«Детская ипотека» под 6%: привлекут ли новые условия больше семей

Недавно правительство изменило правила выдачи «детской ипотеки» — так стали называть льготные кредиты на покупку жилья со ставкой 6%, которые могут получить семьи с двумя и более детьми. Новострой-М решил выяснить, как новые условия повлияют на востребованность программы, популярна ли она сейчас и какие жилые комплексы могут выбирать семьи.

Старт программы не удался

Ожидается, что ипотекой под 6% теперь смогут воспользоваться больше семей. Соответствующие изменения правительство внесло в постановление от 30 декабря 2017 года «Об утверждении правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на возмещение недополученных доходов по выданным жилищным (ипотечным) кредитам, предоставленным гражданам РФ, имеющим детей».

Таким образом, поправками расширен список семей, имеющих право на оформление льготной ипотеки: в перечень включены семьи с четвертым и последующими детьми. Также увеличена максимальная сумма кредита: для жителей Москвы и Московской области верхний предел подняли до 12 млн рублей вместо прежних 8 млн.

Программа семейной ипотеки начала действовать в январе 2018 года, первоначально она предусматривала выдачу и рефинансирование ипотеки на новостройки со ставкой на уровне 6% годовых для семей, в которых после 1 января 2018 года родится второй или третий ребенок. В феврале-марте 2018 года было выдано всего восемь таких кредитов, по данным Минфина, и Новострой-М пытался понять, почему ипотека под 6% не работает. Во-первых, конечно, эксперты отмечали фактор времени: за два месяца программа просто не могла набрать обороты, по законам природы. Но также аналитики обращали внимание и на недостаточно большую сумму кредита.

«Вторая причина низкой востребованности программы для многодетных семей — это ограничение максимальной суммы кредита в 8 млн рублей для столичного региона. По нашим подсчетам, средний бюджет покупки трехкомнатной квартиры в проектах массового сегмента «старой» Москвы равен 12,7 млн рублей. То есть, чтобы воспользоваться субсидией, придется собрать 4,7 млн рублей или 37% от стоимости квартиры вместо формально разрешенных 20%. У многих клиентов просто нет первоначального взноса, именно по этой причине они не могут позволить себе льготную ипотеку», — говорила Новострой-М Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум».

12 млн — это много или мало?

Теперь максимальный порог увеличен, и это должно привести к росту сделок по программе льготной ипотеки со ставкой 6%. Сегодня средний бюджет покупки трехкомнатной квартиры в Москве составляет порядка 13 млн рублей, таким образом, имея собственные накопления в 20% от стоимости жилья, можно купить комфортный вариант по программе льготной ипотеки.

Однако, по мнению, Марии Литинецкой, даже трехкомнатная квартира для многодетной семьи — это не самый удобный вариант. «Конечно, для таких покупателей требуется более удобное пространство, а именно — многокомнатные квартиры. Разумеется, в Москве не так много проектов с относительно доступными расценками на квартиры такого формата. При прежних ограничениях на размер кредита шансов приобрести такой объект в льготную ипотеку не было никаких. Теперь же такая возможность открывается», — рассуждает эксперт. К примеру, в ЖК комфорт-класса с отделкой «Гринада» от Группы ПСН в корпусе №5 средняя стоимость многокомнатной квартиры (порядка 100 кв. м) составляет 12,9 млн рублей.

В ЖК «Кварталы 21/19» от «ВекторСтройФинанс» стоимость трехкомнатных квартир начинается от 10 млн рублей, то есть при первоначальном взносе 20% (2 млн рублей) и сумме кредита даже 8 млн рублей, семьи легко могут подобрать себе квартиру. А лимит в 12 млн существеннно расширяет выбор.

По мнению Литинецкой, наибольшим интересом у многодетных семей будут пользоваться проекты с минимальной стоимостью квадратного метра. В границах Москвы это жилые комплексы комфорт- и эконом-класса, расположенные за пределами МКАД, но недалеко от метро. В таких районах, как Солнцево, Южное Бутово и Некрасовка, можно найти большие квартиры по приемлемым ценам, а также собственную социальную и коммерческую инфраструктуру.

Увеличение бюджета позволяет расширить выбор недвижимости, однако нельзя забывать, что более высокие суммы кредита подразумевают более крупные ежемесячные платежи. Например, при оформлении кредита на 15 лет на сумму, составляющую 8 млн рублей, придется вносить по 67 500 рублей в месяц в льготный период. После его завершения (например, через три года) ставка повысится до уровня ключевой ставки +2 п. п. на дату подписания кредитного договора (9,25% на сегодняшний день). Таким образом, размер платежа на оставшиеся 12 лет составит уже до 80 000 рублей. Разумеется, при кредите в 12 млн рублей платежи будут еще выше.

