Нестабильная ситуация на валютном рынке заставляет все чаще задумываться о том, куда вложить деньги, чтобы не потерять их. Многие сегодня выбирают жилую недвижимость, но не всегда угадывают с объектом инвестирования. Новострой-М специально для читателей публикует исследование Петра Монича, автора телеграм-канала «Недвижимость инсайды», о столичных жилых комплексах, в которые можно уверенно вложить средства и получить доход.
Что такое инвестпроект в недвижимости?
Проект можно считать инвестиционно привлекательным, если его норма доходности превышает 10% годовых. Каждый решает непосредственно сам, какой уровень доходности ему необходим, лучшие проекты по доходности могут превысить значение 20% годовых.
Проекты крупных застройщиков редко являются инвестиционными, так как чаще всего это проекты комплексного освоения со значительными объемами, плюс уровень стартовых цен для конечных потребителей.
Небольшой проект в большом котле спроса – настоящий успех как для девелопера, так и инвестора. Большими котлами спроса на данный момент являются районы, которые начали «расселяться» – Митино, Ясенево, Бутово, Марьино. Также могут быть инвестиционно привлекательными точечные проекты в пределах или около ТТК.
Большие проекты (более 100 тыс. кв. м) не подходят для инвестирования, так как начинается «каннибализм объемов», и вероятность продать дороже квартиру, чем это сделает застройщик в n-ой очереди проекта, стремится к 0. Сдавать квартиру в проекте более чем на 100 тыс. кв. м также сложно, потому что будет сформирована высококонкурентная среда в рамках жилого комплекса.
Составляющие успеха инвестирования
Возможности:
– S проекта – менее 50 тыс. кв. м
– Метро в пешей доступности
– Отложенный спрос
– Большой котел спроса
Риски:
– S проекта – более 70 тыс. кв. м
– Нет метро/жд
– Значительное конкурентное окружение в локации
– Малоизвестный застройщик, девелопер одного проекта
– Договоры бронирования
Перспективные проекты: наиболее удачные варианты для инвестирования
Комфорт- и экономкласс:
Молжаниново – проект Группы «Самолет». Старт – зима 2021, возможные цены старта – 110 тыс. руб/кв. м, финиша – 145 тыс. руб/кв. м, рост – 32%. Рядом МЦД;
Шоссейная, 90 – проект МИЦ на набережной Москвы-реки со значительным котлом спроса. Старт: весна 2021, возможные цены старта – 190 тыс. руб/кв. м, финиша – 240 тыс. руб/кв. м, рост – 26%;
ТПУ Верхние Лихоборы – проект «Восток девелопмент» на севере с отложенным спросом. Выход – осень 2020, возможные цены старта – 170 тыс. руб./кв. м, финиша – 220 тыс. руб./кв. м, рост – 29%. Рядом метро;
Открытое ш., 14 – проект 3S Group «Талисман на Рокоссовского». Выход – осень 2020, возможные цены старта – 170 тыс. руб./кв. м, финиша – 220 тыс. руб./кв. м, рост – 29%. Рядом метро.
Бизнес-класс:
Щукинская, 7 – точечный проект в зеленой зоне. Старт: весна 2021, возможные цены старта – 180 тыс. руб/кв. м, финиша – 240 тыс. руб/кв. м, рост – 33%;
Даниловская, 8 – проект «Главстрой» на набережной в локации «Павелецкая». Выход – лето 2021, возможные цены старта – 250 тыс. руб./кв. м, финиша – 330 тыс. руб./кв. м, рост – 32%;
Кржижановского, 31 – проект «Главстрой». Выход – осень 2020. Возможные цены старта – 220 тыс. руб/кв. м, финиша – 290 тыс. руб/кв. м, рост – 32%. Престижный юго-запад;
Старокалужское ш. – проект AFI Development: может быть инвестиционный старт. Выход: зима 2021. Возможные цены старта: 210 тыс. руб/кв. м, финиша – 280 тыс. руб/кв. м, рост – 33%. Престижный юго-запад.
