Сегодня Банк России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 14%. Что это означает для первичного рынка и покупателей недвижимости, специально для Новострой-М рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
Уже прошлое понижение ставки вызывало ряд вопросов — зачем оно проводится на фоне горящих НПЗ и складов, когда очевидно, что экономика страны несёт большие и явно незапланированные издержки. Сейчас же взята абсолютно логичная и ожидаемая пауза.
Как уже неоднократно декларировалось ЦБ, средняя ставка в 2026 будет по базовому сценарию не ниже 14,0%. Так что ожидать манны небесной в виде упавшей до плинтуса ключевой ставки до конца года не стоит. Равно как и рассчитывать на однозначные значения ставки в следующем году. Вот в 2028 году может и заживём.
По-прежнему на руку российскому бюджету играет нестабильность Ближнего Востока. То у США с Ираном периодически происходят вспышки противостояния, то йеменские хуситы активно напомнят о себе.
И всё это поддерживает цены на нефть на высоком уровне (по состоянию на сегодня 1 баррель WTI стоит 102 доллара США). Это позволило рублю немного отыграть позиции перед долларом — сегодня доллар США стоит 84,3 рубля, хотя ещё в начале сентября достигал 87 рублей.
С прошлого заседания ЦБ 24.07 рубль просел на 7,5%. Но по-прежнему это никак не отражается на рынке новостроек, менять доллары на рубли по выгодному курсу и покупать квартиры граждане не спешат.
Фондовый рынок (судя по индексу Мосбиржи на сегодня около 2300) немного отыграл по сравнению с 20-ми числами августа (менее 2100), однако далёк от значений начала года (2700 в январе). Прямо скажем, пока не мотивирует вкладывать средства в акции и облигации.
Депозиты на сумму 10 млн рублей в среднем принесут, согласно индексу Frank Research Group, 10,9% (было на момент прошлого заседания ЦБ 10,82%). Тоже не мотивирует снимать средства со счетов и куда-то вкладывать. Поэтому порядка 70 трлн рублей так и ждут своего часа на счетах.
На рынке новостроек вся эта ситуация не отражается примерно никак. Август традиционно был месяцем низкого сезона (уступил июлю). Количество сделок (если говорить про Москву) сократилось в августе к июлю примерно на 20%, но на ценах реализации это практически не отразилось.
В сентябре стимулом к приобретению квартир может стать изменение условий семейной ипотеки (первоначально анонсированное на 1 июля, однако позднее сдвинуто на 1 октября). Но может случится и ситуация как в рассказе про пастушка, который в шутку кричал «Волки, волки!», а когда пришли настоящие волки, то ему уже никто не поверил и не спас.
Тем не менее, сентябрь в любом случае уже месяц деловой активности, и если в начале месяца спрос ограничен школьными событиями, то потом уже вырастает до значений, соответствующих высокому сезону.
Других значимых событий на рынке новостроек за время с прошлого заседания ЦБ не происходило, разве что в августе Москва решила пойти в очередной раз своим путём и ужесточила нормативы на машино-места.
Если вкратце — сейчас девелоперам придётся проектировать примерно в два раза больше машино-мест, чем требовалось по прошлым нормативам. Поскольку Москва — город с активно развивающимся общественным транспортом, то это решение выглядит как минимум странно, а с учётом ситуации в экономике и на рынке новостроек в целом — несвоевременно.
Есть, хоть и небольшая, но вероятность того, что это решение будет или отложено или скорректировано, поскольку, как говорится, «финмодели» сейчас ни у кого не летают — паркинг и ранее был обременением (удавалось разве что окупить стоимость его строительства), а сейчас это стало ещё хуже.
Понятно, что это будет учтено в цене квадратного метра квартиры и переложено в конечном итоге на покупателя. И так не дешёвая недвижимость в Москве станет ещё дороже. Зачем?
Других существенных изменений на рынке новостроек нет. Выживание девелоперов — дело рук самих девелоперов, поэтому по-прежнему им приходится придумывать нестандартные ходы, оптимизировать расходы на стройку, работать с такими инструментами как рассрочки, скидки при 100% оплате и траншевые ипотеки.
В следующие выходные пройдут выборы в Госдуму, а также в некоторых регионах — и муниципальные. Поменяется ли что-то после этого? Посмотрим.
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в августе
На грани исчезновения: старты продаж массовых новостроек поставлены на паузу
Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М
Дата публикации 11 сентября
Оставить отзыв