1 июля 2021 года должна завершиться программа льготной ипотеки, которая стартовала в апреле прошлого года. Она смогла, с одной стороны, поддержать рынок в трудные времена, но с другой – сыграла против покупателей, взвинтив цены на новостройки. Что будет после ее отмены, к какому уровню ставок готовиться всем желающим приобрести жилье после закрытия программы, специально для Новострой-м рассказали эксперты.
Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101»
По нашим проектам мы отмечаем рост спроса, который наблюдался на протяжении всего первого квартала и сохранился в апреле. Скорее всего, тренд продолжится и дальше.
Часть покупателей может принять решение об ускорении сделок ближе к лету. Причем не только на фоне грядущей отмены программы льготной ипотеки, но и с учетом повышения Центробанком ключевой ставки, которое может отразиться на потребительских и ипотечных кредитах.
Спрос может снизиться в первый месяц после отмены. Поэтому застройщикам крайне важно после завершения программы господдержки вместе с банками продолжить работу по генерации совместных программ, облегчающих доступ покупателей к приобретению жилой недвижимости с использованием заемных средств.
Банки стали более охотно рассматривать такие программы, чтобы поддержать спрос и продолжить наращивать ипотечный портфель. И такой тренд надо усиливать, чтобы внимание к нуждам покупателей жилья не ослабевало. Банковский сектор, очевидно, стал гибче – уже с конца 2020 года одна за другой анонсируется череда кардинально новых программ, увеличивающих возможности для покупателя.
На мой взгляд, в продлении программы льготной ипотеки нет необходимости. Она помогла поддержать рынок, но при этом сыграла свою роль в росте цен. А это может отразиться на покупательской способности после ее завершения.
Мы продолжим предлагать своим покупателям гибкие условия приобретения недвижимости, различные акции и совместные кредитные продукты с банками. У нас есть широкий спектр программ, которые могут подойти самым разным запросам: ипотека без первого взноса, кредитные каникулы на год, ставки от 0,1% и т.д.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Ситуация на рынке новостроек во второй половине мая и июне будет напоминать осень 2020 года, когда люди, планирующие покупку жилья, ожидали завершения господдержки в ноябре и пытались успеть воспользоваться выгодными условиями кредитования.
Соответственно, мы готовимся к новой волне ажиотажного спроса. Однако ситуация может измениться, если государство объявит о новых инструментах поддержки спроса.
Если этого не произойдет, при возврате к базовым ставкам и их дальнейшем росте можно прогнозировать спад продаж. Он продлится некоторое время, так как покупателям придется привыкать к новым условиям кредитования. При самом негативном сценарии развития событий, объем продаж квартир в новостройках может сократиться на 30%.
Некоторые эксперты утверждают, что господдержка давно утратила свою социальную функцию и исчерпала себя. В качестве доказательства они приводят статистику по объему ипотечных сделок в Москве в первом квартале 2021 года, когда было выдано 26,5 тыс. ипотечных кредитов против 36,5 тыс. в четвертом квартале 2020 года.
Отчасти они правы, но полностью свернуть помощь государства было бы неверным решением. В условиях растущих ставок покупатели жилья нуждаются в поддержке, возможно это должны быть адресные программы, направленные на отдельные группы населения. Такой подход поможет сдержать дальнейший рост цен и уменьшить число спекуляций на рынке новостроек.
Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development
Безусловно, в ближайшие месяцы спрос на покупку недвижимости, в частности новостроек, будет расти. Ведь на сегодняшний день уже обозначен четкий срок окончания действия программы «Господдержка 2020» – 1 июля 2021 года.
Она крайне выгодна для ипотечных покупателей, поэтому с большой вероятностью люди будут стараться воспользоваться льготными условиями кредитования. Особенно спрос усилится среди тех покупателей, которые по каким-то причинам откладывали покупку, либо собирая денежные средства на первый взнос, либо решая параллельные вопросы, связанные с продажей текущей недвижимости, либо выбирали жилой комплекс по заданным критериям.
