Новострой-М подводит итоги 2022 года вместе с экспертами рынка недвижимости Московского региона. Чем запомнится уходящий год, какие новые бизнес-стратегии пришлось выработать девелоперам, как поведут себя цены и стоит ли бежать покупать квартиру до боя курантов?
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»:
– Международная политическая напряженность, резкий рост ключевой ставки и затем ее постепенное снижение, изменение логических цепочек и импортозамещение, продление льготной ипотеки – основные события уходящего года, которые повлияли на рынок недвижимости. Стоит подчеркнуть высокую адаптивность отечественных компаний, в частности застройщиков, к сильно меняющимся экономическим условиям.
Девелоперы в считаные месяцы проводили такой объем работ, на который раньше требовались годы.
Год был непростой для отрасли. Сложная макроэкономическая ситуация, колебания валютных курсов, санкционная политика западных стран, сбой логистических поставок, увеличение цен на стройматериалы, отток рабочей силы – совокупность этих факторов вызвала в начале весны рост спроса на недвижимость. Люди стремились сохранить свои средства от обесценивания и вкладывали их в новостройки.
Однако последующее увеличение ипотечных ставок, которое было вызвано значительным повышением ключевой ставки, повлекло сокращение покупательской активности в апреле-мае. Часть клиентов предпочли банковские депозиты инвестициям в недвижимость. Некоторые потенциальные покупатели решили повременить с улучшением жилищных условий в ожидании улучшения общей ситуации в экономике.
На фоне стагнации рынка застройщики и банки предложили обновленные субсидированные ипотечные продукты, чтобы привлечь покупателя и подстегнуть спрос. Позитивным моментом явилось снижение ключевой ставки – это помогло стабилизировать ситуацию с ипотекой. Кроме того, стали налаживаться логистические цепочки, началась комплексная работа по импортозамещению и переориентации на новые рынки.
Ситуация на рынке новостроек сложилась уникальная. Чтобы повлиять на спрос, застройщики устраивают для клиентов привлекательные акции – специальные предложения, бонусы и подарки к покупке. Например, ГК «Гранель» продает определенный пул квартир в нескольких проектах с выгодой до 23%, а в ряде жилых комплексов при покупке жилья предлагается кладовое помещение всего за 10 тыс. рублей.
При этом ипотечные ставки остаются относительными низкими, действуют программы с господдержкой. В новом году расширяется аудитория семейной ипотеки, ее доля в объеме продаж застройщиков продолжит расти. Ставки, по всей видимости, падать не будут, зато льготная ипотека продлена до 1 июля 2024 года, и это позитивный фактор. Ситуация для клиентов складывается выигрышная, поэтому имеет смысл присмотреться к покупке недвижимости, к тому же в январе сохранится действие новогодних предложений.
Приобретение квартир на средней и высокой стадии готовности – еще одна тенденция времени. При повышенном спросе на такое жилье рекомендуем своевременно принимать решения, рассматривая привлекательные комплексы. Ассортимент лотов в объектах на завершающем этапе строительства будет постепенно вымываться, и целесообразно не медлить со сделкой.
При этом важно выбирать максимально стабильные и ликвидные проекты. Сегодня наиболее устойчив комфорт-сегмент. Проекты с хорошей локацией, рядом с метро в Москве и недалеко от МЦД в Подмосковье, с развитой инфраструктурой и благоустроенной территорией всегда будут востребованы и станут удачной инвестицией.
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:
– В уходящем году на рынок недвижимости влияли, главным образом, внешнеполитические события. Возникшая в обществе обстановка неопределенности привела к снижению покупательской активности. Тем не менее, спрос снизился только относительно двух последних лет. Рынок проявил устойчивость благодаря государственной поддержке и грамотным действиям ведущих девелоперов.
В 2022 году из-за снижения спроса (на 14% относительно 2021 года) замедлился рост цен на новостройки. По итогам 11 месяцев они подорожали на 7,8% против 20% за аналогичный период прошлого года.
Объем предложения квартир и апартаментов в столичных новостройках по итогам ноября 2022 года достиг исторического максимума – 69 тысяч лотов. Однако угрозы «затоваривания», на мой взгляд, нет, так как пролонгация льготных ипотечных госпрограмм ускорит восстановление рынка.
