Обвал рубля и пандемия коронавируса нанесли мощный удар по экономике страны и благосостоянию большинства российских граждан. Однако запуск программы льготной ипотеки и снижение рыночных ставок стали для многих долгожданным шансом улучшить жилищные условия. Какие квартиры покупают сегодня чаще всего, что происходит с ценами на первичном рынке, как отрасли удалось пережить месяцы самоизоляции, обо всем этом специально для Новострой-М рассказала Марина Заболотнева, заместитель генерального директора, финансовый и административный директор ГК «МИЦ».
Расскажите, что происходило с рынком новостроек в I полугодии 2020 года?
Нужно разделить происходившее на то, что было до пандемии коронавируса и после. В начале года, на волне внедрения нового законодательства и реализации квартир через эскроу-счета, мы прогнозировали рост цен. Хоть и небольшой, но он действительно происходил. Что касается темпов реализации, январь и февраль всегда немного «пустые» месяцы в силу праздников.
После обвала рубля – произошло это 9 марта – случился пик реализации. Наши граждане вернулись с праздников, поняли, что рубль падает и стали активно конвертировать его в квартиры.
Потом случилась остановка строек и карантинное время – реализация снова замедлилась. Тогда мы принимали брони без визита в офис. Договор бронирования подписывали и отправляли клиенту, далее он ждал, когда появится возможность приехать в офис для подписания ДДУ.
Мы проводили и прямые сделки – с физическим визитом при оформлении ипотеки: то есть клиенту нужно было посетить наш офис и банк. Мы работаем со Сбербанком, это наш главный кредитор. Он выделял для нас своих курьеров, чтобы возить договоры по открытию эскроу-счетов клиентам на подпись. Поэтому реализация была даже в пандемию. А в апреле мы провели первую ипотечную сделку и покупку квартиры с открытием эскроу-счета полностью онлайн.
После снятия карантина, открытия офисов и возобновления работы строек мы наблюдали новый пик реализации. Сейчас уровень продаж в целом стабилизировался, но в эконом- и комфорт-сегменте я вижу тенденцию к росту. Там до 70% новостроек продается в ипотеку: люди ранее откладывали решение о покупке жилья в кредит, а теперь решили реализовать, потому что деньги быстро обесцениваются. Согласно нашему ежедневному отчету о реализации, продажи в «экономе» растут.
По-другому выглядит сегмент «бизнеса» – реализация замедлилась. Там часто покупают дополнительное жилье для семьи, для инвестиций – люди стали задумываться, что будет с деньгами: фондовый рынок нестабилен, возможно, грядет очередной кризис.
Если оценивать положение дел на рынке в I полугодии 2020 года относительно аналогичного периода 2019-го, то по основным локациям мы видим следующие цифры: в Москве предложение снизилось на 7%, цена увеличилась на 12%. Падение спроса в среднем по всем категориям жилья составляет 18%.
В Новой Москве предложение снизилось незначительно, около 1%, цена на новостройки выросла на 11%, а вот спрос упал существенно – на 38%. В Подмосковье предложение также снизилось не сильно, цена увеличилась на 12%. Падение спроса по всем категориям жилья в среднем на 21%.
Если говорить о нашей компании, то в целом сейчас мы видим рост спроса по всем трем локациям по сравнению с I полугодием 2019 года. Что касается цен, то до конца 2020-го они могут вырасти на 8-10%.
Во время пандемии людей не смущало, что нельзя лично посетить офис?
Психологически покупатели не сразу пришли к покупкам онлайн, им потребовалось время, чтобы освоиться в новой реальности. Но могу сказать, что у нас не было ни одного дня без броней квартир.
В связи со сложившейся ситуацией нам пришлось перестраивать все процессы и переводить подразделения на удаленку. В целом, мы успешно адаптировались и предоставляли клиенту полный онлайн-сервис, начиная от виртуальной презентации и заканчивая подписанием ДДУ.
Для нас было важно обеспечить комфортный сервис дистанционного выбора и приобретения квартир. Показ фотографий, 3D-туры по жилым комплексам, консультации менеджеров по скайпу – через все это мы прошли. Конечно, активность снизилась, но реализация шла. В целом, за время пандемии спрос упал по сравнению с I кварталом примерно на 30%. Сейчас все показатели вернулись на докарантинный уровень.
Снижение ставок по ипотеке также повлияло положительно на динамику спроса.
Как вы считаете: госпрограмма льготной ипотеки под 6,5% появилась вовремя?
Безусловно. Государство «поймало» период, когда это нужно было сделать. Посмотрите, как ослабился рубль: у всех нас в уме по-прежнему долларизированная экономика – мы понимаем, что в долларовом исчислении все накопления и текущие доходы сильно упали.
