Льготная ипотека под 6,5% стала настоящим спасательным кругом для рынка недвижимости и покупателей после атаки коронавируса, режима самоизоляции и очередного витка падения доходов граждан. Не может не радовать и планомерное снижение ключевой ставки, вслед за которым банки также предлагают клиентам более привлекательные условия на оформление жилищных займов. Где сегодня можно взять кредит на новостройку с самой выгодной ставкой, как доступная ипотека открывает новые возможности для частных инвесторов – об этом специально для Новострой-М рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». 

Недавно ЦБ опять снизил ключевую ставку, как это решение отразилось на рынке ипотечного кредитования?

В отличие от предыдущего снижения, когда ставка опустилась сразу на 1 процентный пункт, в этот раз корректировка была незначительной – всего 0,25 процентных пункта. Поэтому банки не стали незамедлительно пересматривать условия по своим ипотечным продуктам.

Средневзвешенная ставка может опуститься, если только ведущие кредитные организации, такие как Сбербанк и ВТБ, примут решение скорректировать ставки, а остальные игроки последуют их примеру. Но пока что этого не произошло, соответственно, недавнее решение регулятора кардинальным образом не повлияло на рынок ипотечного кредитования.     

Какие вообще сейчас условия по ипотечным программам? Назовите наиболее выгодные предложения при покупке новостроек.

Не секрет, что самой выгодной программой сейчас является субсидированная ипотека со ставкой 6,5%. Но на практике ипотеку с господдержкой можно оформить на более выгодных условиях. Так, например, Промсвязьбанк предлагает ставку 5,85%, в Россельхозбанке ставка чуть выше – 5,9%, в банке Открытие действует ставка 5,99%. Однако взять кредит на таких условиях можно, только оформив страховку.

Ставки по стандартным банковским программам, доступным при покупке новостройки, выше и находятся в диапазоне от 7,6 до 9%. Стандартными условиями пользуются заемщики, которым не хватает установленного лимита по размеру кредита в рамках господдержки. Но такие клиенты в меньшинстве, так как на долю субсидированной ипотеки приходится 70% от общей выдачи кредитов.

Есть ли еще какие-нибудь специализированные государственные ипотечные программы?

Ограничения, которые действовали в период самоизоляции, заставили многих людей, особенно семьи с детьми, задуматься о покупке загородного жилья. Но, учитывая продолжающееся снижение доходов населения, сегодня мало кто может позволить себе пойти и купить загородный дом или даже летнюю дачу.

Стандартные ипотечные продукты на такие объекты не распространяются, а условия по специальным программам не всегда выгодны. Также у людей нет возможности получить ипотеку на индивидуальное жилищное строительство, как правило, на эти цели используют потребительский кредит.

Учитывая сложившуюся ситуацию и отсутствие широкой линейки ипотечных продуктов для объектов на загородном рынке, в мае государство запустило программу «сельской ипотеки» с привлекательной ставкой 3%. Однако пока что этот продукт выдает ограниченное количество банков и условия программы не доступны для жителей городских округов и муниципальных образований Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области.

Некоторые застройщики предлагают нулевую ставку, но, как мы знаем, «бесплатный сыр бывает только в мышеловке». Расскажите, как работает такой продукт?  

Действительно, крупные застройщики совместно с банками предлагают программы со ставками 0 – 0,5%, но срок их действия ограничен – до конца текущего года или максимум на год. По окончании льготного периода ставка увеличивается до стандартных 6,5%. Как работает такое предложение?

В первый год девелопер берет на себя выплату ежемесячных платежей, но в этом случае клиент лишается скидки при покупке объекта недвижимости. Сумма скидки как раз и покрывает расходы застройщика. У покупателя всегда есть выбор – получить скидку или освободить себя от выплаты ипотечных платежей на первое время.

Чтобы сделать ипотеку более доступной, банки снижают не только ипотечные ставки, но и размер первоначального взноса. Какие программы позволяют оформить кредит с минимальными накоплениями или вовсе без них?

Да, не у всех клиентов есть сумма, необходимая для первоначального взноса. Пока семья будет откладывать на первый взнос, действие программ с выгодными ставками может закончиться. Поэтому в июне Минфин предложил снизить размер первоначального взноса по субсидированной ипотеке с 20 до 15%. Крупнейшие игроки сразу поддержали эту инициативу.

А 15 июля Сбербанк анонсировал снижение первоначального взноса с 15 до 10%. Программы с первоначальным взносом в размере 10% сегодня также предлагают ВТБ, Дом.рф, Альфа-банк и МКБ. Программ с первоначальным взносом ниже 10% или вовсе без него совсем мало и все они предусматривают либо дополнительные требования (например, под залог готового объекта недвижимости), либо увеличенную процентную ставку.       

Несмотря на лояльность кредитных организаций в этом вопросе, отсутствие накоплений на первоначальный взнос – не всегда хороший знак для банка, он может свидетельствовать о низкой финансовой дисциплине заемщика и несерьезности его намерений.

Практика показывает, когда покупатель вносит существенную сумму, он более ответственно подходит к своим обязательствам по обслуживанию кредита, так как ему есть, что терять. Поэтому банки чаще всего не готовы снижать взнос для заемщиков «с улицы», а предлагают пониженный размер только зарплатным клиентам.

Какой будет ключевая ставка и ставки по ипотеке к концу года?

Последнее снижение ключевой ставки показало, что потенциал для дальнейшего смягчения кредитно-денежной политики по большей части исчерпан. Ставка будет снижаться и дальше, но уже не такими быстрыми темпами. До конца года она может опуститься до 4%.

Если это произойдет, ставки по обычной и льготной ипотеке практически сравняются. В этом случае необходимость пролонгации программы субсидированной ипотеки пропадет. А если государство все-таки решится продлить сроки льготной ипотеки, скорее всего, придется пересмотреть размер ставок.     

Помимо ипотечных ставок снижаются и ставки по банковским вкладам. Поэтому сегодня вкладчики массово выводят деньги из банков и зачастую перенаправляют свои сбережения на покупку недвижимости. Вы можете подтвердить этот тренд?

Действительно, число инвесторов на рынке новостроек увеличилось. Вложения в недвижимость на этапе строительства могут принести до 10% годовых за счет изменения стадии строительной готовности объекта и за счет инфляционного роста цен. Для сравнения ставки по депозитам сегодня в редком случае превышают 5%.

Напомню, по итогам прошлого года средняя цена на рынке новостроек массового сегмента выросла на 8%, а за первое полугодие 2020 г. – еще на 4%. Снижение ставок по ипотеке открывает новые возможности для частных инвесторов, у которых нет полной суммы на покупку квартиры. Положительная ценовая динамика, которая наблюдается второй год, нивелирует переплату по процентам и позволяет остаться в плюсе даже ипотечным инвесторам.  

Читайте также

Выдачи ипотеки вернулись к прежнему уровню

«Трешки» будут по карману: купить многокомнатную квартиру станет проще благодаря обновленной льготной ипотеке

Автор: Ольга Власова