Кажется, рост цен в 40% за квартал, который мы наблюдали в конце 2021 года, миновал. Однако и сейчас есть привлекательные проекты, которые показывают интересную ценовую динамику. Рейтинг таких новостроек специально для Новострой-М составил Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».

Как считали

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.07.2022 и на 01.04.2022 с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т.е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь всех квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные.

При подготовке данного рейтинга за II квартал 2022 года, как и в прошлом рейтинге, включены только проекты стандарт-, комфорт- и бизнес-класса, которые благодаря относительно невысокому порогу входа (бюджету покупки квартир) можно отнести к объектам инвестиций для широкого круга лиц (в отличие от новостроек элитного или премиум-класса).

Условия рынка

Прошлый рейтинг был составлен за IV кв. 2021 года. Потом наступило 24 февраля 2022, и составление рейтинга за I квартал не имело смысла – цены у кого-то пошли в рост на десятки процентов, а в каких-то проектах остановились или даже упали. Однако активность спроса резко (по понятным причинам) упала. За II квартал 2022 покупатель пришёл в себя, привык к новым условиям, a власти, со своей стороны, стабилизировали рынок принятием льготной ипотеки (сначала под 12%, потом – под 7%), после чего, начиная с мая, спрос стал постепенно восстанавливаться.

Естественно, в таких условиях рост цен был достаточно ограниченным. Для сравнения, в IV квартале 2021 год топ-10 проектов подорожали от 18 до 42% (!). Сейчас эти значения куда скромнее – 4-8%. Однако в сегодняшних условиях это можно считать отличным результатом, потому что ставки по депозитам скатились на «доспецоперационный» уровень – 4-6% годовых. А тут есть возможность прирасти на ту же сумму за 3 месяца. С другой стороны, ситуация для инвесторов сейчас не самая благоприятная – спекулятивно продать квартиру в новостройке на вторичном рынке уже куда сложнее, в т.ч. по причине пока двузначной ставки по ипотеке для вторичного рынка.

Стоит ли на этом фоне вкладываться в новостройки – решать вам, а пока мы разберём топ-10 по итогам II квартала.

Что получилось

На 10 месте ЖК Very – ЖК бизнес-класса от ГК «Основа». Близость Ботанического сада и планомерное строительство в совокупности компенсируют не самую выдающуюся доступность общественным транспортом. Не знаю, зачем девелопер делает акцент на микроклимате от запланированных во дворе деревьев и кустарников (при наличии Ботсада и парка Останкино по соседству), но хуже не будет. Цена подросла за II квартал на 4,4%, и сейчас составляет вполне гуманные для этой локации 430 000 руб./1 кв. м.

9 место за проектом комфорт-класса «Соседи 21/19» от «ВекторСтройФинанс». Первые очереди проекта «21/19» получились вполне симпатичными, а участие «Цимайло, Ляшенко и партнеров» в продолжении своего же творчества в ЖК «Соседи 21/19» только добавляет очков проекту. Разные уровни отделки (чистовая и white box) позволяют покупателям не заморачиваться с ремонтом собственными силами, а близость недавно введённой станции метро «Стахановская» даёт возможность сделать выводы о высоком потенциале квартир проекта для последующей сдачи в аренду. Проект уже практически построен (сдача по плану в конце этого года), а значит и риски минимальны. Рост цены составил 4,4%, и сейчас квадратный метр обойдётся в среднем в 358 000 руб.

Нашумевшая своим одиозным и неоднозначным стартом продаж в сентябре 2021 года ЖК бизнес-класса «Интонация» от ГК «Мангазея» предлагается сейчас в среднем за 458 000 руб./1 кв. м (рост цены составил 4,8% за II квартал) и занимает 8 место рейтинга. Если на старте проекта можно было говорить о недооценке потенциала места, но сейчас цены уже вполне в рынке (даже, на мой взгляд, оверпрайс). С другой стороны, темпы строительства впечатляют. Продажи могли бы быть активнее, но сначала девелопер выбрал стратегию продаж «медленно, но дорого», а теперь рыночная ситуация внесла свои правки.

