Подошло к концу первое полугодие 2026 года. Каким оказался этот период для застройщиков Московского региона, стоит ли ждать снижения цен и появления новых проектов до конца года, узнал Новострой-М.
Дарья Комиссарова, коммерческий директор Asterus:
– Первое полугодие прошло в рамках наших ожиданий. В жилом районе ÁЛИA (Покровское-Стрешнево) реализован 151 лот общей площадью 7,75 тыс. кв. м на сумму 4,31 млрд рублей. Несмотря на сохраняющиеся высокие рыночные ставки и осторожность покупателей, спрос оставался стабильным на протяжении всего периода, без выраженных сезонных колебаний. Наиболее активным месяцем стал май, однако в целом динамика продаж была достаточно ровной.
Основной объем сделок пришелся на строящуюся четвертую очередь проекта, где покупателям одновременно доступны предложения бизнес- и премиум-класса. Почти половину денежного объема продаж — 45% — обеспечили две премиальные башни ÁЛИА ЭЛАЙВ на первой береговой линии Москвы-реки. Высокий интерес также сохранялся к корпусам бизнес-класса, на которые пришлось 42% продаж.
Если говорить о продукте, наиболее востребованными оставались функциональные двух- и однокомнатные квартиры, средняя площадь реализованного лота составила 51,3 кв. м. Также следует отметить, что покупатели все чаще выбирают не только планировку, но и комплексное качество проекта: архитектуру, благоустройство, общественные пространства, транспортную доступность и перспективы развития района.
Структура продаж по форме оплаты в январе-июне 2026 года была такая: сделки с рассрочкой – 44%, семейная ипотека – 32%, рыночная ипотека – 5%, собственные средства со 100-процентной оплатой – 19%. Для сравнения, в 2025 году общая доля ипотечных сделок была почти вдвое больше – 60%, рассрочка формировала 15%, полная оплата — 25% продаж.
В целом можно говорить о том, что покупатели стали значительно более рационально подходить к выбору способа финансирования, комбинируя различные инструменты в зависимости от конкретной жизненной ситуации.
Обсуждаемая модернизация семейной ипотеки может оказать разнонаправленное влияние на спрос на новостройки. С одной стороны, дифференциация ставок в зависимости от количества детей способна снизить число потенциальных участников программы. По статистике последних лет растёт доля семей, ограничивающихся одним ребёнком, тогда как количество семей с двумя и более детьми сокращается. На этом фоне повышение ставки для самой массовой категории заёмщиков до 10–12% может сузить аудиторию программы, особенно по мере дальнейшего снижения рыночных ипотечных ставок.
С другой стороны, увеличение максимальной суммы кредита до 18 млн рублей для столичных регионов выглядит более значимой мерой поддержки спроса. Во многих московских проектах существующего лимита уже недостаточно для покупки квартиры комфортного метража, особенно в бизнес-классе. Повышение лимита позволит сократить объем собственных средств, необходимых для сделки, и расширит возможности семей при выборе жилья.
Если оба изменения будут реализованы одновременно, их эффект, вероятнее всего, окажется сбалансированным. В целом влияние будет зависеть от итоговой конфигурации программы, однако уже сейчас видно, что государственная поддержка постепенно смещается в сторону семей, приобретающих более просторное жилье для улучшения жилищных условий.
Ранее в Совфеде прозвучало предложение субсидировать ставку не банкам, а непосредственно заемщикам. Такая модель заслуживает внимания, поскольку потенциально делает механизм государственной поддержки более прозрачным и адресным. Вместе с тем эффективность новой схемы будет определяться прежде всего механизмом ее реализации. Для покупателей принципиально важно, чтобы компенсация предоставлялась автоматически и без задержек.
Если заемщику придется самостоятельно регулярно подтверждать право на выплату или ожидать возмещения уже после внесения платежей, привлекательность такого инструмента может существенно снизиться. Поэтому ключевым фактором станет не столько сама модель субсидирования, сколько простота и предсказуемость ее применения.