По всей видимости, после завершения госпрограммы, спрос снизится, но все же незначительно. Связано это с несколькими причинами. Во-первых, впереди летний сезон, который традиционно демонстрирует невысокие показатели сделок на рынке первичной недвижимости.
Во-вторых, многие застройщики запустили собственные программы лояльности, когда субсидируют ипотечные ставки для покупателей. В-третьих, чтобы стимулировать спрос в сезон отпусков, многие девелоперы проводят собственные выгодные акции и скидки, которые наверняка будут интересны покупателям.
На наш взгляд, программу все же стоит продлить. Ведь это, как уже показала практика, один из самых действенных способов стимулирования спроса. Кроме того, развивается вся сфера строительства, одновременно за ней развиваются все сопутствующие сферы – торговля, транспорт, инфраструктура, что крайне важно для стабильной экономики страны.
Тем не менее, если правительство и примет решение о продлении программы с господдержкой, то будут предложены либо новые механизмы ее работы, либо госпрограмма будет доступна в определенных регионах страны.
Как уже было сказано выше, многие девелоперские компании, в том числе и наша, запустили ряд интересных предложений как для ипотечных покупателей, так и тех, кто приобретает квартиры на собственные средства. Например, в нашем жилом комплексе «Румянцево-Парк» стартовало три программы субсидирования ипотечных ставок в известных банках страны – Альфа-Банк, Сбербанк, Росбанк, самая минимальная – 2,49% действует на весь срок кредитования до 25 лет.
Такая рекордно низкая ипотечная ставка достигается при помощи двух составляющих: программы «Ипотека с Господдержкой 2020» и субсидировании ставки от застройщика. А если программу в Москве продлевать не будут, то таких выгодных условий кредитования в ближайшее время ждать не приходится.
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»
Несмотря на то, что программа льготной ипотеки разогрела рынок и цены, спрос продолжает расти. Пик покупательной активности мы ожидаем к июню – как всегда в таких случаях, те, кто еще не приобрел жилье, будут стремиться запрыгнуть в последний вагон, используя самые выгодные условия покупки.
Если программа льготной ипотеки не будет продлена, то сразу после ее окончания можно ожидать некоторое затишье на рынке жилой недвижимости. Покупатели будут присматриваться, анализировать ситуацию, стремясь понять, как она будет развиваться дальше.
На этот период вероятны специальные программы и субсидированные ипотечные ставки от застройщиков. Спрос будет во многом зависеть от ставок по ипотеке. Сегодня мы прогнозируем, что рост не превысит 3%, но пока неизвестно, повысит ли в июне Центробанк ключевую ставку, которая потянет за собой и рост ипотечных ставок.
В то же время программа льготной ипотеки наглядно показала, что люди нуждаются в улучшении жилищных условий, и спрос на качественное жилье далеко не насыщен. Это в меньшей степени касается Москвы, и в большей – Московской области и других регионов, которые нуждаются не только в наращивании объемов предложения и темпов строительства, но в развитии дорожно-транспортной, коммерческой, социальной инфраструктуры.
С одной стороны, понятно, что ажиотажный спрос в Московском регионе не может постоянно оставаться на таком высоком уровне. Не только льготная ипотека, но и колебания валютного курса, увеличение стоимости стройматериалов, дефицит рабочей силы на стройках поднимают цены. А доходы населения, между тем, не особо растут. Этот разрыв грозит нестабильностью на рынке, для которого льготная ипотека – фактор роста цен.
С другой стороны, резкая отмена программы господдержки тоже может оказать дестабилизирующее воздействие на рынок. Ипотечная ставка в любом случае вырастет как минимум до 7-8%. Поэтому, возможно, имеет смысл сгладить переход на определенный срок с помощью субсидирования ставки хотя бы на 1%. Если рынок Москвы, в целом, чувствует себя неплохо, то в Московской области подобная мера была бы не лишней.
