Продолжающееся снижение ипотечных ставок и запуск программы льготной ипотеки под 6,5% заставляют многие семьи задуматься об улучшении жилищных условий. Поскольку срок действия субсидированной ипотеки ограничен – выгодные условия доступны до ноября текущего года – времени осталось не так много. Почему не стоит спешить с покупкой нового жилья в кредит, какие нюансы учесть перед приобретением недвижимости в ипотеку, специально для Новострой-М рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

Выбираем объект недвижимости

При покупке квартиры на первичном рынке недвижимости Московского региона проблем с подбором жилого комплекса не должно возникнуть: многообразие объектов и действующих на них ипотечных программ предоставляет широкие возможности для выбора. Если раньше для аккредитации новостройки банки требовали 30% готовность, то сейчас кредитные организации беспрепятственно выдают ипотеку и в ЖК на этапе котлована.

Что касается стоимости квартиры, надо опровергнуть распространенный миф, что по программе льготной ипотеки цена недвижимости ограничена установленными лимитами (для Московского региона – 8 млн руб.).

Ограничения действительно существуют, но они касаются только суммы кредита, то есть в ипотеку можно купить квартиру любой стоимости, если у вас достаточно средств на большой первоначальный взнос. И еще один важный момент – это программа распространяется только на объекты на первичном рынке жилья.

На вторичном рынке условия по ипотеке менее привлекательные, кроме того, заемщик должен знать, что на «вторичке» не любую квартиру можно приобрести в кредит. В доме, где находится квартира, не должно быть деревянных перекрытий, дом не должен находиться в аварийном состоянии. Сама квартира должна находиться в пригодном для проживания состоянии, в ней не должно быть незаконных перепланировок.

Выбираем ипотечную программу

Самым выгодным предложением сегодня является государственная программа субсидирования ипотеки со ставкой 6,5%. При этом потенциальному заемщику не обязательно ориентироваться на установленные 6,5%, так как конкуренция на рынке ипотечного кредитования заставляет банки дополнительно снижать ставки.

Так, в Сбербанке можно оформить кредит по ставке 6,1% при условии электронной регистрации. В ДОМ.РФ действует аналогичная ставка. Если выбор стоит между двумя банками с одинаковыми условиями, лучше выбирать тот, зарплатным клиентом которого вы являетесь, ведь для таких заемщиков предусмотрены дополнительные преференции. Альфа-Банк предлагает еще более выгодные условия – ставку 5,99% при сумме кредита от 6 млн руб. в Москве и Московской области.

По условиям большинства программ первоначальный взнос ограничен 20%. Однако сейчас в правительстве обсуждается возможность снижения первоначального взноса до 15% годовых. В этом вопросе некоторые банки (например, ВТБ и Сбербанк) пошли на опережение и уже уменьшили размер минимального первоначального взноса до 15%.  

И последнее не менее важное условие – срок кредитования. Этот срок не ограничивается условиями программы, кредитные организации сами определяют максимальный период. Большинство банков предлагают оформить такой кредит на срок до 30 лет, при этом заемщику должно быть не менее 21 года и не старше 75 лет на момент возврата кредита.  

Дополнительные расходы 

Обращаясь в банк за кредитом, заемщику необходимо иметь не только накопления на первоначальный взнос, но также дополнительные средства на сопутствующие статьи расходов. К ним относятся затраты на оформление страховки (первый платеж осуществляется в момент получения кредита, а потом страховка оплачивается раз в год) и на оплату услуг по оценке объекта недвижимости.

Услуги по оценке объекта недвижимости стоят от 5 тыс. рублей. Стоимость страховки рассчитывается в зависимости от особенностей заемщика: например, если у заемщика не все в порядке со здоровьем или он увлекается экстремальными видами спорта, страховка будет стоить дороже. Заемщик может отказаться от оформления страховки, но, как правило, такое решение влечет за собой увеличение процентной ставки.

Несмотря на то, что банки не вправе принуждать заёмщиков к страхованию, лучше её оформить. Ситуации в жизни бывают разные, страховка действительно может пригодиться и тогда при наступлении страхового случая страховая компания будет выплачивать кредит за заемщика.

Упомянутые статьи расходов бывают только при оформлении ипотеки, а вообще при покупке новостройки возникают и другие траты: госпошлина на регистрацию права ДДУ в Росреестре, оплата услуг нотариуса за оформление согласия супруга на сделку, комиссия банку за безналичную оплату и т.д. 

Ошибки ипотечных заемщиков и советы, как их избежать

Иногда желание переехать в новую квартиру пересиливает и человек игнорирует реальные жизненные обстоятельства и неадекватно оценивает свое финансовое положение. Так, может возникнуть идея взять ипотеку без первоначального взноса, либо оформить потребительский кредит на первоначальный взнос.

Решаясь на оформление кредита без первоначального взноса, заемщик должен понимать, что условия банков по таким программам менее привлекательные по сравнению со стандартными продуктами. Размер процентной ставки в этом случае будет отличаться от рыночных условий на 2-3 %.

Потребительский кредит для первоначального взноса также брать нежелательно, так как при выдаче ипотеки банк учитывает закредитованность заемщика. В целом банки не приветствуют совмещение двух кредитов, так как отсутствие у заемщика каких-либо накоплений на первоначальный взнос косвенным образом говорит о его низкой финансовой дисциплине: если человек не смог накопить на первоначальный взнос, то он не умеет планировать свой бюджет, значит, велик риск просрочек по выдаваемому ипотечному кредиту.

Кроме того, потребительский кредит не выгоден экономически: как правило он предоставляется на срок до 5 лет, а процент по такому кредиту высок – в среднем 12% годовых.

Одобряя сумму кредита, банк оценивает соотношение размера платежа к доходу. Однако полагаться полностью в этом вопросе на банк не стоит. Заемщик должен самостоятельно определить такое соотношение, при котором он сможет успешно платить по кредиту, поддерживать нормальный уровень жизни и иметь накопления на непредвиденный случай.

Как правило, размер платежа не должен превышать 45% от суммы ежемесячного дохода. Несоблюдение этой пропорции может привести к дефолту заемщика.

Чтобы оценить, насколько комфортно обсуживать ипотечный кредит, заемщик может попробовать заранее откладывать 2 – 3 месяца сумму, равную размеру ежемесячного платежа. Если при этом качество жизни серьезно ухудшилось, то размер ежемесячного платежа нужно снижать, соответственно, оформлять кредит на меньшую сумму или на более длительный срок.

Читайте также

Ставка, вдохновленная кризисом: застройщики выдают ипотеку под экстремально низкий процент

Греф: ставки по ипотеке будут снижаться до конца года

Автор: Андрей Колочинский специально для Новострой-М