Механизм поэтапного, или досрочного, раскрытия эскроу-счетов сегодня обсуждается в качестве одной из мер поддержки строительной отрасли. Госдума приняла соответствующий закон. Первоначально предполагалось, что средства дольщиков со счетов-эскроу застройщик получит только после ввода объекта в эксплуатацию. Новострой-М узнал у экспертов рынка, не повлечет ли за собой досрочное раскрытие эскроу новых проблем.
Александр Ручьев, президент ГК «Основа»:
– Мы считаем, что принятие решения о поэтапном раскрытии эскроу-счетов станет действенной и эффективной мерой в целом комплексе мер поддержки застройщиков. Это позволит девелоперам сократить срок оборачиваемости капитала и направить высвободившиеся средства на приобретение новых площадок и запуск новых проектов. В текущих условиях это позволит как минимум сохранить объёмы строительства.
Мы знаем, что поправки в законодательные акты, которые в том числе меняют порядок раскрытия эскроу-счетов, уже одобрены. Однако сам порядок доступа застройщиков к средствам дольщиков на этих счетах пока не установлен. Мы ожидаем, что в ближайшее время будет разработана прозрачная и понятная для всех участников рынка процедура раскрытия эскроу-счетов в привязке к строительной готовности проекта.
Поэтапное раскрытие эскроу-счетов – это общемировая практика, которая давно и успешно применяется, в частности, в Европе. В России, так же, как и во всем мире, строительство ведется на средства проектного финансирования. Деньги застройщику выделяются банком в четком соответствии с выполнением графика строительства. Финансирование стройки не зависит от продаж и средств дольщиков. Точно так же к графику выполнения строительных работ можно привязать поэтапное раскрытие эскроу-счетов.
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:
– Стоит говорить не о поэтапном, а о досрочном раскрытии эскроу-счетов. Поручение правительству проработать такую возможность содержится в первом комплексе мер поддержки экономики, который был утвержден 8 марта этого года.
Думаю, что это действенная мера, которая позволит поддержать девелоперов. Тем более, они оказались в непростом положении: ставки по проектному финансированию и кредитам на текущую деятельность выросли, стройматериалы продолжают дорожать, некоторые участники рынка вынуждены искать новых поставщиков материалов и оборудования.
По данным ДОМ.РФ, в марте 2022 года на реализуемые с использованием эскроу-счетов проекты приходилось 80% от общего объема возводимых многоквартирных домов. Поэтому возможность их досрочного раскрытия не должен противоречить сути действующего механизма – защитить деньги дольщиков от нецелевого использования.
Сейчас обсуждаются два основных подхода. Первый предполагает возможность частичного использования средств участников долевого строительства после получения от органов стройнадзора заключения о соответствии (сейчас – после оформления разрешения на ввод в эксплуатацию). Это позволит соблюсти права дольщиков, однако вряд ли будет эффективной мерой поддержки: между получением ЗОС и РВЭ проходит несколько месяцев.
Второй вариант предусматривает возможность вовлечь в оборот часть средств (до 50%) по достижении определенной стадии строительной готовности (например, 70%). Бесспорно, этот способ сложнее в практической реализации: потребуется создать систему критериев, по которым будет анализироваться тот или иной комплекс, а также увязать новый порядок с действующими механизмами защиты прав дольщиков. Однако в текущих условиях такой метод позволил бы получить финансирование для реализации проекта.
Порядок досрочного раскрытия эскроу-счетов скорее всего будет утвержден постановлением Правительства РФ. Сам процесс разработки такого документа предполагает его обсуждение с отраслевым сообществом и согласование с заинтересованными органами власти.
Думаю, что досрочное раскрытие эскроу-счетов сделают доступным не для всех участников рынка, а только для определенного количества организаций и проектов, соответствующих ряду критериев (строительная готовность, финансовая устойчивость, темпы продаж). Поэтому говорить о том, что такая мера приведет к увеличению числа обманутых дольщиков, на мой взгляд, несколько преждевременно.
Вне зависимости от выбранного Правительством подхода это не отбросит рынок назад. Речь идет не о возможности пользоваться размещенными на эскроу-счетах средствами непосредственно с момента начала строительства, а об их частичном раскрытии при наступлении определенного события (например, достижения стадии строительной готовности или получения ЗОС).