Также мы осознаем, что грядет подорожание потребительских и промышленных товаров – даже если напрямую они не «завязаны» на долларе. Поэтому, конечно, людей надо поддерживать. Хорошо, что решение об этой госпрограмме было принято.
Ипотека сейчас – драйвер продаж в отрасли. Средний процент таких сделок составляет у нас порядка 70%. Из этого числа около 90% проходят с льготной ипотекой. Оставшиеся 10% – это нерезиденты и покупка апартаментов.
Какое жилье сегодня предпочитают покупатели?
Во II квартале мы отметили возросший интерес покупателей к квартирам большей площади и комнатности. Это произошло естественным путем: граждан стимулируют выгодные ипотечные программы от банков.
Из-за меньшей вымываемости таких квартир в предыдущие периоды, накопившийся товарный объем позволил не просто покрыть данный всплеск спроса, но и предоставить покупателям обширный выбор жилья, отвечающий всем запросам и критериям.
1 июля был год с даты перехода отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета. Расскажите, как этот процесс проходил у вас?
Наша компания первая на рынке полностью перешла на проектное финансирование и продажу абсолютно всех проектов через эскроу-счета. При этом банки кредитуют и те наши проекты, которые к моменту перехода уже находились в стройке, то есть начинали возводиться по старым правилам. В общем, можно сказать, что наши дольщики защищены максимально.
Объем сделок у нас очень большой. Долгое время наша сделка со Сбербанком была самой крупной на рынке. Общая сумма – порядка 45 млрд рублей, из которых 2,7 млрд – мезонинное финансирование. Остальное – проектное финансирование трех объектов комплексной застройки в Новой Москве и Подмосковье и двух – точечной, на территории «старой» Москвы.
Также мы работаем с Промсвязьбанком – у нас два проекта и кредит на 10 млрд рублей. Плюс Совкомбанк – небольшой кредит на два корпуса в проекте «Зеленые Аллеи» в Подмосковье, который мы завершаем. Там всего 2 млрд рублей.
Переход на эскроу – это огромный объем работ и сложные расчеты. Мы начали заниматься этим в сентябре 2018 года – прошло не менее 9 месяцев переговоров. Мы провели большую перестройку внутренних процессов. Надо понимать, что с момента полного перехода на эскроу происходит сращение казначейских служб нашей и банка, над всеми вопросами мы теперь работаем совместно. Мы должны путем переговоров направлять финансовые потоки и решать текущие вопросы.
Кредитная линия открывается на много лет – у нас со Сбербанком это, например, пять. На это время банк становится вашим партнером и коллегой. Корпоративные финансы, казначейство, проектные экономисты, отдел кадров – нет ни одной службы, которая не была бы задействована в работе с банком. Это огромный ежедневный труд.
Стопроцентный переход на проектное финансирование рано или поздно случится у всех застройщиков. Ведь начинать новые стройки по старой схеме уже нельзя.
Что важно для банка?
У них есть внутренние финансовые показатели, основной – это доходность проекта. Соответствовать требованиям крупных банков сложно. Например, в Московской области доходность проектов, как правило, ниже, чем на территории Москвы.
Для достижения нужной банку маржинальности мы объединяли несколько проектов в разных локациях с разной маржинальностью. Поэтому для меня остается вопрос, как будут переходить на эскроу-счета те компании, которые строят в регионах или только в области.
И если в регионах местные власти получили право поддержки застройщиков, решающий голос в общении с банками, то в Московской области подход должен меняться. Сейчас мы находимся в ситуации, когда отрасль обязана перейти на проектное финансирование, а банки не обязаны раздавать всем кредиты.
Как чувствует себя сегодня рынок новостроек Московской области?
Мы не так много строим в области сейчас. В настоящее время у нас осталось два корпуса в ЖК «Зеленые аллеи» в Видном и ближе к миллиону кв. метров в ЖК «Новоград Павлино». Сейчас мы наращиваем объем маржинальных проектов – работаем над тремя «точками» на территории «старой» Москвы.
Наша компания компетентна в комплексной застройке, мы умеем это делать и развиваемся в этой области. Уникальна в этом плане Новая Москва, ее маржа находится между «старой» Москвой и Московской областью, есть много свободных интересных территорий, быстро развивается транспортная сеть, жители получают все права москвича. Сейчас мы возводим там три проекта и смотрим новые площадки.
Какая там конкуренция?
