Льготную ипотеку на новостройки (она же «Господдержка») могут не продлить в 2023 году: с таким предложением накануне выступил Минфин. Возможен ли в связи с этим 50%-й обвал спроса на новостройки, есть ли альтернатива «Господдержке» и кому стоит поспешить воспользоваться этой программой до конца года? Об этом Новострой-М узнал у московских экспертов рынка недвижимости.
Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва»:
– В границах старой Москвы льготная ипотека в классическом виде играла не такую большую роль – с ценами Московского региона очень немного квартир подходило под лимит в 12 млн рублей. В то же самое время она активно использовалась застройщиками в рамках комбинированных программ субсидирования – за счет использования лимита льготной ипотеки можно было снизить затраты на субсидирование и сделать итоговую ставку по кредиту ниже для клиента.
В оценке влияния отмены льготной ипотеки на первичный рынок ключевой вопрос в том, какая ставка будет на обычную ипотеку. И зависеть эта ставка будет от политики Банка России и уровня ключевой ставки. Если базовая ставка по обычным ипотечным программам будет на уровне 10% и более, это безусловно дополнительно охладит рынок. Если на уровне 8%, то это будет гораздо более комфортный сценарий.
В то же самое время останется возможность субсидировать ставку. Да, ее уже нельзя будет субсидировать до уровня 0,1%, но до комфортных 2-5% возможность снижать сохранится.
Программы поддержки населения различаются по условиям, они не повторяют друг друга, у каждой есть своя целевая аудитория. Я придерживаюсь мнения, что чем больше спецпредложений, тем лучше. Если принимать решение о сворачивании льготной ипотеки, значит, нужно что-то предлагать взамен. Конечно, у нас есть в том числе программа «Молодая семья», действующая до 2025 года, но она распространяется только на заемщиков, которые отвечают ряду критериев, и не является альтернативой льготной ипотеке.
Условия льготной ипотеки подойдут всем заемщикам, которые не планируют приобретать элитную или премиальную недвижимость (в силу ограничения выделяемого лимита 12 миллионами рублей). В наших проектах iLOVE и Headliner мы отмечаем большой спрос на данную программу, равно как и на субсидированную ипотеку (мы продолжаем ее предлагать тем, кому особенно актуальны посильные ежемесячные платежи).
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:
– Учитывая, что льготная ипотека обеспечивает значительную долю потребительской активности, можно предвидеть непродолжительную стагнацию. Однако обвала спроса не произойдет. Большинство потенциальных покупателей смогут переориентироваться на другие субсидируемые государством кредитные программы – семейную ипотеку, ипотеку для IT-специалистов, военную и дальневосточную ипотеку. Кроме того, немало привлекательных условий гражданам предлагают застройщики. В частности, сохраняются субсидированные кредиты от девелоперов, хотя и повышаются минимальные ставки, а также внедряется удобная для клиентов траншевая ипотека. Следовательно, у рынка достаточно ресурсов, чтобы сравнительно безболезненно перенести непродление льготной ипотеки.
Конечно, пролонгация льготной ипотеки стала бы положительным шагом для отрасли. Чем больше действенных инструментов стимулирования спроса, тем лучше положение покупателей, девелоперов и банков. Меры господдержки особенно актуальны с учетом текущей турбулентной социально-экономической обстановки.
Но причин для паники нет. Рынку по силам адаптироваться к меняющимся условиям, в том числе к сворачиванию данной программы.
Поспешить с оформлением льготной ипотеки следует, прежде всего, гражданам, не подпадающим под другие субсидируемые государством кредитные программы. Если у вас нет маленьких детей, вы не военный и не работаете в сфере IT, а жить планируете не на Дальнем Востоке, желательно до конца года успеть взять ипотеку с господдержкой. Стоит отметить, что некоторые застройщики предлагают более выгодные ставки, чем по госпрограмме льготного кредитования, но они подразумевают большой размер первоначального взноса.
Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам»:
– Тенденция к снижению спроса на недвижимость сформировалась уже сейчас, несмотря на действие массы выгодных ипотечных программ, поэтому потенциальная отмена льготной ипотеки под 7% приведет к еще большему сокращению числа сделок, которые в значительно мере заключаются с использованием ипотечных средств в рамках той или иной программы. Однако мы полагаем, что государство предложит альтернативные меры поддержки строительной отрасли, которая вносит значительный вклад в развитие экономики страны. В том числе, создание льготных программ для вторичного рынка недвижимости будет стимулировать спрос и на новостройки.
Помимо намерения не продлевать действие льготной ипотеки, ЦБ РФ также планирует ограничить выдачу ипотеки от застройщика по околонулевым ставкам. Таким образом, уход с рынка двух ипотечных продуктов будет нести более негативное воздействие, чем завершение одной из этих программ. Останутся в силе семейная и сельская ипотеки, но пока сложно оценить, насколько такие программы смогут поддержать рынок.
Стоит успеть воспользоваться льготной ипотекой сейчас в случае, если покупка жилья связана с необходимостью скорейшего улучшения жилищных условий.
Тогда как покупку инвестиционной недвижимости можно отложить, поскольку объем предложения, которое имеет высокие перспективы доходности, сейчас ограничен. Кроме того, вероятнее всего, цены в 2023 году продолжат корректироваться и появится возможность подобрать более инвестиционно привлекательный объект.
Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development (ЖК «1-й Нагатинский»):
– Не согласен [что будет обвал], резкий спад мы видим, начиная с октября по понятным причинам. До конца года я бы осторожно относился к любым резким заявлениям, предпочитая оценить этот непростой год, уже имея на руках предварительные итоги и планы на следующий.
В настоящий момент в верхах идёт дискуссия о судьбе льготной ипотеки, и мы имеем как минимум три разных мнения: ЦБ РФ, Минфина и Совфеда (напомню, что последний также высказался за пролонгацию программы).
Поэтому, считаю, хоронить льготную ипотеку ещё рано. А продлевать программы, разумеется, необходимо — для миллионов семей в нашей стране они зачастую являются единственной возможностью приобрести собственную жилплощадь.
Оформить льготную ипотеку в ближайшее время стоит, в первую очередь, молодым семьям с детьми, особенно если в семье ожидается прибавление, так как сейчас у них есть отличная возможность приобрести квартиру большей площади для комфортного проживания всех домочадцев. Кроме того, пока ещё все желающие могут воспользоваться околонулевой ипотекой от застройщика, а значит, такая квартира может быть интересна и молодым людям, приобретающим своё первое жилье, и инвесторам.
Читайте также:
Ипотека под 0,1%: вся правда о субсидированных ставках
Инвесторы в зоне риска: рейтинг самых подорожавших новостроек за III квартал 2022 года
Дата публикации 18 ноября 2022
