Владимир Путин потребовал передать объекты жилищно-коммунального хозяйства в частные руки к 2016 году. Портал Novostroy-M попросил представителей ведущих компаний недвижимости дать комментарии, помогут ли такие изменения системе ЖКХ и насколько осуществимо поручение президента в российских реалиях.
Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood
Поручение президента относится только к тем объектам жилищно-коммунального хозяйства, которые осуществляют неэффективное управление. Как правило, частный бизнес способен более эффективно управлять подобными объектами. Если говорить о компаниях, которые будут являться конечными потребителями ресурсов и услуг ЖКХ (застройщики и собственники зданий), то для них может произойти снижение платежей за услуги только в том случае, если в результате более эффективного управления будут, к примеру, снижены потери в сетях. В целом, в настоящее время Правительством РФ создается нормативно-правовая база, повышающая инвестиционную привлекательность отрасли и формирующая основы для дальнейшего развития механизма долгосрочных инвестиций.
Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость»
Безусловно, передача объектов жилищно-коммунального хозяйства в частные руки – это правильный шаг. Желательно, чтобы услуги по ЖКХ предоставляли именно частные компании, которые могли бы выбирать сами жильцы. С пролоббированными компаниями надо заканчивать, и как можно скорее. Я считаю, что нужно изменить срок с 2016 года на 2015-й,а в остальном полностью согласен с таким решением.
Владислав Луцков, заместитель генерального директора компании Est-a-Tet
С одной стороны, в этой сфере аккумулированы огромные и живые деньги. С другой – для частных операторов это должно стать доходным бизнесом. Но в некоторых случаях передать объекты ЖКХ частным операторам будет сложно. В частности, объекты ЖКХ в сельской местности и в регионах с суровыми климатическими условиями, без роста стоимости услуг. Ведь здесь более протяженные сети, выше издержки на их эксплуатацию и высокий износ.
Даже в городах с благоприятной ситуацией износ жилищного фонда и коммунальных сетей достаточно высок. Если московские сети изношены в среднем на 19%, петербургские на 30%, то в ряде городов этот показатель приближается к 90%.
В этой ситуации на вновь создаваемые объекты ЖКХ найдется достаточно инвесторов, а вот капитальный ремонт существующих и сильно изношенных объектов без государственного участия может лечь непосильной ношей на плечи граждан через рост стоимости коммунальных услуг. Раньше господдержка осуществлялась через госпрограммы и Фонд содействия развитию ЖКХ. Можно долго говорить на тему эффективности/не эффективности госуправления и госинвестиций, примеры есть и положительные, и отрицательные. Будем лишь надеяться, что будущие проекты в сфере ЖКХ по схеме государственно-частного партнерства станут более эффективными.
Алексей Сидоров, заместитель генерального директора Kalinka Real Estate Consulting Group
В том виде, в котором сфера ЖКХ существует сейчас, ни одному частному оператору не будет интересна: отрасль убыточна, законодательно излишне зарегулирована, в ней практически отсутствуют возможности для свободного экономического регулирования эксплуатационных платежей. Если есть желание передать ЖКХ в частные руки, то это должен быть совершенно иной продукт: для начала нужно существенно скорректировать законодательную базу, предложить частным операторам налоговые льготы или иные виды преференций. Чтобы частные управляющие компании пошли в ЖКХ, рентабельность бизнеса должна составлять как минимум 10%.
Наталья Скаландис, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге
Да, я считаю, что это поможет изменить сферу ЖКХ к лучшему. Но только в том случае, если будут не просто какие-то частные операторы, а профессиональные управляющие компании, которые смогут наладить работу и повысить уровень доверия граждан к ЖКХ. Важно, чтобы жильцы знали о том, куда идут деньги, какие работы проводятся, и могли контролировать уровень сервиса, высказывать свое мнение. Также хотелось бы, чтобы, как и в сфере коммерческой недвижимости, в жилых домах предоставлялись различные дополнительные услуги, которые могли бы быть интересны людям. Сейчас основная проблема заключается в том, что в сфере ЖКХ существует дефицит компетентности, и это то, над чем предстоит поработать.
Анна Дугар-Жабон, генеральный директор компании RDI Service
Эксплуатация старого, изношенного жилищного фонда не выгодна частным операторам. Вряд ли эта ситуация изменится в ближайшее время, поскольку механизмов привлечения бизнеса в данную сферу нет.