О затоваривании говорить преждевременно. Скорее можно наблюдать более продолжительный цикл реализации проектов и более избирательный спрос. Покупатели стали принимать решения значительно более взвешенно, сравнивая проекты не только по цене, но и по качеству продукта, уровню инфраструктуры и надежности девелопера.
При этом ситуация существенно различается в зависимости от сегмента и локации. В качественных проектах с сильной концепцией предложение продолжает достаточно уверенно поглощаться рынком, тогда как наименее ликвидные объекты могут реализовываться медленнее. Дополнительным сдерживающим фактором остается ограниченный вывод новых проектов, что не позволяет говорить о формировании избыточного предложения в масштабах рынка.
При сохранении текущих макроэкономических условий, постепенном снижении ключевой ставки и развитии новых инструментов продаж можно ожидать плавного восстановления рынка. По итогам 2026 года объем продаж, вероятно, окажется на 10–15% ниже результатов 2025 года, однако в текущих условиях это можно считать достаточно устойчивым результатом. Рост цен, скорее всего, сохранится в пределах около 1% в месяц на фоне ограниченного объема нового предложения.
Более позитивный сценарий связан с дальнейшим смягчением денежно-кредитной политики и улучшением внешнеэкономической ситуации. В этом случае рынок сможет уже в 2026 году приблизиться к показателям прошлого года, а в 2027 году перейти к более активному росту спроса, цен и объемов вывода новых проектов.
Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент»:
– По предварительным итогам первого полугодия (январь-май) 2026 года в нашем премиальном жилом комплексе «Айс Тауэрс» дольщики совершили 33 сделки по ДДУ. Для сравнения, с июня (первый ДДУ в проекте) по декабрь 2025 года зарегистрировано 35 сделок. То есть средние темпы продаж относительно конца 2025 года выросли с 5 до 7 ДДУ в месяц. Это все еще сравнительно невысокий результат.
Сдержанный спрос даже в ликвидных жилых комплексах обусловлен исключительно текущей непростой конъюнктурой. Многие клиенты предпочитают хранить средства на вкладах. Примечательно, что за последние полтора года накопления россиян на депозитах выросли на колоссальные 20 трлн руб.
Однако Банк России с июня прошлого года планомерно смягчает монетарную политику, что ведет к уменьшению ставок по депозитам и повышению доступности рыночной ипотеки. В результате уже в ближайший год выглядит вероятным приток больших сумм со вкладов в другие сферы экономики. В частности, ожидается оживление на рынке новостроек, ведь первичное жилье – наиболее надежный и понятный актив для большинства инвесторов. Так что мы с обоснованным оптимизмом смотрим в будущее и прогнозируем постепенное увеличение числа сделок уже во второй половине 2026 года.
Средняя площадь квартир, реализованных нами в «Айс Тауэрс» за первые пять месяцев 2026 года – 65 кв. м. Это говорит о том, что в структуре спроса преобладают двухкомнатные варианты с эргономичными планировочными решениями. Основная целевая аудитория – семейные клиенты с детьми, которые ценят наш проект за экологичность (прямой выход в парк площадью около 100 га из приватного двора), качественный сервис и развитую инфраструктуру (детский сад, школа, фитнес-клуб, рестораны, комьюнити-центр).
Клиенты приобретают квартиры в нашем жилом комплексе «Айс Тауэрс» с помощью беспроцентной рассрочки, действующей до конца 2028 года (срок ввода в эксплуатацию). С момента старта продаж крайне мало ипотечных сделок. Такая необычная ситуация объясняется именно эксклюзивными выгодными программами рассрочки с гибким графиком погашения займа и без переплат.
