За последние 3 месяца рынок существенно изменился, и теперь при расчете роста стоимости проектов нужно учитывать множество дополнительных факторов. Какие новостройки вошли в топ-10 самых подорожавших за III квартал и что означают эти цифры в сложившихся обстоятельствах, рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
Условия рынка
В III квартале рынок успел пережить и ренессанс спроса, в первую очередь за счёт развития программ субсидированной ипотеки (когда застройщик платит банку за снижение процентной ставки по ипотеке до бесконечно малых величин – 1%, 0,1%), и его охлаждение, вызванное частичной мобилизацией с последующей «битвой» отъезжающих при Верхнем Ларсе и «Великим казахстанским походом».
Неудивительно, что по факту цены новостроек начали снижение: 1) за счёт выплат комиссий банкам за минимальные ставки (не всегда нагрузку этой доплаты девелоперы перекладывают на покупателя в полном объёме, а значит, по сути, предоставляют скидку), 2) за счёт явных скидок.
Таким образом, наш сегодняшний рейтинг не отражает фактического изменения цен покупки квартир. То есть номинально цена могла вырасти за квартал, однако фактически скидка может оказаться больше этого роста. Нужно учитывать, что даже в тех случаях, когда застройщик не заявляет о скидках на сайте, придя в офис можно договориться об индивидуальной скидке. Что интересно: застройщики либо громко заявляют о больших скидках (12%, 20% и больше) на своих сайтах, либо скромно предпочитают предлагать скидки в меньших размерах (стандартно – около 5%, но могут быть и другие варианты) при общении с покупателем тет-а-тет.
Естественно, в таких условиях рынок новостроек перестал быть интересен для спекулятивных инвесторов – да, можно купить квартиру со существенной скидкой сейчас и порадоваться удачной покупке, но нет гарантий, что потом получится выгодно и быстро продать квартиру, чтобы заработать. В краткосрочном периоде (до нескольких лет) инвестором сейчас становиться явно рискованно.
На текущем рынке ценообразование уже не отражает только лишь особенности проекта, а стало сильно зависеть от внешней конъюнктуры и спроса, поэтому останавливаться подробно на всех участниках рейтинга, оценивая их качественные характеристики, не имеет смысла. Отметим только, что из прошлого рейтинга в сегодняшний перекочевали «Residence Hall Шаболовский» (тогда он занял 7-е место с результатом 5%, сейчас возглавил рейтинг с показателем 12,5%. Однако заявленная скидка – до 20%!), и ЖК «Большая Семёрка» (был победителем прошлого рейтинга с показателем 8%, сейчас занял 10-е место с показателем 5% роста, однако скидка – до 12%).
Получается, что каким бы ни был рост средней цены новостройки в III квартале, скорее всего, реальная скидка окажется больше этого роста. И это относится к большинству участников нашего сегодняшнего рейтинга.
Но есть и хорошая новость. У вас сегодня и в ближайшей перспективе появилась возможность существенно сэкономить на покупке квартиры, а если есть возможность взять субсидированную ипотеку, то и сэкономить на ежемесячных платежах. Чего вам и желаем!
Топ-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены за III квартал 2022 года
|
№ п/п
|
Проект
|
Средняя цена на 01.10.2022, руб./кв.м
|
Средняя цена на 01.07.2022, руб./кв.м
|
Динамика за III квартал
|
Скидка, max
|
|
1
|
«Residence Hall
Шаболовский»
|
799 000
|
710 000
|
12,5%
|
20%
|
|
2
|
ЖК Dialog
|
713 000
|
634 000
|
12,5%
|
инд.*
|
|
3
|
ЖК «1-й
Нагатинский»
|
382 000
|
343 000
|
11,4%
|
инд.*
|
|
4
|
ЖК Dream Towers
|
494 000
|
449 000
|
10,0%
|
20%
|
|
5
|
ЖК Green Park
|
324 000
|
301 000
|
7,6%
|
инд.*
|
|
6
|
ЖК FORIVER
|
515 000
|
480 000
|
7,3%
|
5%
|
|
7
|
ЖК Rotterdam
|
414 000
|
389 000
|
6,4%
|
23%
|
|
8
|
ЖК Sky Garden
|
312 000
|
294 000
|
6,1%
|
22%
|
|
9
|
ЖК «Фестиваль
Парк-2»
|
405 000
|
382 000
|
6,0%
|
20%
|
|
10
|
ЖК «Большая
Семёрка»
|
376 000
|
357 000
|
5,3%
|
12%
|
*На сайте либо не заявлены скидки, либо декларируются индивидуальные. Практика показывает, что на сегодняшнем рынке скидки при визите в офис продаж в большинстве случаев предоставляются.
Как считали
Для рейтинга были отобраны новостройки «старой» Москвы, находящиеся в продаже на 01.10.2022 и на 01.07.2022 с количеством лотов в продаже не менее 10 как в формате квартир, так и апартаментов. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т.е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь всех квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные (в первую очередь – сайты ЖК).
Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале июля 2022 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в сентябре эти квартиры были уже распроданы и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и наоборот – снизиться.
При подготовке данного рейтинга за III квартал 2022 года, как и в прошлом рейтинге, в анализ включены только проекты классов от «эконом» до «бизнес», которые благодаря относительно невысокому порогу входа (бюджету покупки квартир) можно отнести к объектам инвестиций для широкого круга лиц (в отличие от новостроек элитного или премиум-класса). Условная цена отсечения – 1 млн руб./кв. м.
Читайте также:
«Кое-кто из девелоперов уже дрогнул и стал предлагать скидки в размере 30%»
Компас для инвестора: подбираем новостройку в Сочи – у моря и в горах
Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М
Дата публикации 07 ноября 2022
