Открытие нового общественного пространства на площади у Павелецкого вокзала буквально вдохнуло новую жизнь в эту локацию, где большинство из горожан, наверное, раньше бывали лишь с целью пересадки на экспресс до аэропорта «Домодедово» или на пригородную электричку. Теперь сюда едут «просто погулять», а тот, кто заблаговременно обзавелся квартирами или апартаментами неподалеку, радуется, что эти объекты приобрели еще один пункт добавленной стоимости. Новострой-М разбирался, как появление Павелецкого парка повлияло на продажи жилья в этом районе, какие проекты здесь реализуются и могут ли цены в них вырасти еще сильнее.
Между прошлым и будущим
До того момента, когда Павелецкая площадь превратилась почти на 20 лет в огороженный котлован, район тоже не отличался особой привлекательностью. Во-первых, сказывалось соседство с вокзалом, а во-вторых, здесь исторически располагались различные промзоны. Осваивать их начали еще лет за сто до Октябрьской революции.
«Тут возводились различные ткацкие, ситценабивные и шерстопрядильные фабрики, обувная фабрика «Парижская Коммуна», кожевенный завод и прочие предприятия лёгкой промышленности, – перечисляет Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи». – Из более современных производств – завод нетканых материалов, элеватор, дрожжевой завод, хлебозавод, типографии, электромеханический завод. Промышленность неспроста была здесь так развита, ведь наличие железной дороги и грузового двора (до сих пор активно действующего, кстати) позволяло оптимизировать всю логистику».
В то же время, территории эти частично представлены Замоскворечьем, а там уже и до Кремля рукой подать. «Негативное влияние, которое, на первый взгляд, оказывает любой вокзал на близлежащую территорию, на деле не так существенно, а на спрос на жильё вообще никак не влияет, – уверена Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Дело в том, что все столичные вокзалы, кроме Савеловского, находятся в зоне от Садового кольца до ТТК, в очень престижных локациях с дефицитом новых проектов. Первое гарантирует класс не ниже «бизнеса»; второе неминуемо приводит к интересу со стороны инвесторов и желающих обрести жилье в таких местах, где ещё 30 лет назад селилась только элита».
Но если первые девелоперские проекты в формате жилья и апартаментов начали здесь появляться только в 2014 году, то до этого шло активное насыщение локации офисными центрами. Преобразование бывших промзон в современные деловые кластеры и стало основным драйвером развития районов, прилегающих к Павелецкому вокзалу, отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
«Классический путь трансформации: прекращение деятельности предприятия, сдача в аренду (или в состоянии «как есть», или после ремонта – как были организованы бизнес-центры «Новоспасский», «Дербенёвский» и др.), а затем снос и новое строительство»
Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»
Ряд волшебных изменений
За то время, пока пространство Павелецкой площади пустовало, вокруг появилось немало зданий, которые изменили облик района. В 2003 году здесь, прямо возле метро, возвели башню с часами (бизнес-центр «Павелецкая Плаза»), в 2005 на Космодамианской набережной построили самую высокую на тот момент гостиницу-башню «Swissôtel Красные Холмы», которая вошла в комплекс зданий, включающих и Московский международный Дом музыки, получивший в свое время одну из высших архитектурных наград – «Хрустальный Дедал».
Однако котлован на привокзальной площади буквально сводил на нет все усилия архитекторов: место все время казалось необустроенным, непривлекательным и малопригодным для жизни. Но, как известно, земля – ресурс невозобновляемый, «ее больше не производят», особенно если это центр Москвы. Поэтому неудивительно, что и здесь началось жилое строительство, к тому же, как раз около пяти лет назад начали циркулировать устойчивые слухи о том, что площадь ждет долгожданное преображение.
Свершилось: теперь здесь многоэтажный подземный торговый центр с паркингом (пока недоступен для посещения), а Павелецкий парк, по сути, располагается на эксплуатируемой кровле этого ТЦ. Здесь появился фонтан с подсветкой, вазоны с деревьями, открытый амфитеатр, пешеходные и велодорожки, променад и зона отдыха с шезлонгами.
