В свежем квартальном рейтинге самых подорожавших новостроек Москвы – полное обновление: в десятку не попал ни один проект из предыдущего списка. В каких ЖК цны росли в первом квартале опережающими темпами, для Новострой-М проанализировал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
Картина рынка
Прошлый рейтинг составлялся за IV квартал 2024, когда ключевая ставка была повышена до 21% (и только жалобы на прямую линию Путина в декабре смогли остановить агрессивную политику ЦБ). Курс доллара подрос и держался на уровне 95–110 рублей – не сказать, чтобы он был стабильным, но, похоже, всё меньше и меньше людей это беспокоит.
В I квартале ключевая ставка осталась прежней, и на депозитах сохраняются значения около 20% годовых, что стимулирует потенциальных покупателей новостроек держать деньги в сберегательной кассе, как советовал персонаж советского кино Жорж Милославский.
С точки зрения статистики рынка, спрос попал в какие-то «качели»: результаты января 2025 года оказались существенно ниже результатов декабря 2024-го (количество зарегистрированных ДДУ более чем на 30% ниже), но при этом лучше результатов января 2024 года (+27%, когда банки начали экспериментировать с комиссиями за выдачу всех программ ипотеки). Результаты февраля 2025 удивили даже бывалых: рост на 51% к январю, и продажи на 9% лучше, чем в феврале 2024-го. Март 2025-го на фоне такого многообещающего начала года подкачал – это был худший март с 2021 года, а просадка к февралю составила 19%.
Так или иначе, нельзя сказать, что рынок находится в жёсткой стагнации, которую предрекали некоторые в связи с завершением льготной программы ипотеки, ужесточением условий по остальным госпрограммам и всё это – на фоне прямо-таки заградительной ключевой ставки, удерживаемой железной рукой Эльвиры Сахипзадовны.
Динамика роста цен сегодняшнего рейтинга рассчитывалась от средних цен предложения на соответствующие даты, с учётом скидок (при их наличии на эти даты).
Рейтинг
В этот раз никто из финалистов прошлого топ-10 в список не вошёл, но некоторые компании, которые фигурировали в прошлом рейтинге, представлены и здесь. Однако обо всём по порядку.
Рейтинг открывает группа компаний А101 с проектом комфорт-класса «Южные сады». Кто сказал, что за МКАД жизни нет? Есть, и ещё какая, если туда проложено метро. А метро там есть. С ростом 12,4% за квартал и средней ценой 319,9 тыс. руб./кв. м проект занимает 10-е место в сегодняшнем рейтинге. Выбор у покупателей имеется – есть корпуса со сроком сдачи в 2026 году.
То ли заброшенные Александром Овечкиным (чья академия открывается неподалёку) рекордные шайбы сработали, то ли в принципе всё больше и больше покупателей хотят приобрести свой остров, но факт остаётся фактом – средняя цена в проекте «Донстроя» выросла на 14,7% за квартал (9 место) и достигла уже 809,5 тыс. руб./кв. м. Большой комплексный проект с развитой инфраструктурой, с отличной транспортной доступностью, а главное – с Москвой-рекой, огибающей проект с двух сторон – пожалуй, в Москве можно немного найти аналогичных мест (хотя они есть).
Следующий ЖК бизнес-класса от «Группы ЛСР» – «Дмитровское небо» – занял 8 место в рейтинге с показателем 15,1% роста за квартал (469,4 тыс. руб./кв. м). Кстати, во II квартале 2024 года этот проект возглавил наш топ-10, поэтому процитирую оттуда: «Можно долго спорить, как соотносятся средняя площадь квартир 39 кв. м и заявленный бизнес-класс (какие времена, такой и бизнес), но спрос есть, а значит, и цены растут». Единственное «но»: в основном сейчас в продаже выставлены квартиры в корпусах со сроком сдачи III–IV кварталы 2025 года, а значит большим «инвестом» уже не пахнет.
На 7 месте – проект Level Group, которая заняла в топ-10 аж четыре позиции (!). Ранее случалось, что один девелопер занимал 4 строчки (как правило, это был ПИК, что в общем объяснимо), однако здесь это стало откровением. Справедливости ради, в одном из прошлых рейтингов Level Group удалось занять в десятке 3 строчки своими проектами.
Итак, проект бизнес-класса «Level Академическая» с ценником премиум-класса (текущая прайсовая средняя цена – 882,1 тыс. руб./кв. м) прибавил 15,4% за квартал. Ценник пусть вас не отпугивает – Level Group традиционно щедр на скидки при 100% оплате или ипотеке (до 35%), однако инвестиционный потенциал уже на излёте – проект сдаётся уже в следующем (третьем) квартале 2025 года, и, судя по текущей готовности, переноса сроков не будет.
6 место также осталось за Level – «Level Нижегородская». Тут уже речь о проекте комфорт-класса из 8 корпусов, в продаже представлены первые пять. Срок сдачи – в IV квартале 2026 года, и явно проект вырастет куда больше, чем на текущие 16,1% за I квартал (до 396,1 тыс. руб./кв. м). Неплохая транспортная доступность, один из корпусов с отделкой white box – что ещё нужно, чтобы спокойно заработать деньги на данном проекте?
Проект Republic от девелопера Forma «Страна Девелопмент» из Тюмени показал впечатляющие 17,4% роста за квартал (5 место в рейтинге), но чуток не хватило, чтобы перейти порог в 800 тыс. руб./кв. м (на конец I квартала - 777 тыс. руб./кв. м), что для премиум-класса в данной локации в общем-то немного. Все участники рынка до сих пор гадают, что не так пошло у Forma (a.k.a ПИК) с данным проектом (напомним, что в январе компании Forma и «Страна Девелопмент» заявили о партнерстве и дальнейшем совместном развитии проекта Republic – ред.). Так или иначе, стройка идёт, цены растут, часть корпусов сдаются в 2027 году, а потенциал местоположения явно выше, чем текущая средняя цена.