Принципиально другая ситуация с новостройками, особенно с комплексными проектами и проектами бизнес-класса. Частным компаниям комплексные проекты интересны, потому что это хорошие объемы, а любой бизнес выгоден при его масштабировании. А проекты бизнес-класса – потому что собственники готовы платить не только за базовые услуги, но и за предоставление повышенной комфортности и дополнительные услуги - нестандартные для эконом-класса.
Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless
Это логичное и актуальное для рынка решение, которое уже работает в других странах. Проведение честного конкурса на передачу объектов ЖКХ частным компаниям, справедливая оценка их компетентности (знаний, опыта, ресурсов) позволили бы сделать эту отрасль эффективной. Вопрос только в честном и справедливом конкурсе.
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»
Сама по себе идея передачи объектов ЖКХ частным операторам очень здравая, но в наших суровых реалиях она вряд ли сработает. Степень износа коммунальных сетей сегодня настолько высока, что частным инвесторам брать на себя ответственность за их нормальное функционирование крайне невыгодно. Ремонт и замена оборудования потребуют значительного финансирования, и чтобы его привлечь, частные операторы должны будут полностью перейти на рыночное ценообразование. Между тем, население сегодня не готово к существенному повышению тарифов, поэтому неизбежно возникнут конфликтные ситуации. Я вижу решение проблемы, с одной стороны, в тесном сотрудничестве государства и бизнеса, с другой – в постепенном уходе от перекрестного субсидирования при образовании тарифов. Кроме того, необходимо более активно внедрять индивидуальные счетчики, позволяющие существенно экономить на услугах ЖКХ.
Елена Бобкова, руководитель офиса «Зеленый проспект» компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Я скептически отношусь к данной реформе, поскольку частные фирмы, скорее всего, будут нанимать на работу тех же людей, что трудились в этой сфере и раньше. Питаю больше надежды к тому, что скорее Сергей Собянин сможет заставить работать глав ЖКХ добросовестно и эффективно. Все, что для этого требуется, сильный администратор.
Ольга Вальчук, генеральный директор компании «Региондевелопмент»
Речь идет о том, чтобы передать ЖКХ в частные руки как бизнес, а не как социальное обременение, не как условие для получения каких-то других выгодных проектов и преференций. А как бизнес ЖКХ в нынешнем виде рассматриваться не может.
Дебиторская задолженность организаций в сфере ЖКХ составляет сейчас примерно 700 млрд рублей, кредиторская – около 600 млрд. Проблемы ЖКХ можно разделить на три основных пласта: закритический износ всех сетей: электро-, теплосетей и сетей водоснабжения; государственное регулирование тарифов; перекрестное субсидирование.
Местные власти, справедливо опасаясь социального взрыва, просто не дадут выводить из эксплуатации устаревшие неэффективные мощности до создания и ввода в эксплуатацию новых. А каким образом можно построить новые, если на обслуживание старых и неэффективных требуются огромные деньги, и при этом тарифы ограничены «сверху»?
Практику перекрестного субсидирования, отмену которой бизнес лоббирует давно, вряд ли удастся отменить в ближайшее время.
Сложная и запутанная система посредников в цепочке «поставщик — потребитель» делает систему ценообразования в ЖКХ вещью в себе, а любые резкие движения по ликвидации звеньев этой цепочки чреваты отключениями для конечного потребителя и все тем же социальным взрывом.
Все это делает ЖКХ крайне непривлекательным, если не сказать – абсолютно провальным с точки зрения бизнеса. Все понимают, что без повышения тарифов не обойтись, но переложить это повышение тарифов на плечи потребителя – значит гарантированно поставить его за грань выживания. Если государство не в состоянии вынести на своих бюджетных плечах ЖКХ, то конечный потребитель – тем более. Но и бизнес при тех условиях, которые существуют и которые никто не даст менять, не сможет тоже.
Роман Курышев, независимый эксперт в области продвижения объектов недвижимости
Для того чтобы структура ЖКХ заработала, необходимо принять законы, при которых УК обязаны публиковать не только балансы, но и всю документацию: условия договоров и т. д. Чтобы люди сами могли менять подрядчика и видели прибыль УК. Есть проблема и с другой стороны: жильцам бывает очень трудно договориться между собой. Тогда должен быть прописан необходимый минимальный перечень услуг с конкретной стоимостью и маржой УК. Думаю, что начинать надо с открытости. Так и происходит - накапливается недовольство, собирается ТСЖ и выгоняет УК, в большинстве случаев старая УК остается, но общаться уже начинает по-другому, клиенториентированно.
Дата публикации 12 июля 2013