Высокая. Надо понимать, что конкуренция есть всегда и везде, мы оцениваем ее в конкретной локации, и если вокруг плотная застройка, то наш продукт должен сильно и выгодно отличаться. Мы постоянно обновляем проектные решения, в нашей продуктовой концепции «Все по-твоему» предусмотрено все необходимое: благоустройство, современные фасады, безбарьерная среда, уникальные планировки, эксклюзивные форматы квартир и многое другое.
Наши проекты – не одинаковые, наша сильная сторона – проектирование и разный дизайн для каждой локации.
Также мы правильно подбираем цены. Например, если мы только выходим в локацию, а конкуренты уже сделали это, наши новостройки должны быть дешевле. Если мы лучше расположены с точки зрения транспортной доступности – дороже.
Обновление проектных решений – это запрос рынка?
Конечно. Например, уменьшение площади квартир продиктовано спросом на них. При этом в определенных проектах, например, в бизнес-комплексе «Мята», у нас есть опция объединения соседних апартаментов, всегда можно получить необходимую клиенту площадь.
Индустрия девелопмента – живая, в ней постоянно происходят определенные процессы, которые приводят к изменениям. Мы стараемся быть на волне и следовать новым тенденциям. Наши продуктологи всегда держат руку на пульсе.
Расскажите о ваших новых проектах.
В этом году у нас вышли на рынок проекты бизнес-класса: сити-комплекс «Мята» на 1-й Магистральной и ЖК «Вереск» на 3-й Хорошевской. Несмотря на сложную ситуацию в стране – пандемию и остановку строек в конце марта – Сбербанк открыл нам финансирование на эти комплексы.
В ближайшее время мы также выведем на рынок еще один проект бизнес-класса в районе станции метро Павелецкая – это сити-комплекс «Амарант».
До конца 2020 года мы планируем выйти на интересный проект апартаментов в районе Пятницкого шоссе. Он будет позиционироваться как молодежное жилье – вариант первой собственной недвижимости. Это небольшие по площади апартаменты с финишной отделкой.
Как вы оцениваете произошедшие на рынке события?
Весь этот опыт надо воспринимать как совершенно уникальный. Сначала переход на проектное финансирование – принципиальное изменение в индустрии, по сути полная отмена всех старых правил работы и появление абсолютно новых. Пандемия – это тоже целая маленькая жизнь.
Мы многому научились – например, работать удаленно. Перевести такую большую компанию на «удаленку» и не остановить процессы – это дорогого стоит.
Как вы считаете: онлайн-формат останется?
Сейчас мы живем в новой, той самой постковидной реальности. И пониманием, что многое изменилось. Мы убедились в том, что удаленно можно делать все: и работать, и покупать квартиры. Поэтому мы решили навсегда оставить часть сотрудников на «удаленке», в том числе тех, кто в период пандемии перестал снимать жилье в Москве и уехал к себе домой.
Что касается онлайн-продаж, безусловно, разработанная и отлаженная система дистанционного взаимодействия будет использоваться в дальнейшем. Всем важно совершенствовать сервис покупки квартир онлайн. Продукт востребован – застройщики и банки продолжат развивать рынок онлайн продаж.
Каковы последствия остановки строек во время пандемии?
Остановка строек отразилась плохо на всем рынке. Например, у нас все подрядчики – внешние. Когда был введен мораторий, были нарушены все цепочки поставок, бригады разъехались. Было очень тяжело восстанавливать все эти процессы, заново собирать людей.
По некоторым корпусам мы сдвигали сроки передачи в рамках 2-4 месяцев, где-то пришлось менять подрядчиков, где-то подрядчики поняли, что не «потянут» прежние объемы – и мы перегруппировывали их на меньшее количество корпусов. Были сложности, но мы смогли поставить все на рельсы – сейчас работа на всех объектах идет полным ходом.
Также нужно поблагодарить банки. Получается, что от перехода на эскроу-счета мы только выиграли, так как не были «привязаны» к деньгам дольщиков. Во время пандемии банк не уменьшал и не задерживал выплаты.
Почему вы работаете с тремя разными банками?
Мы хотим иметь выбор. В целом, у застройщиков при выборе лидируют большие банки – список тех, с кем сегодня можно работать, довольно длинный.
Мы входим в пятерку крупнейших застройщиков, поэтому с нами будут работать крупные банки с большим балансом.
Если же говорить о банках в принципе – хочется, чтобы они развивались, погружались в тему девелопмента и осваивались в нашей сложной индустрии. Важно, чтобы на рынке было конкурентное предложение, чтобы застройщикам было, из кого выбирать.
Читайте также
Выгодная ипотека: какие льготные госпрограммы помогут купить квартиру в новостройке и сэкономить
Советы заемщикам: как грамотно взять ипотеку и уберечь себя от дефолта
Автор: Ирина Кис
Дата публикации 11 августа 2020