В шаге от пьедестала Концерн КРОСТ со своим проектом бизнес-класса Crystal. Средняя цена выросла за квартал на 17,6% и на текущий момент составляет 512,5 тыс. руб./кв. м, что позволило занять 4-е место. Учитывая локацию (Хорошёво-Мнёвники) – цена соответствует. На перенос сроков на 15 месяцев можно посмотреть негативно, а можно философски – ведь теперь проект сдаётся в конце 2026 года, а значит есть время заработать. И стройка идёт вполне неплохими темпами.
Бронза в сегодняшнем рейтинге достаётся… снова проекту Level – на этот раз «Level Мичуринский». ЖК бизнес-класса в престижном Западном округе подорожал за квартал сразу на 19,3% (средняя цена составила на конец квартала 535,7 тыс. руб./кв. м). Можно поспорить, насколько там реально «Мичуринский» (одноимённый проспект действительно есть неподалёку, однако отделён от проекта рекой Очаковка, и строго говоря новостройку нужно было бы отнести к локации Очаково). Тем не менее, покупатель голосует рублём, а значит – проект неплох, и есть корпуса со сроками сдачи в 2026–2027 годах – потенциал сохраняется.
Серебро получает ещё один проект Level Group – «Level Звенигородская». Что любопытно, при куда более близком расположении к центру, этот ЖК почему-то изначально стали реализовать в комфорт-классе. Срок сдачи – далёкий 2028 год, а за квартал цена уже успела вырасти на 19,8% и достигнуть вполне демократичных для данной локации 462 тыс. руб./кв. м. Некоторая удалённость от действующих станций метро не должна смущать – в 5 минутах ходьбы будет построена станция «Звенигородская». Девелопер, кстати, сделал выводы, и следующую очередь выводит уже в бизнес-классе.
И, наконец, победитель! Злые языки могут сколько угодно гадать, почему Forma продала Republic, но победил сегодня в рейтинге другой проект девелопера – ЖК Portland! Видимо, название – тонкий юмор девелопера в память о промышленном прошлом Южного порта (завод ЖБИ и т.п. – «портландцемент»), а не только отсылка к локации (собственно, сам порт). Так или иначе, средняя цена за квартал выросла на впечатляющие 22,6% и достигла не менее впечатляющих (для юго-востока Москвы) 522 тыс. руб./кв. м. Неплохая транспортная доступность, близость к центру, собственная набережная и срок сдачи второй очереди в 2028 году явно говорят о том, что здесь можно и заработать (если вы – инвестор), и существенно сэкономить по сравнению со стоимостью готового жилья в этом месте (если вы покупаете для себя). Мои поздравления компании Forma!
Как всегда, в завершение описания итогов рейтинга, хотел бы напомнить о высоких рисках на рынке новостроек. Однако, чтобы покорить самые высокие вершины, приходится рисковать. Если готовы – удачи!
Как считали
Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.04.2025 и на 01.01.2025 с количеством лотов в продаже не менее 10, в формате квартир в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам проекта на соответствующие даты, т. е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь этих квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные (в первую очередь – сайты ЖК).
Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале января 2025 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в марте эти квартиры были уже распроданы, и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и наоборот, снизиться.
При подготовке рейтинга за I квартал 2025 года, как и в прошлых рейтингах, в анализ включены проекты с относительно невысоким порогом входа (бюджета покупки квартир), которые можно отнести к объектам инвестиций для достаточно широкого круга лиц (в отличие от всех новостроек элитного и части новостроек премиум-класса). Условная цена отсечения – 1 млн руб./кв. м.
Таблица. Топ-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены предложения за I квартал 2025 года:
|
№ п/п
|
Проект
|
Ср. цена
на 01.04.25,
руб./кв.м
|
Ср. цена
на 01.01.25,
руб./кв.м
|
Динамика
за I кв.
|
Скидка, ср.
по прайс-
листу
на март
|
Скидка, ср.
по прайс-
листу
на декабрь
|
|
1
|
Portland
|
521 900
|
425 700
|
22,6%
|
7%
|
9%
|
|
2
|
«Level Звенигородская»
|
461 900
|
385 600
|
19,8%
|
35%
|
40%
|
|
3
|
«Level Мичуринский»
|
535 700
|
449 000
|
19,3%
|
35%
|
40%
|
|
4
|
Crystal
|
512 500
|
435 800
|
17,6%
|
0%
|
0%
|
|
5
|
Republic
|
777 300
|
662 200
|
17,4%
|
15%
|
17%
|
|
6
|
«Level Нижегородская»
|
396 100
|
341 300
|
16,1%
|
35%
|
40%
|
|
7
|
«Level Академическая»
|
882 100
|
764 100
|
15,4%
|
35%
|
30%
|
|
8
|
«Дмитровское небо»
|
469 400
|
407 700
|
15,1%
|
0%
|
0%
|
|
9
|
«Остров»
|
809 500
|
705 900
|
14,7%
|
8%
|
8%
|
|
10
|
«Южные Сады»
|
319 900
|
284 700
|
12,4%
|
15%
|
8%
|
* При подготовке статьи использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек».
Читайте также:
Время небоскребов: пик ввода высотных новостроек в Москве придется на 2025 год
Массовое «бегство»: в Москве резко сократилось предложение доступных новостроек
Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М
Дата публикации 29 апреля