Премиум-класс:
Кутузовский, 16 – проект от АДМ и АЕОН, получение документов на финальной стадии. Выход: зима 2021. Возможные цены старта: 250 тыс. руб/кв. м, финиша – 330 тыс. руб/кв. м, рост – 32%;
Кутузовский, 12/1 – проект Capital Group – хороший вариант, если получится попасть в первый пул вывода объемов. Выход: зима 2021. Возможные цены старта: 250 тыс. руб/кв. м, финиша – 330 тыс. руб/кв. м, рост – 32%;
Летниковская, 4 – Группа «Эталон». Выход – лето 2021. Возможные цены старта: 250 тыс. руб/кв. м, финиша – 330 тыс. руб/кв. м, рост – 32%. Точка роста города – Павелецкая;
Летниковская, 11/10 от ГК «Пионер» – точка роста города – Павелецкая, большой офисный кластер, транспортный узел. Выход – зима 2021. Возможные цены старта – 250 тыс. руб./кв. м, финиша – 330 тыс. руб./кв. м, рост – 32%.
Перспективные проекты для инвестирования
Вятская, 47 – проект ГК «Инград», выход – лето 2021. Возможные цены старта – 190 тыс. руб/кв. м, финиша – 250 тыс. руб/кв. м, рост – 32%. Близко к центру;
Will Towers – проект УЭЗ, выход – зима 2021. Возможные цены старта – 230 тыс. руб/кв. м, финиша – 300 тыс. руб/кв. м, рост – 30%;
ТПУ Петровско-Разумовская – проект ГК «Пионер», выход – весна 2021, возможные цены старта – 170 тыс. руб/кв. м, финиша – 220 тыс. руб/кв. м, рост – 29%. Большой котел спроса, метро;
Магистральная, 2,8 – проект «Главстрой», выход – весна 2022, возможные цены старта – 190 тыс. руб./кв. м, финиша – 245 тыс. руб./кв. м, рост – 29%. Точка роста города – «Большой Сити»;
Варшавское, 170Е – проект «Зеленая вертикаль» от «Э.К. Девелопмент». Выход – осень 2020. Возможные цены старта – 140 тыс. руб./кв. м, финиша – 180 тыс. руб./кв. м, рост – 29%. Значительный котел спроса, рядом метро;
Адмирала Макарова, 2 – проект ГК «Инград», выход – лето 2021. Возможные цены старта – 180 тыс. руб./кв. м, финиша – 230 тыс. руб./кв. м, рост – 28%. Рядом метро, МЦК;
Озерная, 42 – проект Группы компаний ПИК, выход – осень 2020. Возможные цены старта – 220 тыс. руб./кв. м, финиша – 280 тыс. руб./кв. м, рост – 27%. Престижный юго-запад;
ТПУ Нагатинский Затон – УЭЗ, выход – осень 2020. Возможные цены старта – 190 тыс. руб./кв. м, финиша – 240 тыс. руб./кв. м, рост – 26%;
Дербеневская, 20 – проект Группы компаний ПИК, выход – зима 2021, возможные цены на старте – 230 тыс. руб./кв. м, на финише – 290 тыс. руб./кв. м, рост – 26%. Точка роста города – Павелецкая;
Матросская Тишина, 1А – проект Stone Hedge, выход – лето 2021, старт – 230 тыс. руб./кв. м, финиш – 290 тыс. руб./кв. м, рост – 26%. Большой котел спроса, в локации давно не было проектов;
3-я Гражданская, 35 – проект «Энергостройинвест», выход – зима 2021, возможные цены старта – 175 тыс. руб/кв. м, финиша – 220 тыс. руб/кв. м, рост – 26%;
Пресненский вал, 27 – проект Группы компаний ПИК, выход – осень 2020. Возможные цены старта – 350 тыс. руб/кв. м, финиша – 440 тыс. руб/кв. м, рост – 26%. Точка роста города – Белорусская;
Ботаническая, 29 – проект ГК «Основа», выход – весна 2021. Возможные цены старта – 200 тыс. руб/кв. м, финиша – 250 тыс. руб/кв. м, рост – 25%;