В Совфеде прозвучало предложение субсидировать деньгами ставку по семейной ипотеке не банкам, а непосредственно самим заемщикам, которые платили бы ипотеку по рыночной ставке, но затем получали бы компенсацию от государства. Рассматриваемая мера поддержки менее выгодна, чем субсидирование ставки. Кроме того, ее внедрение может породить немало коллизий, ведь подобный механизм до сих пор не апробирован. Впрочем, данная инициатива пока не получила одобрение. Власти намерены планомерно ужесточать условия семейной ипотеки.
Однако правительство не меняет основополагающий принцип программы – сокращение ставки для клиентов путем благодаря выплаты компенсаций банкам. Ужесточение льготных программ обусловлено прежде всего растущим дефицитом бюджета страны. При этом государство все же стремится сохранить адресную поддержку стратегически значимых отраслей экономики (включая строительство), социально уязвимых категорий населения, а также стимулировать повышение рождаемости.
Объем предложения на рынке новостроек «старой» Москвы в июне 2026 года составляет порядка 41,2 тыс. квартир и апартаментов против 47,6 тыс. лотов годом ранее. За год показатель сократился на 13,5%. В массовом сегменте количество лотов в продаже снизилось на 31,6% (с 15,1 тыс. до 10,3 тыс. лотов), в бизнес-классе – на 9,9% (с 23,6 тыс. до 21,3 тыс. лотов). В премиум-классе число реализуемых квартир апартаментов в годовом выражении выросло на 6,6% (с 6,8 тыс. до 7,3 тыс. лотов), в высокобюджетном сегменте – на 11,4% (с 2,1 тыс. до 2,3 тыс. лотов).
Соответственно, о затоваривании речи не идет. В массовом сегменте даже наметился дефицит предложения. На рынке элитных новостроек наблюдается определенный перевес числа лотов в продаже над текущим уровнем спроса. Однако девелоперы грамотно регулируют объем экспозиции. Тотального перехода от «рынка продавца» к «рынку покупателя» не ожидается. Также не стоит ждать снижения цен в новостройках. Стоимость квадратного метра начнет расти практически повсеместно, когда средние рыночные ставки снизятся хотя бы до 12-14% – ориентировочно к началу 2027 года. При этом квартиры в наиболее ликвидных проектах даже сегодня, на фоне стагнации, дорожают с опережением инфляции.
Евгения Виниченко, директор по ценообразованию и аналитике компании PIONEER:
– На фоне общего охлаждения рынка в первом полугодии объем продаж квартир в новостройках «старой» Москвы по сравнению с первым полугодием 2025 г. снизился усредненно на треть, как в объеме площадей, так и в объеме выручки. По портфелю жилых проектов PIONEER замедление продаж жилья было на порядок ниже. Мы связываем это с эффективным управлением инструментами продаж: точечными скидками, рассрочками, различными программами ипотеки.
Объем выручки от продажи квартир почти достиг уровня аналогичного периода 2025 года, который был более активен с точки зрения спроса.
Квартиры с отделкой – абсолютные лидеры продаж I полугодия. Это связано, во-первых, с тем, что доля проектов с чистовой отделкой на рынке уменьшается, а в проектах PIONEER отделка является уникальным предложение и важным преимуществом среди конкурентов. Во-вторых, с тем, что качество отделки в наших проектах очень высокое, как с точки зрения материалов, так и с точки зрения работ. Например, в HIGH LIFE потенциальный клиент может не только посетить шоурум, но и оценить реальное исполнение отделки в готовой квартире первой очереди, где жители уже получили ключи.
Востребованность конкретного инструмента продаж во многом зависит от класса: так в бизнес-классе в I полугодии доля 100% оплаты была ниже, порядка 20% (остальной объем пришелся на ипотечные сделки), а в премиальных проектах PIONEER доля сделок с использованием собственных средств была выше – от 30 до 60%.
Семейная ипотека в бизнес-классе была по-прежнему востребована и находилась на уровне 50% всего объема ипотечных сделок в проекте, в премиальном классе около 30%. Сделки с рыночной ипотекой, вне зависимости от класса, составляли 20–30% всего объема сделок с ипотекой.