«Следующим этапом планируются работы по многоуровневому подземному торговому центру с большим паркингом и парком на крыше, а также запуск крупнейшего ТПУ. Все эти факторы оказали существенное влияние и на рост цен в проектах, возводимых в Даниловском районе»
Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group
Новострой-М прогулялся по новой площади и рад поделиться с вами своими впечатлениями!
Выбор есть
Сегодня в районе метро «Павелецкая» ведутся продажи как минимум в восьми новостройках, среди которых как жилые, так и апартаментные комплексы, а также проекты смешанного формата.
Крупнейший проект – ЖК бизнес-класса «Павелецкая Сити», который реализуют совместно MR Group и Level Group. Здесь возводится 8 корпусов в стиле небоскребов Нью-Йорка высотой от 9 до 46 этажей. Минимальный бюджет покупки на текущий момент – 13,1 млн руб. за студию с отделкой white box во второй очереди ЖК. На выбор покупателя – большой ассортимент планировочных решений: от студий (23,7 кв. м) до 4-комнатных лотов (137,4 кв. м), в том числе видовые квартиры. Ввод в эксплуатацию всего комплекса запланирован на I квартал 2024 года.
В самой южной части локации, на Павелецкой набережной, достраивается масштабный проект компании AFI Development – ЖК «Резиденции композиторов», реализация которого началась еще в конце 2015 года. В продаже два корпуса, 3 и 16 этажей. Помещений на экспозиции здесь осталось немного, но есть выбор лотов разной комнатности – от студий до «четырешек». Минимальная стоимость предложения в формате апартаментов – 11,1 млн руб. при площади 34 кв. метра. В жилом формате цены начинаются от 32,2 млн руб. за 2-комнатную квартиру; площади варьируются от 81 до 127,3 кв. м. Комплекс планируется к вводу в эксплуатацию в конце текущего года.
Вот-вот будет достроен и другой проект AFI Development – 14-этажный комплекс апартаментов «Резиденции Замоскворечье» на ул. Зацепа. В продаже также осталось некоторое количество лотов без отделки, от студий (41,3 кв. м) до 4-комнатных (190 кв. м). Минимальный бюджет покупки – 12,9 млн рублей.
Самый новый проект возле «Павелецкой» – ЖК Voxhall на Летниковской улице, девелопер – Группа «Эталон». Это также комплекс смешанного формата, где будут представлены как квартиры, так и апартаменты. Отличительная особенность – наличие 6-комнатных квартир площадью более 200 кв. метров. Также покупатели смогут выбрать любые другие варианты планировок, включая студии. Группа «Эталон» планирует полностью завершить проект Voxhall в 2025 году. Цены компания пока не анонсировала.
Среди наиболее компактных проектов в этом районе – клубный дом Mitte и сити-комплекс «Амарант». Оба относятся к сегменту апартаментов. В уже сданном Mitte, который вышел на продажу в 2018 году, осталось несколько лотов по цене от 13,7 млн руб. В 10-этажном комплексе «Амарант», который планируется к вводу в конце 2023 года, покупатель может выбрать студии, 1- или 2-комнатные лоты (в том числе двухуровневые) с минимальной стоимостью 15,7 млн рублей без отделки.
«Все новые проекты (кроме комплекса «Амарант») отличаются высокой этажностью – от 25 (Voxhall) до 46 («Павелецкая Сити»). Чем выше этаж – тем дальше от соседства с железной дорогой или соседними (пока существующими) предприятиями, этот кейс уже давно опробован «Донстроем» и другими московскими девелоперами»
Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»
В текущем году также открылись продажи квартир в крупном проекте High Life от ГК «Пионер». Комплекс строится на Летниковской улице и будет завершен к концу 2024 года. В продаже квартиры в трех корпусах: двух 32-этажных башнях и одной 24-этажной. Однако всего в рамках ЖК будет возведено 6 домов, максимальная этажность составит 48 этажей, после чего комплекс может стать самым высоким в округе. Сейчас покупателям предлагаются квартиры от 53,4 до 125,7 кв. м (1-, 2-, 3-комнатные). Все лоты будут передаваться с предчистовой отделкой или под ключ. Минимальный бюджет покупки составляет 27 млн рублей.
