Прорыв с оговорками: что изменилось в Новой Москве за шесть лет

1 июля 2018 года исполняется шесть лет со дня присоединения к столице новых территорий, получивших название Новая Москва. Новострой-М рассказывает, что изменилось здесь за этот срок, сколько жилья и объектов инфраструктуры было построено, какие перспективы у локации.

Нового центра не получилось

Новая Москва изначально была выбрана шесть лет назад для присоединения к столице в качестве наименее урбанизированной территории, где предполагалось построить совершенно новый, продуманный город в городе. Многое осуществить удалось, но что-то пока так и осталось лишь в планах.

«За этот период действительно был совершен прорыв как с точки зрения инфраструктурной составляющей, так и в девелоперской активности. Реконструкция Киевского и Калужского шоссе, открытие двух станций метро, продление Сокольнической линии подземки — основные события, которые в разы улучшили привлекательность ТиНАО для покупателей», — считает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

По словам эксперта, благодаря комплексному освоению территории в рамках каждого проекта строятся детские сады, школы, поликлиники. Однако не все так радужно. «Сфера, которая, на мой взгляд, пока отстает — уровень развития рынка коммерческой недвижимости. Сегодня в подавляющем большинстве новостроек возможности для размещения бизнеса ограничены помещениями на первых этажах. В Новой Москве явно наблюдается дефицит офисных и торговых площадей», — отмечает Мария Литинецкая.

ЖК «Испанские кварталы» от ГК «А101». Снято Новострой-М в июле 2017 года

Сами девелоперы не торопятся строить коммерческую недвижимость, а для того, чтобы их простимулировать, нужны комплексные меры, которые могли бы децентрализировать город. Ведь до тех пор, пока столица не откажется от моноцентричного размещения ведомств, даже построенные коммерческие помещения будут пустовать, полагает Мария Литинецкая. Таким образом, основная задача — добиться децентрализации города за счет присоединения новых территорий — за шесть лет так и не была решена.   

Кроме того, и с другими объектами инфраструктуры не все гладко. За шесть лет силами городских властей и девелоперов было построено более 50 социальных объектов, 84 км магистральных дорог, создано 100 тысяч рабочих мест, отмечает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец. Однако, несмотря на внушительные цифры, до сих пор во многих районах Новой Москвы наблюдается дефицит инфраструктурных объектов, считает эксперт.

«Да, детские сады, школы, поликлиники предусмотрены в каждом проекте. Вот только многие девелоперы специально переносят сроки создания таких объектов на завершающий этап, поскольку они не приносят прибыли. Поэтому, несмотря на то, что социальная инфраструктура является обязательным условием инвестиционного контракта, увы, пока жилье возводится все же опережающими темпами, тогда как остальная инфраструктура во многих проектах запаздывает», — рассказывает Александр Зубец.

Логично, что основной спрос в новостройках сосредоточен именно в жилых комплексах, где девелопер одновременно строит не только жилье, но и инфраструктуру, однако даже благонадежные и социально ответственные застройщики нередко сталкиваются с проблемой передачи социальных объектов на баланс города, говорят участники рынка. «Особенно это актуально для «проектов-старожилов», которые проектировались еще по подмосковным нормативам, а вот вводятся в эксплуатацию — уже по столичным. В итоге в отдельных случаях девелоперу даже приходится возвращаться на несколько шагов назад, заново получая документацию, теряя время и деньги. Жители при этом вынуждены терпеть неудобства, связанные с многочисленными бюрократическими процедурами. Поэтому городу нужно либо упростить схему взаимодействия между многочисленными службами, либо развивать возможности для коммерческих операторов, которые также могли бы открыть детский сад», — говорит Александр Зубец.

Жилых комплексов появляется меньше

Объем ввода жилья в Новой Москве показывает положительную динамику, за исключением последних двух лет. Если в 2012 году было введено 430 тыс. кв.м (во второй половине года, после присоединения), то уже в 2015 году показатель достиг своего максимума за последние шесть лет —  2 млн кв. м. В 2016–2017 годах зафиксировано небольшое снижение объемов ввода, новые проекты стали появляться медленнее.  

