валюты.
Что касается долгосрочных инвестиций на рынке жилой недвижимости, сегодня они малоперспективны. Нет никакого смысла в том, чтобы купить квартиру и реализовать ее лет через пять. Долгосрочные инвестиции актуальны для объектов коммерческой недвижимости, и, в первую очередь, стрит-ритейла.
Сегодня этот сегмент чувствует себя не самым лучшим образом, но ситуация изменится. Все кризисные явления, в том числе, пандемия, временные. Мы будем выходить из них какое-то время, но рост все равно наступит. И рынок стрит-ритейла предсказуемо оживет. Но инвестируя в стрит-ритейл, важно помнить, что это – комплексная история, в таких инвестициях нужно разбираться, потому что часто даже доходность объектов стрит-ритейла на одной стороне улицы серьезным образом отличается от другой.
Если инвестор не профессионал на этом рынке и нет времени на то, чтобы глубоко вникать в этот процесс, можно выбрать другой путь, который давно и успешно работает во всем мире, – инвестировать через механизм коллективных инвестиций, например, через закрытые паевые инвестиционные фонды.
Для этого нужно выбрать профессиональную управляющую компанию (ориентируясь, например, на экспертные рейтинги этих УК), а она уже инвестирует средства инвестора в активы. В результате инвестор получает не только экспертизу профессионалов, разбирающихся в рынке, но и доступ к другим классам активов, так как коллективные инвестиции позволяют инвестировать в более дорогостоящие объекты.
Например, объединив капитал, инвесторы могут купить не только объекты стрит-ритейла за 20 млн руб., но и склад за 1 млрд руб. Самостоятельно такая инвестиция им недоступна, но от лица фонда это могут сделать управляющие компании в интересах своих инвесторов.
Резюмируем. Инвестировать сегодня можно и нужно. Недвижимость всегда была, есть и будет в фокусе инвестора. Но вкладывать средства нужно, четко понимая свою стратегию, а также то, с кем ты это делаешь.
Читайте также
«Инвестор на рынке новостроек может получать доход в 7-8% годовых, что почти в два раза выше процента по вкладам»
Квартира дорогая – квартира дешевая: что будет с ценами на новостройки в 2020 году
Автор: Феликс Блинов специально для Новострой-М
Дата публикации 22 сентября 2020
