О том, какие факторы сегодня определяют запуск новых проектов и почему московский рынок постепенно смещается в более высокие сегменты жилья, Новострой-М рассказал Виктор Лычиц, директор по девелопменту Asterus.
— За последние несколько лет экономика девелоперских проектов в Москве изменилась существенно сильнее, чем может показаться со стороны. Если раньше основным ориентиром была маржинальность проекта, то сегодня этого показателя уже недостаточно для оценки его эффективности.
На рынок одновременно влияют несколько факторов: высокая стоимость проектного финансирования, рост себестоимости строительства, увеличение расходов на подготовку проектов и повышение требований к качеству городской среды. В совокупности это формирует новую экономическую модель девелопмента и заставляет компании пересматривать подходы к запуску новых проектов.
Стоимость капитала становится ключевым фактором
Одним из наиболее чувствительных факторов остается стоимость финансирования. Девелопер вынужден инвестировать значительные собственные средства еще до получения разрешения на строительство и открытия продаж. Подготовка территории, проектирование, прохождение согласований и другие предварительные этапы требуют серьезных вложений задолго до появления первых поступлений от покупателей.
В таких условиях стоимость капитала начинает играть не меньшую роль, чем себестоимость строительства. Именно поэтому девелоперы все чаще оценивают проекты не только через показатель маржинальности, но и через более сложные финансовые метрики — внутреннюю норму доходности (IRR) и чистую приведенную стоимость (NPV), которые позволяют учитывать фактор времени и цену денег.
Рост требований к продукту меняет финансовую модель
Параллельно продолжается рост строительных затрат. Увеличивается стоимость материалов, инженерных систем, подрядных работ и рабочей силы. Для крупных проектов с длительным инвестиционным циклом даже ежегодный рост расходов на 8–10% существенно влияет на первоначальную финансовую модель.
При этом современный жилой проект давно перестал быть набором жилых корпусов. Сегодня рынок ожидает качественную архитектуру, благоустроенные общественные пространства, социальную инфраструктуру, продуманную коммерческую среду и высокий уровень сервиса. Все это требует дополнительных инвестиций, но одновременно становится обязательным условием конкурентоспособности проекта.
Почему рынок смещается в более высокие сегменты
В результате столичный рынок постепенно смещается в сторону бизнес- и премиального жилья. Такие проекты обладают большей устойчивостью к росту затрат и позволяют сохранять необходимую инвестиционную эффективность даже в условиях дорогого финансирования.
Это не означает исчезновения комфорт-класса. Однако запуск новых коммерческих проектов в этом сегменте становится все более сложной задачей с точки зрения экономики. Девелоперы вынуждены искать баланс между доступностью жилья, качеством продукта и финансовой устойчивостью проекта.
По нашим наблюдениям, сегодня инвестиционная эффективность премиальных проектов может существенно превосходить показатели объектов более массовых сегментов, что во многом определяет стратегию развития многих участников рынка.
Как меняются девелоперские стратегии
Новые рыночные условия требуют от девелоперов большей гибкости. Компании все чаще адаптируют продукт под изменяющиеся потребности покупателей, работают с различными форматами недвижимости и диверсифицируют источники дохода.
Такой подход реализует и Asterus. Компания продолжает развитие жилого района «АЛИА» в Покровском-Стрешневе — одного из крупнейших проектов комплексного освоения территории в Москве. По мере развития района продуктовая линейка адаптируется под текущий спрос: корректируются форматы жилья, оптимизируются площади квартир, развиваются общественные пространства и инфраструктура.
Одновременно компания расширяет присутствие в премиальном сегменте, а также развивает направления коммерческой недвижимости и арендных моделей управления объектами. Такая диверсификация позволяет формировать более устойчивую бизнес-модель и снижать зависимость от конъюнктуры отдельных сегментов рынка.
Девелопмент становится инвестиционным бизнесом
Сегодня девелопмент — это уже не только строительство квадратных метров. Все большее значение приобретают вопросы управления капиталом, сроками реализации и долгосрочной эффективностью проектов.
Поэтому поиск проектов с более высокой доходностью становится не просто инструментом роста, а необходимым условием устойчивого развития бизнеса. Именно этот процесс во многом определяет трансформацию московского рынка недвижимости и формирует новые подходы к созданию жилых и многофункциональных проектов.
Читайте также:
Дизайнерские излишества: покупатели новостроек назвали «фишки» ЖК, за которые больше не хотят переплачивать
Москва теряет новостройки: новых ЖК в столице становится меньше, цены растут
Автор: Виктор Лычиц, директор по девелопменту Asterus
Дата публикации 22 июня
Оставить отзыв