Купить квартиру, которая наверняка принесет хорошую прибыль – настоящий вызов для начинающих инвесторов. Чтобы вложиться в правильный проект, нужно собрать максимум полезной информации. Новострой-М публикует исследование Петра Монича, автора телеграм-канала «Недвижимость инсайды», о московских жилых комплексах, на которых можно заработать.
Что такое инвестпроект в недвижимости?
Проект можно считать инвестиционно привлекательным, если его норма доходности превышает 10% годовых. Каждый решает непосредственно сам, какой уровень доходности ему необходим, лучшие проекты по доходности могут превысить значение 20% годовых.
- Проекты крупных застройщиков редко являются инвестиционными, так как чаще всего это проекты комплексного освоения со значительными объемами, плюс уровень стартовых цен для конечных потребителей;
- Небольшой проект в большом котле спроса – настоящий успех как для девелопера, так и инвестора. Большими котлами спроса на данный момент являются районы, которые начали «расселяться» – Митино, Ясенево, Бутово, Марьино. Также могут быть инвестиционно привлекательными точечные проекты в пределах или около ТТК;
- Большие проекты (более 100 тыс. кв. м) не подходят для инвестирования, так как начинается «каннибализм объемов», и вероятность продать дороже квартиру, чем это сделает застройщик в n-ой очереди проекта, стремится к 0. Сдавать квартиру в проекте более чем на 100 тыс. кв. м также сложно, потому что будет сформирована высококонкурентная среда в рамках жилого комплекса.
Составляющие успеха инвестирования
Возможности:
– S проекта – менее 50 тыс. кв. м
– Метро в пешей доступности
– Отложенный спрос
– Большой котел спроса
Риски:
– S проекта – более 70 тыс. кв. м
– Нет метро/жд
– Значительное конкурентное окружение в локации
– Малоизвестный застройщик, девелопер одного проекта
– Договоры бронирования.
Выданные разрешения на строительство в московском регионе
Реновация / государственные структуры:
– В 2019 году 39% разрешений на строительство получил московский фонд реновации. Суммарно за время 2019 – 2020 реновации фонд получил 127 РнС. И это без учета проектов, где часть объемов будет передана переселенцам по реновации;
– РнС по реновации – точечная застройка в жилых районах Москвы, если квартиры будут выходить в рынок, то это будет инвестиционный вариант. Однако уже сейчас стоимость кв. метра в пятиэтажках «под реновацию» выросла более чем на 10%;
– Усиливается государственное влияние на рынок Москвы. В перспективном вводе город увеличит свою долю с 10% до 50%.
Девелоперы:
– В 2020 в Москве было выдано 65 РнС, в области – 28 РнС;
– Новые РнС июня: «Донстрой» на ЖК «Символ», Группа «Самолет» на ЖК «Алхимово», ПИК на 3-й Нижнелихоборский проезд, 1; Большую Очаковскую, 2; Красноказарменную, 15; Кунцево.
Перспективные проекты: наиболее удачные варианты для инвестирования
40 лет Октября ул., 7 – выход – июнь 2020. ГК «Расцветай» получила РнС. Возможные цены старта – 150-160 тыс. руб./кв. м;
Открытое ш., 14 – проект 3S Group «Талисман на Рокоссовского», выход – лето 2020, возможные цены старта – 160 тыс. руб./кв. м;
Варшавское ш., 170Е – проект «Зеленая вертикаль» от «Э.К. Девелопмент». Выход – лето-осень 2020. Возможные цены старта – 130-140 тыс. руб./кв. м. Значительный котел, метро;
Хорошевское ш, 40А – проект «Авиатика» от «Э.К. Девелопмент». Выход – лето 2020, возможные цены старта 180 тыс. руб. кв. м;
Варшавское ш., 143А – проект «Э.К. Девелопмент», выход – лето 2020, возможные цены старта – 140-145 тыс. руб./кв. м. Значительный котел, метро;
ТПУ Верхние Лихоборы – проект «Восток девелопмент», выход – лето 2020, возможные цены старта – 170 тыс. руб./кв. м;
ТПУ Мичуринский Проспект – проект AFI Development и CRSS, выход: осень 2020, старт – 200 тыс. руб./кв. м;
Симоновская наб., 2 – проект ГК ПИК, выход: лето 2020, возможные цены старта – 210 тыс. руб./кв. м. Небольшой объем проекта с видом на набережную;
ЖК «Аквилон Митино» – проект «Аквилон», выход: лето 2020.