«Мы можем сделать вывод, что расширение круга заемщиков будет происходить в существенной степени за счет покупателей в бизнес-классе. Также в аудиторию заемщиков войдут те, кто приобретает большие площади в сегменте «комфорт». Семьи, имеющие необходимый бюджет для покупки и подходящие по условиям программы, воспользуются льготной ипотекой с учетом дополнительной выгоды», — комментирует руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова.

А вот руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева считает, что произошедшие в программе изменения не так существенны. «Средний бюджет покупки квартиры комфорт-класса в Москве составляет 10 млн рублей, стандарт-класса — и того меньше, около 6,5 млн. В Московской области квартиры покупают в среднем за 4-4,5 млн. То есть размер займа изначально охватывал практически всю потенциальную аудиторию», — отмечает эксперт. По словам Ирины Ячменевой, непопулярность программы объясняется ее «молодостью»: она действует для семей, где второй и последующие дети родились не ранее 1 января 2018 года. «Уровень рождаемости в России снижается. Если уж говорить о популяризации программы, лучше было бы расширить ее на семьи с детьми постарше — хотя бы с теми, кто родился в 2017 году. Или пересмотреть ставку, так как дополнительные процентные пункты разницы — гораздо лучший стимул, нежели размер кредита», — полагает спикер.

Если исходить из максимальной суммы кредита 12 млн рублей и предположить, что семья при покупке квартиры вносит не более 20% (минимально обозначенный по условиям программы уровень), то можно ориентироваться на квартиры стоимостью не более 15 млн рублей. Аналитики Новострой-М отобрали жилые комплексы в старых границах Москвы, где можно купить квартиру с тремя и более комнатами и где доступна отделка (которая позволяет сократить расходы на ремонт и сроки переезда).

Новостройки в «старой» Москве с трех- и многокомнатными квартирами*

Источник: Новострой-М
*учитывались только ЖК, в которых доступна отделка

Семьи привлечет Новая Москва

По мнению руководителя департамента маркетинга и продаж ЖК «Румянцево-Парк» Алексея Лухтана, новые правила благоприятно отразятся на росте спроса на многокомнатные квартиры в Новой Москве, поскольку в границах «старой» Москвы стоимость сделки значительно выше, и даже увеличенный кредитный лимит не всегда сможет обеспечить семье полноценную необходимую площадь.

 «Семейная ипотека, полагаю, может быть интересна семи из десяти клиентов первичного рынка Новой Москвы», — отмечает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец. По его словам, в районе Новые Ватутинки статистика следующая: 81% покупателей, совершивших сделку в 2017 году, имели детей. Причем 39% из них — одного ребенка, 49% — двух детей и 12% — трех. «Выходит, что потенциально в ближайшие пару лет льготной ипотекой смогут воспользоваться все 81% клиентов, тогда как ранее покупатели с тремя детьми не имели подобной возможности. На мой, взгляд, программа уже работает в полном объеме. Другое дело, что прошло всего семь месяцев со старта субсидии. Реальный эффект от семейной ипотеки мы увидим только в конце 2018 - начале 2019 годов. Именно тогда на рынок, вероятно, выйдут клиенты, рождение ребенка у которых было отчасти простимулировано льготной ипотекой под 6%», — считает эксперт.

При этом в Новой Москве у семейных клиентов максимально большой выбор. До пересмотра условий при наличии минимального первоначального взноса 20% и лимите выдачи 8 млн рублей максимальная цена квартиры не могла превышать 10 млн рублей (2 млн + 8 млн). С повышением лимита до 12 млн рублей цена квартиры с минимальным первоначальным взносом 20% достигает 15 млн рублей (3 млн + 12 млн). При стоимости жилья до 10 млн рублей в 15 проектах Новой Москвы были представлены варианты с большим бюджетом покупки. При увеличении лимита до 15 млн рублей жилье дороже реализуется только в четырех проектах. Всего же на рынке Новой Москвы ведутся продажи 36 комплексов. Подробно о ситуации на первичном рынке Новой Москвы Новострой-М рассказывал ранее. 

«Конкретно в нашем районе Новые Ватутинки самая дорогая квартира с отделкой обойдется чуть более, чем в 9,9 млн рублей. Это четырехкомнатное жилье площадью 105,7 кв. м. И до пересмотра условий «семейной ипотеки», и после покупатели могли взять под 6% годовых абсолютно любую квартиру», — рассказывает Александр Зубец.