ГК ПИК строит в Даниловском районе ЖК бизнес-класса «Дербеневская 20». Квартиры с предчистовой отделкой можно приобрести по минимальной стоимости 10,8 млн рублей. Площади лотов (от студий до 4-комнатных) следующие: от 25,4 кв. м до 105 кв. м. Ввести комплекс в эксплуатацию застройщик планирует к концу 2024 года.
Прогнозы и факты
Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group: «Покупателями жилья в этом районе чаще всего являются молодые люди, которых привлекает жизнь в центре города. Учитывая то, что в проекте «Павелецкая Сити» покупатели получают возможность пользоваться благоустроенной территорией ЖК, то проект становится интересен и для более взрослой аудитории, для которой важно наличие мест отдыха внутри жилого комплекса. Таким образом, аудитория ЖК «Павелецкая Сити» – это мужчины и женщины в процентном соотношении 51,8% и 48,2%, большинство из которых выбирают квартиру для улучшения жилищных условий, в то же время в проекте достаточное количество покупателей, приобретающих квартиры в инвестиционных целях – 31%. При этом важно отметить, что 49% покупателей являются жителями Москвы, 38% – это региональные покупатели и 12,8% приходится на жителей Подмосковья».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «Ликвидация строительных ограждений на Павелецкой площади – пожалуй, первое радикальное изменение видовых характеристик окружающих домов за последние 15 лет. Трудно сказать, может ли «улучшайзинг» общественных пространств быть весомым УТП для проекта в центре, где и так очень престижное и очень востребованное жильё. Но совершенно точно он может снимать стоп-фактор для многих покупателей: известны случаи, когда люди отказывались от выгодных приобретений во вполне престижных местах только из-за неприятного или просто неэстетичного соседства, хотя и очевидно, что ликвидация такового и наведение порядка – всего лишь вопрос времени».
Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»: «Говоря о транспортной доступности, надо отметить, что ближайшая станция метро «Павелецкая» расположена на северной границе района, и чем дальше на юг – тем дальше от метро. Самое обидное, что кардинального улучшения транспортной доступности ожидать здесь не приходится – новые станции метро здесь не построят, так что придётся пользоваться наземным транспортом. Но так или иначе, район «Павелецкой» постепенно становится новым жилым и деловым районом, а значит и инфраструктура тоже подтянется (как минимум, торговая и социальная). Благоустройство проектов и интенсивное озеленение позволят компенсировать отсутствие парков, а развитие средств индивидуальной мобильности (СИМ – электросамокаты и прочий транспорт подобного рода) в совокупности с новыми маршрутами общественного наземного транспорта решат проблему доступности метро. А коли так, то почему бы и не поселиться практически в центре Москвы – такие цены, пожалуй, в других районах с аналогичным расположением относительно Садового кольца, не встретишь».
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): «Рядом с Павелецким вокзалом расположены два района: Замоскворечье и Даниловский. Характерной особенностью Замоскворечья выступает разделение Садовым кольцом на две части: северная представляет собой старомосковскую дореволюционную застройку с тихими переулками и дворами, южная – состоит из зданий советской постройки, а также бывших промышленных объектов. В районе сосредоточены проекты бизнес-класса и премиального сегмента: экспозиция по итогам I полугодия 2021 года насчитывала 110 лотов общей площадью 8,9 тыс. кв. м.
В свою очередь, Даниловский отличается неоднородностью: в нем представлены как дома дореволюционной постройки (сосредоточены в северной части), так и современные проекты. Примерно треть территории района занимают бывшие промышленные территории, часть которых уже реорганизована или реорганизуется. В I полугодии 2021 в границах Даниловского экспонировалось 2,2 тыс. лотов общей площадью 151,8 тыс. кв.м. в новостройках массового сегмента, бизнес-класса и премиального сегмента. С учетом дефицита площадок под строительство в историческом центре города и постепенном перетекании спроса в новые локации возрастает востребованность предложений в Замоскворечье и Даниловском».
Читайте также:
Аналитики перечислили самые доступные новостройки у строящихся станций метро
Кто и почему «топит» рынок недвижимости в погоне за хайпом
Автор: Ангелина Христофорова
Дата публикации 06 октября 2021