Перспективные проекты, которые можно рассмотреть для инвестирования
Волгоградский пр-т, 32 – апартаменты, проект ГК «Гранель», выход – весна 2021, возможные цены старта – 150-160 тыс. руб./кв. м. Развивающаяся локация, большой котел спроса;
Малая Почтовая ул., 12 – проект ГК «Гранель», зима 2021, возможные цены на старте – 220-230 тыс. руб./кв. м. Отложенный спрос;
Матросская Тишина ул., 1А – проект Stone Hedge, выход – лето-осень 2021, старт – 210-220 тыс. руб./кв. м;
Обручева ул., 23 – проект Tekta Group, выход – осень-зима 2020. Возможные цены старта – более 200 тыс. руб./кв. м;
Андропова, ул., 9 – проект Dream Towers. Возможные цены старта – 180-190 тыс. руб/кв. м;
ТПУ Электрозаводская – выход – осень 2020, возможные цены на старте – 190 тыс. руб./кв. м;
ТПУ Петровско-Разумовская – проект ГК «Пионер», выход – зима 2021, возможные цены старта 170 тыс. руб/кв. м;
Куркинское ш., 15 – проект Glorax Development, сейчас получают документы;
Старокалужское ш. – проект AFI Development: выход: осень-зима 2021. Получен ГПЗУ, возможные цены старта: 210 тыс. руб/кв. м;
3-я Гражданская ул., 35 – проект «Энергостройинвест», выход – зима 2021, возможные цены старта – 180 тыс. руб/кв. м;
Прокшино – проект «А101», выход – лето 2020. Возможные цены старта – 130 тыс. руб/кв. м;
Молжаниново – проекта Группы «Самолет», выход – осень 2020, возможные цены старта – 115 тыс. руб/кв. м.
Кластер проектов в точке роста города – «Большой Сити»
Магистральная ул., 2,8 – проект «Главстрой», выход – весна 2022, возможные цены старта – 180-190 тыс. руб./кв. м;
Причальный пр-д, 8 – проект Level Group, выход – осень-зима 2020, возможные цены старта – 200-210 тыс. руб./кв. м.
Кластер проектов в точке роста города – Павелецкая
Стремянный пер., 2 – проект «Амарант» ГК МИЦ, выход – лето 2020, возможные цены старта – 220 тыс. руб./кв. м;
Даниловская наб., 8 – проект «Главстрой», выход – весна-лето 2021, возможные цены старта – 240 тыс. руб./кв. м;
Дербеневская ул., 20 – проект Capital Group/ПИК, выход – весна 2020-2021, возможные цены на старте – 220 тыс. руб./кв. м;
Летниковская ул., 11/10 – проект ГК «Пионер», выход – весна-лето 2021. Возможные цены старта – 250 тыс. руб./кв. м;
Летниковская ул., 4 – проект Группы «Эталон», есть РнС. Информации по выходу пока нет.
Премиальные перспективные проекты
Level Group:
– Садовническая наб., 62. Выход – лето-осень 2020;
– Большой Саввинский пер., 9. Выход – зима 2020;
– Саввинская наб., 27. Выход – весна-лето 2021.
Sminex:
– Слободской пер., 6. Выход – весна-лето 2021;
– Большой Толмачевский пер., 5. Выход – весна 2021.
Другие:
– Китайгородский пр-д, 9/5 – проект «Betskoy» от Vanke Group, выход – зима-весна 2021;
– Кутузовский пр-т, 12/1 – проект Capital Group, выход – весна 2020;
– Славянская пл., 2/5/4 – проект Hutton, выход – зима 2020;
– Калошин пер., 6 – проект «БЭЛ Девелопмент», выход – весна-лето 2020;
– Соймоновский пр-д, 7 – проект «Главстрой», выход – лето 2020;
– 1-й Тружеников пер., 12-14 – проект Coldy, выход – весна-лето 2021;
– Трехпудный пер., 9 к.1 – проект редевелопмента типографии Левенсона в Трехпудном переулке, выход – лето 2020;
– Олсуфьевский пер., 10 – есть архитектурный проект от Kleinewelt Architekten, выход – лето-осень 2020.
Проекты 2020
ЖК Holland Park от ГК ПИК – цена старта была 190 тыс. руб./кв. м, сейчас – 210 тыс. руб./кв. м. Рост 11%;
ЖК «Настоящее» от «Центр-Инвест» – цена старта составляла 220 тыс. руб./кв. м, сейчас – 260 тыс. руб./кв. м. Рост 18%;
СК «Мята» – проект ГК МИЦ. Стартовали со 175 тыс. руб./кв. м, отросли до 200 тыс. руб./кв. м – 14%;
МФК «Новоданиловская 8» от Группы «Самолет», апартаменты. Старт по 225 тыс. руб./кв. м, сейчас – 250 тыс. руб./кв. м, рост 11%;
ЖК «Волоколамское 24» – проект ГК ПИК, апартаменты. Старт по 165 тыс. руб./кв. м, сейчас – 178 тыс. руб./кв. м. Рост 8%.
Читайте также
Инвесторы, внимание: ТОП-10 новостроек Москвы, больше всего подорожавших в I полугодии 2020
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в июне
Автор: Петр Монич специально для Новострой-М
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
Дата публикации 15 июля 2020