Сейчас в границах «старой» Москвы в экспозиции находится 2,8 млн кв. м жилой площади на уровне среднего показателя 2024–2025 г. В ближайшие полгода объем остатков будет постепенно расти, но о «затоваривании» говорить преждевременно. Одновременно с замедлением спроса мы наблюдаем и замедление вывода новых проектов и очередей на рынок.
Станислав Банников, коммерческий директор «Плато Девелопмент»:
– В начале 2026 года темпы продаж, очевидно, сократились, но это временный спад. Сейчас покупатели адаптируются к возросшим налоговым ставкам и ждут дальнейшего смягчения монетарной политики. Убежден, что постепенно потребительская активность будет восстанавливаться. При этом 46 сделок за первые 10 месяцев с момента открытия продаж – это хороший результат, учитывая, что наш клубный дом рассчитан всего на 220 квартир. Таким образом, за первые 10 месяцев реализации распродано уже 21% от общего объема жилья в проекте – каждый пятый лот. Такой показатель является довольно высоким для премиум-класса, особенно в текущий непростой экономический период.
Сейчас в нашем проекте наблюдается стабильный спрос на все форматы квартир – от студий до многокомнатных. В марте мы реализовали эксклюзивный пентхаус, который занимает весь последний этаж. Обычно девелоперам удается реализовать такие лоты только после ввода проектов в эксплуатацию.
В январе-мае 2026 года ипотечное плечо использовали всего 23% наших клиентов. Многие покупатели сейчас оформляют рассрочки с правом перехода на рыночную ипотеку после ввода дома в эксплуатацию.
Правда, немало потенциальных клиентов по-прежнему предпочитают хранить средства на депозитах, хотя за последний год ключевая ставка снизилась с 20% до 14,25%. Но в целом темпы продаж остаются стабильными.
Новые условия семейной ипотеки практически не окажут влияния на спрос в проектах класса премиум и выше в Москве. Квартиры в таких комплексах обычно не соответствуют даже лимитам по комбо-кредитованию (30 млн руб.) и, тем более, максимальной сумме субсидирования (12 млн руб.).
Льготные займы для клиентов с детьми служат драйвером спроса, но исключительно в проектах массового и базового бизнес-сегмента. В масштабах рынка новостроек РФ доля семейной ипотеки в структуре выдачи жилищных кредитов по результатам мая 2026 года достигла 74%. Полагаю, что после очередного ужесточения показатель сократится, но все же будет превышать 50%, по крайней мере, до существенного снижения ключевой ставки.
В Совфеде прозвучало предложение субсидировать деньгами ставку по семейной ипотеке не банкам, а непосредственно самим заемщикам, которые платили бы ипотеку по рыночной ставке, но затем получали бы компенсацию от государства. Эта мера тоже является социально ориентированной, но по сравнению с действующей льготной программой стала бы шагом назад.
Уменьшить получится не ставку по кредиту, а только переплату по основному долгу, на который начисляются проценты. Впрочем, реализация этой инициативы сейчас выглядит маловероятной.
Признаков затоваривания на первичном рынке Москвы сейчас нет. В некоторых локациях предложение действительно превышает спрос, но некритично. По мере снижения ключевой ставки баланс восстановится. Риски дефицита квартир в продаже, на самом деле, выше, чем угроза избыточной экспозиции.
Думаю, что в наиболее ликвидных проектах с эксклюзивными характеристикам, включая наш клубный дом премиум-класса, спрос будет расти. Однако в общем на первичном рынке столицы сохранится статус-кво. Замедление темпов смягчения монетарной политики Банка России и рост международной напряженности сдерживают потенциал развития рынка.
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в июне
Дорожают уверенно и надолго: московские новостройки оказались защищены от серьезного падения цен
Дата публикации 09 июля
Оставить отзыв