Объем ввода жилья в Новой Москве

Источник: «Метриум»

В 2017 году в продажу поступило ровно в два раза меньше новостроек, чем в 2016 году: четыре против восьми комплексов. При этом, по прогнозам властей, в 2018 году в Новой Москве планируется ввести в эксплуатацию порядка 1,5 млн кв. м жилья (на 7,1% больше, чем годом ранее).

«На мой взгляд, в отличие от рынка «старой» Москвы новомосковские девелоперы будут придерживаться более сдержанной политики, осторожно выводя на рынок новые проекты. Думаю, что с утверждением точных сроков строительства станций метро и трассировки новой ветки ситуация изменится в лучшую сторону», — отмечает Мария Литинецкая.

Объем предложения Новой Москвы и количество новых проектов

Источник: «Метриум»

По данным ГК «Инград», сейчас на первичном рынке Новой Москвы представлены порядка 9,5 тыс. квартир, средняя цена квадратного метра составляет 102 тыс. рублей. Для сравнения, в конце 2012 года средняя цена «квадрата» в новостройках равнялась 87 тыс. рублей.

В данный момент наибольшее число корпусов по-прежнему сосредоточено в Новомосковском округе, большой объем предложения сосредоточен вблизи Коммунарки и Московского, в ближайшей перспективе уже заявлен проект около Остафьево площадью 1 млн кв. м, отмечают в компании «НДВ-Супермаркет недвижимости».

«Основной объем жилья, выведенного в продажу с 2012 года в Новой Москве, сосредоточен в комплексах комфорт-класса. Как правило, это проекты комплексного освоения территории, целые микрорайоны из монолитных или панельных домов с собственной инфраструктурой. Градостроительная документация до сих пор не утверждена окончательно, однако потребительским ожиданиям строящиеся и сданные жилые комплексы вполне соответствуют — практично, недорого», — комментирует руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Юлия Иванова.

Как сообщают в столичном Департаменте развития новых территорий города, с 2018 по 2022 годы в Новой Москве планируется построить еще 17,33 млн кв. м жилья и 12,3 млн кв. м нежилой недвижимости. Уже есть подробности о некоторых проектах. К примеру, недавно стало известно о том, что в деревне Ватутинки будет возведен многофункциональный комплекс с жилыми и коммерческими помещениями, детским садом, школой и спортивными залами. Площадь застраиваемой территории — 4,4 гектара, комплекс будет включать четыре жилых дома высотой 13 этажей, запроектированы выставочные пространства и площади под коммерцию. Территория жилой части будет благоустроена, здесь реализуют принцип «двор без машин». В рамках проекта будет благоустроена территория рядом с рекой Десна, около которой возведут комплекс. По планам здесь сделают озеленение, дорожки для прогулок, спортивные площадки, также в план застройки входит технический и транспортный коридор под размещение линии скоростного трамвая.

Также в июне появились подробности о ЖК «Свобода», который будет возведен в поселке Газопровод. Объект будет включать три жилых корпуса, каждый из них будет иметь площадь около 24 тыс. кв. метров. Это будут двухсекционные корпуса переменной этажности (16-18 этажей), два корпуса будут объединены подземным паркингом на 303 машиноместа. Проект предусматривает открытие детского сада, физкультурно-оздоровительного комплекса и торгового центра.

Кроме того, были согласованы проекты пяти новых кварталов города-парка «Переделкино Ближнее». Пять кварталов (9, 10, 14, 15 и 16) расположатся в составе сельского поселения Внуковское, в районе деревни Рассказовка и Алешинского пруда. На первых этажах разместятся коммерческие помещения — кафе, парикмахерские, салоны красоты, рестораны. Также запроектированы две школы и детский сад. На территории ЖК уже работают несколько школ и детских садов. Будут построены три парковки по 300 машиномест, плюс предусмотрены стоянки открытого типа.