В 2022 году сохранился тренд на сокращение средней площади квартир в новостройках. С января по ноябрь она уменьшилась 6,9% – с 58,3 кв. м до 54,3 кв. м. Застройщики предлагают больше студий и «однушек», потому что многие россияне даже с помощью ипотеки могут приобрести лишь самые компактные лоты.
К тому же, в 2022 году впервые за несколько лет сократилась доля квартир с отделкой от застройщика, причем сразу на 6 п.п. Главной причиной этого оказался возникший дефицит зарубежных материалов. Из-за внешнего давления многим девелоперам пришлось менять поставщиков.
В течение 2023 года будут действовать льготная ипотека под 8% годовых и семейная ипотека со ставкой 6%. Эти госпрограммы делают первичное жилье доступным для большинства россиян.
Но часть граждан заинтересована в минимальных ежемесячных платежах даже при условии существенной переплаты. Им следует поторопиться воспользоваться ипотекой от девелоперов с околонулевыми ставками, скоро сделать это будет невозможно. Например, «Сбербанк» с 27 декабря уже прекратил прием заявок на жилищные кредиты с итоговой ставкой менее 3%.
Более того, не исключено, что в 2023 году субсидированная ипотека от застройщиков вообще исчезнет, ведь ЦБ выступает за ее полную отмену.
Стоит отметить, что депутаты в декабре предложили субсидировать половину первоначального взноса по ипотеке для молодых семей. Однако не факт, что инициативу удастся реализовать в ближайшее время. Поэтому рекомендую не оттягивать оформление ипотеки в надежде на принятие соответствующего закона.
Также советую не откладывать покупку в ожидании падения цен на новостройки. Считаю, что первичное жилье в Москве в следующем году будет дорожать примерно на уровне инфляции.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:
– Этот год оказался одним из самых непредсказуемых для рынка недвижимости, да и вообще для всех других отраслей в принципе. Те резонансные события, которые произошли в этом году, привели к глобальным изменениям на рынке новостроек. Это касается и девелопмента в целом, ценовой и маркетинговой политики компаний и их дальнейших планов.
Уходящий год стал периодом новых вызовов и новых возможностей для всех участников рынка недвижимости. И, несмотря на определенные трудности, в целом думаю, он завершается неплохо.
В связи с введенными ограничениями многим компаниям пришлось менять подрядчиков, цепочки поставок, а в некоторых случаях инженерно-техническое содержание своих проектов. В ряде случаев это приводило к увеличению себестоимости строительства, что в конечном счете сказалось и на ценах на жилье. Текущие события в стране и в мире в целом также оказали определенное негативное влияние на настроения покупателей, часть из них вынуждены были перенести или отложить сделки. Также более осторожными стали и инвесторы.
На планы последних также повлияло и изменение динамики цен: в годовом выражении средняя цена квадратного метра новостроек «старой» Москвы выросла на всего 4,5%, а предлагаемый бюджет лота – на 1,3%. Определенное снижение спроса, в свою очередь, побудило девелоперов запускать новые программы для стимулирования покупательской активности. В этом году мы видели обилие предложений ипотеки с околонулевой ставкой, длительные рассрочки, а также программы покупки с отсрочкой платежа до ввода объекта в эксплуатацию. Девелоперы также предлагали различные программы trade in, где в том числе в зачет принимались автомобили и другие активы. В общем, год выдался достаточно активным в плане новых идей.
Я всегда говорю: если есть необходимость в покупке новостройки, финансовые возможности на это и найден подходящий объект, то нужно покупать и не откладывать сделку. Существенно более выгодных условий покупки в перспективе может и не быть, а вот подходящий лот можно упустить и найти альтернативный вариант уже может оказаться сложно. Поэтому тем, кто еще сомневается, я рекомендую покупать. В любом случае новостройка – это тот актив, который так или иначе будет расти в цене и в ликвидности, как минимум в среднесрочной перспективе.
Читайте также:
10 самых популярных новостроек Московского региона: выбор покупателей
Законы о недвижимости в 2023 году: пять важных изменений
Дата публикации 28 декабря 2022