Ещё один проект в рейтинге, находящийся на этапе практически полной готовности (ведутся фасадные работы, правда, почему-то девелопер решил подстраховаться и воспользоваться амнистией от властей, продлив разрешение на строительство на 1 год, до июня 2023) – комплекс апартаментов класса «бизнес+» «Residence Hall Шаболовский». Лично мне очень симпатичны региональные девелоперы (в данном случае – ГК «Новая жизнь» из Ульяновска), потому что они, приходя в Москву, приносят с собой интересные и новые идеи и взгляды на то, каким должно быть жильё или апартаменты. Рост цены за квартал составил 4,9%, в абсолютном значении была пройдена психологическая «премиальная» отметка 700 тыс. руб./1 кв. м (710 000 руб.). Судя по темпам продаж, симпатии поддерживают не все, но 7 место в рейтинге заслуживает уважения.

Ещё один комплекс апартаментов в рейтинге – «Зорге 9», комплекс бизнес- класса от St Michael – на 6 месте рейтинга. Проект начал реализовываться ещё 4 года назад и уверенно выходит на финишную прямую. Один корпус уже практически готов, в двух других пока только сооружается монолитная часть на средних этажах. Время для апартаментов сейчас непростое, однако это не помешало прирасти цене за квартал на 5,4% (перешагнув 500 тыс. руб./1 кв. м – до 508 000).

«Прибыль» по-английски – Profit, и ЖК с таким названием просто обязан быть в нашем рейтинге. Даже если он от группы компаний «Гранель», известной своими бюджетными проектами. Заработать можно в любом классе, в том числе и в классе «комфорт». До сдачи проекта остаётся меньше года, уже ведутся фасадные работы, транспортная доступность отличная, нарезка мелкая, что ещё нужно инвестору? Особенно когда цена за квартал вырастает на 5,6% (304 тыс. руб./1 кв. м), что даёт 5 место в рейтинге.

Вообще-то «Лесом» когда-то называли один режимный объект недалеко от Ясенево. Поэтому остроумию нейминга комплекса апартаментов бизнес-класса LES можно только позавидовать. С другой стороны, кто сказал, что здесь леса нет? Лесопарк прямо за окнами. Это уже третий комплекс апартаментов в рейтинге. Полная отделка, хорошая транспортная доступность, высокая стадия готовности (сдача во II квартале 2023) на фоне роста средней цены за квартал на 6% (до 300 000 руб./1 кв. м) представляются неплохим вариантом для инвесторов, и проект останавливается всего в одном шаге от подиума, на 4 месте.

Бронза достаётся ЖК комфорт-класса «Молжаниново» от ГК «Самолёт» с ростом цены за квартал на 6,9% (до 231 000 руб./1 кв. м). Не удивляйтесь цене – за МКАД тоже есть районы «старой» Москвы, и это один из них. Уже никто не вспомнит, что в этих окрестностях около 15 лет назад тогдашний мэр Москвы Лужков планировал построить трассу «Формулы 1». В свете последних событий развлечения капиталистических стран становятся чужды нашему человеку, а вот вопрос недорогого жилья с хорошей транспортной инфраструктурой (в перспективе – МЦД-3) всегда актуален. И наличие отделки с кухней тоже кстати.

Вторая ступень пьедестала – у планеты бизнес-класса, извините, «ЗИЛАРТ» от ЛСР. Проект знают все, даже люди далёкие от мира недвижимости, поэтому описывать его в подробностях смысла нет. Сейчас есть хорошие предложения в строящихся корпусах с видом на парк «Тюфелева роща» или на набережную, которые ценят даже не инвесторы, а покупатели квартир для собственного проживания. А значит, можно пользоваться моментом и аккуратно повышать цены даже на таком стрессовом рынке как сегодня – на 7,7% (до 504 000 руб./1 кв. м.)

Золото сегодня у ЖК «Большая семерка» от ГК «Бэсткон». Можно сколько угодно спорить, к какому классу отнести этот проект, – «бизнес» или «комфорт», но то, что он уже практически готов и должен быть в этом году сдан – бесспорно. А значит, любители жизни на Яузе ещё могут успеть приобрести квартиры в проекте, который стал победителем рейтинга за II квартал 2022 с показателем роста средней цены на 7,9% (до 357 000 руб./1 кв. м).

Инвестиции в новостройки, несмотря и вопреки всем внешним обстоятельствам (а иногда и благодаря им), по-прежнему остаются одним из эффективных способов приумножить свои сбережения. Помните о рисках, и да пребудет с вами Гермес*!

*Древнегреческий бог торговли

Топ-10 новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены за II квартал 2022 года:

Читайте также:

Время – деньги: новостройки в Москве стали покупать в 6 раз быстрее

Москву ждет рекордный ввод жилья – 17 млн кв. метров в ближайшие три года

Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М