Руководитель направления по стратегии и маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова отмечает, что Новая Москва застраивается по урбанистическому пути, прилегающие к МКАД районы фактически становятся теми же спальными районами Москвы. «Малоэтажная застройка появляется в основном на значительном удалении от МКАД, где главным преимуществом являются хорошая экология и «загородный» формат жизни», — говорит эксперт. По оценкам аналитиков «Инград», В НАО, который ближе к МКАД и лучше обеспечен инфраструктурой, продается более 90% всей первичной недвижимости, на ТАО при этом приходится не более 10% предложения.

Топ-10 самых доступных по цене квартир Новой Москвы

Источник: «Метриум»

В ожидании метро

Дальнейшие планы по развитию московского метрополитена на присоединенных территориях у столичных властей есть. Недавно стало известно, что в Новой Москве построят 20 новых станций метро, в результате длина линий метро вырастет на 70 км. Уже в этом году на территории ТиНАО построят станции Калининско-Солнцевской («Рассказовка») и Сокольнической веток («Прокшино», «Ольховая», «Филатов луг» и «Столбово»). При этом на базе «Столбово» будет сформирован крупный транспортно-пересадочный узел, который объединит Сокольническую линию метро и новую ветку, которая протянется от Московского центрального кольца.

А уже после 2022 года планируется продлить линию до Троицка, на карте должны появиться станции «Сосенки», «Воскресенское», «Десна», «Десеновское», «Ватутинки» и «Троицк».

Также сообщалось, что после 2020 года начнется строительство скоростной линии трамвая, которая соединит Сокольническую и Калининско-Солнцевскую ветки метро на территории Новой Москвы. Ветка скоростного трамвая протянется от станции метро «Филатов луг» на красной ветке до станции «Рассказовка» на Калининско-Солнцевской линии.

Также заявлено строительство новых дорог, которые помогут разгрузить крупные трассы, такие как Калужское шоссе. Всего за 2012-2017 годы в Троицком и Новомосковском округах построено более 70 км дорог, что позволило снизить загруженность улично-дорожной сети в среднем на 10%. Еще 216 км планируется ввести до 2021 года.

«Стоит отметить радиально-кольцевую схему развития транспортной сети в ТиНАО. Тогда как в старых границах Москвы только сейчас появляется транспорт, соединяющий основные дороги, удаленные станции метро, в Новой Москве изначально в основе проектирования лежит данная схема, благодаря которой жителям даже не придется выезжать на МКАД, чтобы попасть в соседний район», — комментирует Александр Зубец.

По данным Департамента развития новых территорий города, за последние два года в Новой Москве было запущено 22 новых маршрута и организовано 119 остановок общественного транспорта. Общая протяженность автобусных маршрутов в Новой Москве составляет 5,4 км. В 2018-2019 годах планируется открытие еще девяти маршрутов и 56 остановок, что должно улучшить транспортную доступность для 180 тысяч жителей ТиНАО.

«Безусловно, на привлекательность жилья серьезно влияет развитие транспортной инфраструктуры и, главным образом, метро. У правительства Москвы есть четкие планы по строительству здесь порядка 70 км путей и 33 новых станций, что в сложившихся условиях заметно повысит доступность территории. Но не менее важна и автодорожная инфраструктура — скоростные магистрали, автодорожная сеть, которая повышает проницаемость территории, а также маршруты общественного транспорта, облегчающие передвижение по ней», — отмечает директор по стратегии развития территорий ГК «А101» Леонард Блинов. 

Успешнее «старой» Москвы

Несмотря на то, что пока территории Новой Москвы скорее развивающиеся, чем развитые, новостройки здесь пользуются большим спросом. С развитием территории Новой Москвы и активным выходом новых проектов комплексного освоения территории на рынке ТиНАО наблюдается планомерный рост количества сделок, а вместе с тем — и доли в общей структуре договоров Большой Москвы. В частности, в 2013 году на новомосковские проекты пришлось 27% ДДУ, в 2014 году — 32%, в 2015 году — 34%, в 2016 году — 32%, в 2017 году — 38%, в I квартале 2018 года доля ТиНАО в общем объеме спроса также составила 38%. Интересно, что спрос на первичном рынке Новой Москвы увеличивается соразмерно покупательской активности в старых границах столицы, однако проекты ТиНАО с лучшими продажами реализуются в среднем в 2,4 раза быстрее, чем наиболее успешные новостройки «старой» Москвы, отмечают аналитики компании «Метриум».