В то же время, часть потенциальных кредиторов по данной программе откажется от участия в ней, несмотря на низкую ставку. Дело в том, что семейную ипотеку под 6% можно взять при покупке жилья у юридического лица (но не у инвестфонда и не у его управляющей компании) по договору-купли продажи, если дом уже готов, или при оформлении договора долевого участия, если дом еще строится. На вторичный рынок программа не распространяется. При этом многодетные семьи чаще всего заинтересованы в готовом жилье или в квартирах на очень высокой стадии строительной готовности.

«Как показывает практика, новая квартира нередко приобретается многодетными семьями на средства от реализации старой недвижимости. По этой причине взамен рассматриваются объекты, преимущественно готовые к проживанию, то есть на вторичном рынке, поскольку предложение от застройщиков ограничено. К примеру, в Новой Москве в реализации на сегодняшний день находится всего 440 квартир в сданных домах. Из этого количества всего 50 объектов продаются с готовой отделкой. Позволить себе оплачивать ипотеку и аренду на протяжении года или двух, пока строится дом, может далеко не каждая семья. Поэтому немалая часть потенциальных претендентов на субсидию ушли на вторичный рынок», — отмечает Александр Зубец. 

Новостройки Новой Москвы с трех- и многокомнатными квартирами*

Источник: Новострой-М
*учитывались только ЖК, в которых доступна отделка

Последние препятствия

Принятые меры уже должны повысить спрос на семейную ипотеку, однако, по мнению участников рынка, могли бы помочь и некоторые другие изменения. В частности, Александр Зубец обращает внимание на высокий первоначальный взнос (не менее 20% от стоимости жилья). «Думаю, что, снизив его хотя бы до 10% от стоимости жилья, удастся повысить количество выданных семейных ипотек на 10-15%. Причем даже в нашем проекте есть несколько потенциальных покупателей, в семьях которых уже родился второй или третий ребенок. Но проблема в том, что у родителей пока нет 20% от стоимости квартиры, чтобы взять кредит. И это действительно серьезная проблема, особенно для клиентов, в семьях которых произошло пополнение и один из родителей находится в декретном отпуске, а, значит, имеет меньший уровень доходов. Поэтому стоит не только увеличить лимит кредитования, что, собственно, было сделано, но и пересмотреть размер первоначального взноса», — говорит эксперт.

Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский согласен, что первоначальный взнос в 20% может оказаться непосильным для многих семей. «Увеличение суммы кредита до 12 млн рублей для объектов недвижимости, расположенных в Москве, способно привлечь новых заемщиков, однако наличие жестких требований по первоначальному взносу и ограниченный срок льготной ставки будут сдерживать спрос. Сегодня на рынке много ипотечных продуктов с первоначальным взносом в размере 10% и 15%, и клиенты отдают предпочтение таким программам», — отмечает эксперт. 

Также сильно ограничено число банков-участников программы. «Субсидию получили 47 банков, но по факту выдавали кредиты по этой программе пока только семь «игроков» ипотечного рынка. Полагаю, банки не заинтересовались программой из-за относительно узкой потенциальной аудитории льготной ипотеки для многодетных семей», — отмечает Мария Литинецкая. Заместитель директора департамента по организации продаж компании MD Group Александр Хачатрян рассказывает, что в настоящее время программа предлагается банками «Абсолют банк», «Газпромбанк», «Дельтакредит», «АК Барс», «Юникредит банк», СМП банк, «Возрождение» и всеми банками, работающими по стандартам Дом.рф (ранее — АИЖК).

Директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов считает, что многодетным семьям в качестве бонуса подошли бы «ипотечные каникулы» — отсрочка платежей до окончания строительства дома. «Рождение ребенка само по себе заставляет пересмотреть свои финансовые возможности. Это касается не только покупки квартиры, но и жизни вообще, потому что декретный отпуск одного из родителей значительно сокращает семейный доход как минимум на время этого декрета, а расходы в первый год жизни малыша заметно вырастают. В силу всего этого, когда в семье появляется ребенок, а тем более не первый, семья обычно на год или два вообще откладывает все серьезные решения, в том числе крупные покупки, до более спокойных времен», — считает эксперт.

Генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин отмечает также, что сейчас застройщики и банки могут предложить даже более интересные программы. Сегодня девелоперы самостоятельно субсидируют ипотечные ставки, причем иногда и на более выгодных условиях. «В нашей компании, например, мы предлагаем субсидированную ставку от 5,5% на весь срок ипотечного кредитования», — рассказывает спикер. Ранее Новострой-М подробно писал о программах субсидированной ипотеки «от застройщиков» по ставкам от 5,1%.

Читайте также

Ремонт от застройщика: новостройки с отделкой в Москве

Топ-10 новостроек бизнес-класса с семейной ипотекой 6%

«Цена отделки от застройщика в два раза ниже, чем ремонт своими силами»