Ленинградский, 57 – проект ГК «Кортрос», выход – лето 2021. Возможные цены старта – 200 тыс. руб/кв. м, финиша – 250 тыс. руб/кв. м, рост – 25%;
Шарикоподшипниковская, 11 – проект ГК «Гранель», выход – осень 2021. Возможные цены старта – 200 тыс. руб/кв. м, финиша – 250 тыс. руб/кв. м, рост – 25%;
ТПУ Авиамоторная – Мосинжпроект. Выход – осень 2020. Возможные цены старта – 200 тыс. руб/кв. м, финиша – 250 тыс. руб/кв. м, рост – 25%;
ТПУ Мичуринский Проспект – CRCC и Мосинжпроект, выход: осень 2020, старт – 240 тыс. руб./кв. м, финиш – 300 тыс. руб/кв. м, рост – 25%. Престижный запад;
Варшавское ш., 143А – проект «РГ-Девелопмент», выход – осень 2020, возможные цены старта – 145 тыс. руб/кв. м, финиша – 180 тыс. руб/кв. м, рост – 24%. Значительный котел, метро;
Ленинский, 38 – Hutton. Выход – зима 2021, возможные цены старта – 250 тыс. руб/кв. м, финиша – 310 тыс. руб/кв. м, рост – 24%;
Часовая, 28 – проект Группы компаний ПИК, выход – зима 2021. Возможные цены старта – 250 тыс. руб/кв. м, финиша – 310 тыс. руб/кв. м, рост – 24%;
Рябиновая, 22 – проект Группы компаний ПИК, выход – осень 2020. Возможные цены старта – 210 тыс. руб/кв. м, финиша – 260 тыс. руб/кв. м, рост – 24%;
Староватутинский, 12 – проект Группы компаний ПИК, выход – осень 2020. Возможные цены старта – 170 тыс. руб/кв. м, финиша – 210 тыс. руб/кв. м, рост – 24%;
Михалковская, 50 – ГК «Основа», выход – весна 2021. Возможные цены старта – 215 тыс. руб/кв. м, финиша – 265 тыс. руб/кв. м, рост – 23%;
Ботаническая, 29 – проект ГК «Основа», выход – зима 2021. Возможные цены старта – 200 тыс. руб/кв. м, финиша – 270 тыс. руб/кв. м, рост – 23%;
Симоновская наб., 2 – проект Группы компаний ПИК, выход – осень 2020. Возможные цены старта – 220 тыс. руб/кв. м, финиша – 270 тыс. руб/кв. м, рост – 23%. Набережная;
ТПУ Шелепиха – ЖК Cosmopolit, Мосинжпроект. Выход – осень 2020. Возможные цены старта – 220 тыс. руб/кв. м, финиша – 270 тыс. руб/кв. м, рост – 23%;
Волгоградский пр-т., 32 – проект ГК «Гранель», выход – весна 2021. Возможные цены старта – 155 тыс. руб/кв. м, финиша – 190 тыс. руб/кв. м, рост – 23%;
Кронштадтский, 14 – Группа компаний ПИК. Выход – осень 2020. Возможные цены старта – 200 тыс. руб/кв. м, финиша – 245 тыс. руб/кв. м, рост – 23%;
Рязанский, 2 – ЖК SREDA от Группы «Аквилон» – выход: осень 2020. Возможные цены старта – 180 тыс. руб/кв. м, финиша – 220 тыс. руб/кв. м, рост – 22%;
Кусковская, 12 – Группа компаний ПИК. Выход – лето 2021. Возможные цены старта – 180 тыс. руб/кв. м, финиша – 220 тыс. руб/кв. м, рост – 22%;
Кольская, 8 – Группа компаний ПИК. Выход – осень 2020. Возможные цены старта – 180 тыс. руб/кв. м, финиша – 220 тыс. руб/кв. м, рост – 22%;
Старокоптевский, 7 – Группа компаний ПИК. Выход – осень 2020. Возможные цены старта – 180 тыс. руб/кв. м, финиша – 220 тыс. руб/кв. м, рост – 22%;
Малая Почтовая, 12 – проект ГК «Гранель». Выход – весна 2021. Возможные цены старта – 230 тыс. руб/кв. м, финиша – 280 тыс. руб/кв. м, рост – 22%;
Куркинское, 15 – Glorax Development. Выход – весна 2021. Возможные цены старта – 140 тыс. руб/кв. м, финиша – 170 тыс. руб/кв. м, рост – 21%.
