В январе 2017 года в России началась реформа государственной регистрации собственности на недвижимость. Вступил в силу федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который призван упростить процедуру покупки жилья и его последующую регистрацию в ЕГРН. Novostroy-M.ru спросил у экспертов рынка, какие преимущества у новой процедуры регистрации права собственности на недвижимость, какие последствия может повлечь за собой отмена бумажного свидетельства о собственности и есть ли риск у собственников квартир в связи с переходом на новую систему потерять свое жилье из-за возможных афер.
Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group
Основными преимуществами новой процедуры являются организация внутриведомственного взаимодействия, что позволяет осуществлять одновременную подачу заявлений о кадастровом учете и регистрации прав. Кроме того, документы публичных учреждений орган регистрации получает в порядке межведомственного взаимодействия и их не надо представлять заявителю. Ещё одно важное нововведение: закрытый перечень оснований для приостановки/отказа в регистрации, что позволит сделать процедуру максимально понятной для заявителя.
Фактически, никаких последствий отмена бумажного свидетельства о праве собственности не повлечёт. Возможно, это изначально вызовет психологическое неприятие у населения, ведь в России любят «красивые бумаги». За рубежом уже давно существует только формат выписок, в Германии, например, - из Поземельной книги.
Рисков при переходе на новую процедуру не больше и не меньше, чем до перехода к «одному окну».
Собственникам необходимо быть внимательными при подписании документов и, по возможности, обращаться к профессионалам.
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»
Создание одного реестра, содержащего сведения о правах на недвижимость, ограничениях и технических характеристиках существенно упростит процедуры кадастрового учета и регистрации прав. Объединение этих баз позволяют единовременно подать документы в «одно окно» и на оформление прав собственности и постановка на кадастровый учет. Это удобней и существенно экономит время будущего собственника, кроме того, сейчас по новому закону сокращаются сроки регистрации.
Согласно правкам, выписка из ЕГРН – сейчас главный документ, подтверждающий право собственности гражданина на недвижимость. Отдельной бумаги (которая раньше так и называлась) теперь нет. В целом выписки станут более детальными.
Согласно новым поправкам, документы на регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости можно сдавать в любом подразделении Росреестра или МФЦ, независимо от того, где расположен объект недвижимости.
Все вышеперечисленное можно отнести к плюсам нововведений. Из минусов можно назвать следующее: увеличены в 2-3 раза сроки приостановки регистрации сделки, также увеличено количество оснований, по которым регистрацию можно приостановить.
Если наши граждане будут юридически подкованы и образованы, это поможет защитить себя от мошеннических действий. В частности, существует закон, который защищает собственников от рук мошенников – собственник имеет право подать заявление в Росреестр о запрете на любые регистрационные действия без его личного присутствия. Это не нововведение.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Главное нововведение – это создание единого электронного реестра прав на недвижимость, который позволит совместить процесс регистрации права собственности на недвижимость и постановки ее на кадастровый учет. До начала этого года данные процедуры новым собственникам жилья приходилось проходить отдельно. Теперь создан Единый государственный электронный реестр, с помощью которого можно одновременно подавать заявление на прохождение процедур регистрации собственности и постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.
Помимо этого, введена четкая регламентация по времени: теперь Росреестр проводит регистрацию и постановку за 10 дней. Благодаря электронному реестру ускорится получение справки об объекте. Раньше подготовка выписки занимала пять дней, а сейчас – только три дня.
Еще одно существенное преимущество – оформление собственности можно пройти в любом регионе независимо от того, где находится объект. Для этого достаточно подать заявление в местное Управление Росреестра, а готовые документы и справки можно получить посредством почты или курьерской доставки.
Новая схема оформления собственности, конечно, сэкономит время покупателям недвижимости и упростит прохождение ключевых процедур (регистрации собственности и постановки на кадастровый учет), которые раньше по отдельности занимали семь и пять дней соответственно.
Что касается отмены бумажного свидетельства о собственности, то с точки зрения закона никаких принципиальных изменений не произошло. И раньше основными документами, подтверждающими собственность, были договор купли-продажи (дарственная, завещание и т.п.), а не свидетельство, которое лишь подтверждало наличие прав. При этом обязательным было наличие отметки в государственном реестре о праве собственности. Теперь этот реестр станет электронным, а вместо свидетельства будет выдаваться справка, однако никакого ущемления в правах собственников не произойдет
С юридической точки зрения, самое главное для владельца недвижимости – это содержание сведений о его праве собственности в системе Росреестра. Если что-то случится с электронными базами данных, то достаточно предъявить любой документ, который подтверждает право собственности. Полагаю, такая схема, напротив, повышает защищенность владельцев недвижимости, так как исключает манипуляции фальсифицированными документами. Хотя, конечно, в наш век хакерских атак можно предположить, что взлом электронных баз с целью их дальнейшего нелегального распространения или изменения сведений в них вполне возможен. Однако даже в данном случае главным подтверждением вашего права собственности останутся правоустанавливающие документы: договоры купли-продажи, дарственные, завещание и т.п.
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»
В новом законе реализован так называемый экстерриториальный принцип, когда независимо от места нахождения недвижимости и места совершения сделки с объектом недвижимости в пределах территории России документы на переход право собственности или на государственную регистрацию такой сделки можно подать в любой филиал Росреестра РФ. Таким образом, стороны сделки вправе зарегистрировать ее в Росреестре, если даже недвижимость находится на территории другого субъекта РФ. С деловой точки зрения это удобно.
Другой плюс - теперь при образовании объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимость будут осуществляться одновременно. Это сокращает издержки заявителей: не потребуется, как ранее, обращаться сначала в одну инстанцию (кадастровую палату) по вопросу государственного кадастрового учета, а затем в другую инстанцию (Росреестр) – для государственной регистрации возникшего права. Такой же порядок будет применяться и при прекращении существования объекта недвижимости и прав на него.
Какие-то существенные негативные последствия отмены бумажного свидетельтсва сложно выявить, так как бумажный документ лишь свидетельствовал о существовании права, и не имел статус правоустанавливающего документа. Теперь, при отсутствии этого свидетельства, как и ранее статус правоустанавливающей документации сохраняется за договором или за судебным решениям, на основании которого собственник недвижимости ее приобрел. Единственным доказательством существования зарегистрированного права по-прежнему, как и раньше является запись в государственном реестре недвижимости. В этом смысле мы наблюдаем полную юридическую преемственность нового закона перед старым. Свидетельство фиксировало наличие прав собственника на момент даты выдачи, однако этот документ не мог дать ответ на вопрос, обладает ли собственник такими же правами через год или через два после его оформления. Для того, чтобы удостовериться в том, что запись о собственнике в ЕГРН на недвижимость спустя какое-то время не поменялась, достаточно, как и раньше, получить официальную выписку Росреестра из ЕГРН, которая фиксирует в бумажном виде основные показатели ЕГРН на конкретный объект недвижимости по состоянию на дату ее выдачи, такие как: права, разрешенное использование, обременения, ограничения, правопритязания и т.д. Данные выписки носят информационный характер и правоустанавливающими документами не являются.
Для снижения риска возможных афер, достаточно подать в Росреестр официальное заявление о том, чтобы регистрационные действия в отношении конкретного объекта недвижимости осуществлялись только при обязательном физическом присутствии его собственника. При такой ситуации регистрирующий орган отказывать в регистрационных действиях по доверенности при отсутствии собственника недвижимости. Таким образом, у собственника появляется дополнительная юридическая гарантия того, что без его ведома запись в ЕГРН о его недвижимости не изменится.
Дата публикации 14 февраля 2017