Юрий Черноиванов, заместитель финансового директора ГК «Гранель»:
– В целом мы согласны с тем, что нужно принять решение о поэтапном раскрытии эскроу-счетов. Однако важно понимать, как будет работать этот механизм.
Раскрытие эскроу-счетов целесообразно разделить на 5-10 этапов. В этом случае застройщик получит дополнительный стимул строить активно и переходить к раскрытию счетов очередного этапа проекта.
Механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов не должен привести к появлению обманутых дольщиков. Хотя риски немного возрастают, тем не менее система проектного финансирования обеспечивает безопасность вложений на рынке новостроек. Земля и строящийся дом находятся в залоге у банка. В случае появления сложностей у застройщика банк может завершить проект силами другого девелопера.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park):
– Возможность раскрывать поэтапно счета эскроу позволит застройщику эффективнее планировать инвестиции в проект. Очевидно, что заемный капитал в нынешних условиях будет дефицитным и достаточно дорогим. Единственная возможность нивелировать эту негативную тенденцию – позволить «разбавлять» банковский кредит вливанием части средств покупателей в строительство по мере завершения его определенных этапов. Таким образом, снизится высокая зависимость застройщика от стоимости проектного финансирования.
Основной критерий для поэтапного раскрытия эскроу-счетов – это уровень строительной готовности здания. Гипотетически таких этапов может быть сколько угодно, к примеру – три: первый транш застройщик получает после завершения котлованных работ, второй – по окончании монолитных, а третий – после получения заключения о соответствии здания (ЗОС) строительным нормам (то есть когда дом фактически готов). Впрочем, раскрытие счетов эскроу можно разбить и на более детальные стадии, чтобы транши поступали чаще, но были меньшими по объему.
Другой вариант – два транша: крупный аванс после окончания котлованных или монолитных работ, а остальные средства – после завершения строительства. Конкретная модель раскрытия может определяться по согласованию между банком-кредитором и девелопером.
На мой взгляд, не должны возникнуть проблемы вроде появления новых обманутых дольщиков – застройщик продолжит строить на средства банка, если снизится спрос или произойдут другие негативные события. Раскрытие эскроу-счетов только позволит сократить стоимость заемного финансирования и его объем для будущих этапов стройки. При этом интересы дольщиков не должны пострадать. Напомню, что средства на эскроу-счетах страхуются государством, поэтому даже если их часть, направленная на один из траншей, будет потеряна, у дольщика сохраняется гарантия компенсации. Однако сейчас страхуются суммы только до 10 млн рублей, и для московского региона имеет смысл поднять лимит страхования до 20 млн рублей с учетом того, как заметно выросли цены на новостройки за последние два года. В этом случае поэтапное раскрытие эскроу-счетов никак не повредит безопасности средств дольщиков.
Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District):
– Однозначно нужно принимать такую меру поддержки, как досрочное раскрытие эскроу-счетов. Разрешить использование средств на эскроу необходимо для тех проектов, которые находятся в высокой стадии строительной готовности. Однако при этом я полагаю, что раскрытие эскро-счетов должно стать временной мерой, скажем, со сроком действия до конца текущего года. У девелоперов, особенно в Москве, где в прошлом году было введено рекордное количество жилья, еще много разрешений на строительство в портфеле. Раскрытие эскроу-счетов для проектов в высокой стадии строительства позволит запустить новые стройки в условиях дорогого кредита. Безусловно, это даст мультипликативный эффект в смежных индустриях (стройматериалы, мебель, перевозки и т.п.).
Как я отметил, раскрывать эскроу-счета нужно в проектах, которые находятся на высокой стадии готовности. Этот критерий можно описать формально, скажем, когда здание готово на 75%, или качественно, к примеру, по завершении монолитных или фасадных работ.
Раскрытие эскроу-счетов на более ранней стадии, особенно на котловане, не поможет застройщикам, так как на начальном этапе средств дольщиков на эскроу совсем немного.
Раскрытие эскроу как временная мера (до конца года) и только в почти готовых проектах не навредит безопасности вложений в долевое строительство. Напротив, она предотвратит обрушение девелоперского рынка и настоящий коллапс строек с массовой задержкой сроков ввода в эксплуатацию, который действительно возможен, когда ставки по проектному финансированию находятся на заградительном уровне.
Читайте также:
Как купить квартиру на «неспокойном» рынке и не прогадать
Московские застройщики получат адресную господдержку
Автор: Татьяна Ефремов
Дата публикации 17 марта 2022