Таким образом, в Новой Москве совершается почти 40% сделок, при том, что количество проектов в ТиНАО в три раза меньше, чем в старых границах столицы. «Учитывая усилия девелоперов и властей по развитию инфраструктуры, полагаю, что в перспективе тенденция смещения спроса в пользу объектов Новой Москвы усилится, в первую очередь благодаря строительству новых станций метро, развязок, дорог, которые стирают границы между «старой» Москвой и присоединенными территориями», — говорит Мария Литинецкая.

«На новых территориях сегодня реализуются масштабные проекты, в которых жилье и вся необходимая инфраструктура возводится параллельно, формируя комфортную для жизни среду, создавая новые рабочие места и точки притяжения. Это первый, но очень важный этап повышения ценности территории, создания интереса к ней со стороны различных социальных групп», — рассказывает Леонард Блинов.

По его словам, «ядром» аудитории в проектах ГК «А101» в Новой Москве являются молодые, экономически активные люди 25-35 лет, переезжающие в Новую Москву из «старой», в том числе и из престижных районов. «Здесь можно проще и дешевле всего реализовать самые желанные жизненные сценарии», — поясняет эксперт.

По словам Леонарда Блинова, эта аудитория, а также уровень доступности и проницаемости территории привлекают сюда бизнес, и в первую очередь — из сферы торговли, бытовых и образовательных услуг. По данным аналитиков ГК «А101», сейчас доля вакантных площадей в помещениях на первых этажах жилых домов в Новой Москве не превышает 6%. При этом до 70% коммерческих помещений в проектах девелопера покупаются физическими лицами, в том числе местными жителями, для открытия здесь своего бизнеса — точек общепита, винотек, пекарен, аптек, салонов красоты, клиник, детских центров. Леонард Блинов считает, что постепенно в дополнение к стрит-ритейлу на территории будут появляться концептуальные торговые центры, а спрос на высококвалифицированные рабочие места приведет к созданию здесь современных бизнес-центров, индустриальных и технопарков. «При этом близость к аэропорту Внуково может обусловить появление различных гостиничных и конгресс-центров. Это принесет очередной рост ценности территории, а затем и качества создаваемой среды», — резюмирует эксперт.

Аналитики отмечают, что юго-запад остается одним из наиболее востребованных направлений как в пределах МКАД, так и за ее границами, поэтому территория Троицкого и Новомосковского округов будет востребована и дальше. По мнению экспертов, районы вблизи МКАД будут прирастать проектами комплексной городской застройки, более отдаленные локации могут быть интересны девелоперам, работающим с загородной или малоэтажной недвижимостью.

Новую Москву можно сравнить с чистым листом бумаги, где создается идеальная городская среда без необходимости исправления ошибок предшественников, считает Александр Зубец. «Именно поэтому строящиеся сегодня новостройки ТиНАО — это примеры комплексного освоения территории, формата «город в городе», где жители могут получить абсолютное большинство услуг, не покидая пределы комплекса», — говорит эксперт. Все это в конечном счете позволяет разгрузить дороги, сократить маятниковую миграцию. Если со временем удастся решить вопрос со строительством большего числа коммерческих площадей, многие жители Новой Москвы также смогут найти здесь работу, и вот тогда добиться децентрализации, возможно, получится.

Читайте также:

Уплотнение со знаком «плюс»: как Большая кольцевая линия метро изменит Москву

От Раменок до Рассказовки: какие новостройки получат 7 новых станций метро

Новоселье близко: ТОП-10 популярных новостроек Москвы в мае со сроком сдачи в IV квартале 2018 года

Что покупали в мае 2018 года: ТОП-10 самых продаваемых новостроек в Москве

Ипотека в Москве и Новой Москве: что изменилось на рынке новостроек за последние три года