Возможно некоторое увеличение, и то на короткий срок, программ с субсидированием части ипотечной ставки. Но это явление не будет иметь массовый характер, поскольку такие программы есть у большинства компаний и сейчас. Не исключены по ограниченному пулу квартир специальные акции.
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
Вполне вероятно, что спрос на новостройки в последние месяцы действия льготной ипотеки будет увеличиваться. Стимулировать его может также выход новых проектов от застройщиков, которые хотят успеть реализовать хотя бы часть лотов на волне ажиотажного покупательского интереса.
Экономика развивается циклично, и за ажиотажем всегда следует спад. Безусловно, после завершения программы льготной ипотеки и на фоне снижения доходов населения спрос на жилье упадет.
Именно поэтому крупные застройщики уже сейчас снова выводят на рынок совместные с банками специальные предложения, которые позволят минимизировать негативные последствия. Так, ГК «А101» объявила о запуске совместного проекта со «Сбербанком». Он предусматривает возможность оформления ипотеки под 2,55% годовых на срок от 12 до 20 лет при первоначальном взносе не менее 30% от стоимости квартиры.
Застройщик «СМУ-6 Инвестиции» совместно с «Альфа-Банком», «ВТБ» и «Сбербанком» предлагает потенциальным покупателями особые условия на покупку студий и однокомнатных квартир: процентная ставка составит 0,1% на первый год кредитования (общий срок займа – 20 лет) при первоначальном взносе в размере, как минимум, 15% от стоимости выбранного лота.
Льготная ипотека, бесспорно, сыграла важную роль в поддержке строительной отрасли и смежных секторов экономики. Однако фиксируемые в настоящее время процессы разгона спроса на жилье и его резкого торможения за счет возможного завершения льготной ипотеки могут негативно отразиться как на рынке недвижимости, так и на девелоперах.
Для нивелирования подобных последствий программу субсидирования жилищных займов стоит не одномоментно прекращать, а скорректировать, предусмотрев постепенное повышение ставки до 7-8% за 2-3 года.
Мы всегда чутко реагируем на все колебания рынка и отслеживаем актуальные тренды. Поэтому по мере развития ситуации наша компания и партнеры предложат клиентам оптимальные решения.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»
Вполне вероятно, что после майских праздников мы увидим повышенный спрос на квартиры в новостройках по причине скорой отмены программы льготного ипотечного кредитования, и в июне может обновиться рекорд месячных выдач, установленный в декабре прошлого года.
Мы не ожидаем существенного падения спроса на жилье после отмены программы льготного кредитования, поскольку ипотека – это лишь один из драйверов спроса. Качественные проекты всегда найдут своего покупателя.
Например, в ЖК «Любовь и голуби» средняя стоимость во второй очереди в 2020 году относительно первой в 2019-м выросла на 20-25%, но это не помешало нам всего за несколько месяцев продать более трети всего объема ее первого этапа. Это уже не говоря про полную реализацию первой очереди.
Программа льготного кредитования вводилась с целью поддержки строительной отрасли, и свою задачу она выполнила, поэтому продлевать ее еще раз нецелесообразно. Мы не ожидаем спада продаж после отмены льготного кредитования и расцениваем общую динамику как положительную, поэтому никак специально не готовимся искусственно подогревать покупательский спрос.
Периодически мы запускаем привлекательные акции для клиентов, но это происходит независимо от действующих государственных программ. У нас самих достаточно возможностей, чтобы предложить клиентам выгодные ипотечные условия. Мы работаем с более чем 20 банками, и ставки там начинаются с рекордных 4,5% – при выполнении заемщиком ряда требований.
Читайте также
В Москве продолжает увеличиваться спрос на ипотеку
Кабмин обсуждает снижение средней ставки по ипотеке до 6,9%
Автор: Евгения Смирнова
Дата публикации 03 мая 2021