Премиальные перспективные проекты
Sminex:
– Слободской пер., 6. Выход – весна 2021;
– Большой Толмачевский пер., 5. Выход – осень 2020.
Hutton:
– Садовая-Сухаревская, 14. Выход – зима 2021;
– Ленинский, 38. Выход – зима 2021.
Другие:
– Китайгородский пр-д, 9/5 – проект «Betskoy» от Vanke Group, выход – зима-весна 2021;
– Кутузовский пр-т, 12/1 – проект Capital Group, выход – весна 2020;
– Калошин пер., 6 – проект «БЭЛ Девелопмент», выход – весна-лето 2020;
– Соймоновский пр-д, 7 – проект «Главстрой», выход – лето 2020;
– 1-й Тружеников пер., 12-14 – проект Coldy, выход – весна-лето 2021;
– Трехпудный пер., 9 к.1 – проект редевелопмента типографии Левенсона в Трехпудном переулке, выход – лето 2020;
– Олсуфьевский пер., 10 – есть архитектурный проект от Kleinewelt Architekten, выход – лето-осень 2020;
– Лужнецкая, 2/4 – проект «Абсолют Недвижимость». Выход – осень 2020;
– Сретенка, 13 – проект «Главстрой», выход – осень 2020;
– Полянка, 16 – проект редевелопмента, выход – весна 2021;
– Пречистенка, 8 – проект Insolver, выход – осень 2020;
– Лужнецкая, 10 – проект ГК «Инград», выход – весна 2022.
Проекты для инвестирования, которые уже вышли на рынок
Комфорт- и экономкласс:
ЖК «Красноказарменная 15» – Группа компаний ПИК. Выход: июль 2020. Цена сейчас – 215 тыс. руб/кв. м, прогнозная цена финиша – 260 тыс. руб/кв. м, рост – 21%;
ЖК «Руставели 14» – Группа компаний ПИК. Выход: сентябрь 2020. Цена сейчас – 215 тыс. руб/кв. м, прогнозная цена финиша – 255 тыс. руб/кв. м, рост – 19%. Есть интересные цены на некоторые лоты: например, 2-комнатные квартиры 60+ кв. м.
Бизнес-класс:
Апарт-комплекс «Правда» от Группы ПСН. Выход: июнь 2020. Цена сейчас – 250 тыс. руб/кв. м, прогнозная цена финиша – 300 тыс. руб/кв. м, рост – 20%;
Апарт-комплекс SLAVA – выход: сентябрь 2020. Цена сейчас – 310 тыс. руб/кв. м, прогнозная цена финиша – 370 тыс. руб/кв. м, рост – 19%.
Премиум-класс:
ЖК «Titul на Якиманке» – небольшой клубный дом от «Центр-Инвест». Выход: сентябрь 2020. Цена сейчас – 600 тыс. руб/кв. м, прогнозная цена финиша – 900 тыс. руб/кв. м, рост – 50%;
Клубный дом LUMIN от Hutton, выход: июль 2020. Цена сейчас – 650 тыс. руб/кв. м, прогнозная цена финиша – 800 тыс. руб/кв. м, рост – 23%;
Kazakov Grand Loft – объект Coldy, выход: август 2020, цена сейчас – 370 тыс. руб/кв. м, прогнозная цена финиша – 450 тыс. руб/кв. м, рост – 22%.
Читайте также
«Сейчас самое время для спекулятивных инвестиций на рынке жилья»
Как еще заработать на недвижимости: инструкция по эффективному вложению в ЗПИФы
Автор: Петр Монич специально для Новострой-М
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
Дата публикации 09 октября 2020
