Договор долевого участия: главные особенности ДДУ и какие права он гарантирует покупателю квартиры в новостройке

Покупка квартир в новостройках чаще всего осуществляется через ДДУ — договор долевого участия. Такая сделка регулируется федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Что такое договор долевого участия, как закон защищает дольщиков и какие возможны подводные камни — расскажем в этой статье.

Что такое ДДУ

ДДУ и эскроу-счета

ДДУ и ИЖС

Плюсы и минусы ДДУ

ДДУ и ипотека

На что обратить внимание при заключении ДДУ

Покупка квартиры по ДДУ

Что такое ДДУ

ДДУ — это договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Он заключается между покупателем и застройщиком. Купить квартиру по ДДУ можно как на стадии котлована, когда у застройщика есть разрешение на строительство и проектная документация, так и на более высоких стадиях строительства дома.

ДДУ и эскроу-счета

С июля 2019 года застройщики не получают средства дольщиков напрямую — до момента ввода дома в эксплуатацию эти деньги хранятся на эскроу-счетах. Строительство дома происходит не за счет дольщиков, а на средства банковского кредита. Договор на открытие эскроу-счета подписывают три стороны: дольщик, застройщик и банк.

Схема с применением эскроу-счетов была введена для защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков. Раньше, когда застройщик не справлялся со своими обязанностями, граждане оставались без квартир и без денег, а дом становился долгостроем. Сейчас в случае банкротства застройщика или задержке ввода дома в эксплуатацию более чем на полгода дольщики получают свои деньги обратно — правда, с учетом роста цен на недвижимость, этих средств вряд ли хватит на покупку новой квартиры.

В то же время новая схема мотивирует застройщиков к достройке домов — ведь иначе они не получат деньги. Однако дольщикам следует учитывать, что строительство может затянуться не только по вине застройщика, а, например, из-за сбоев в поставке стройматериалов или проблем с подключением коммуникаций.

ДДУ и ИЖС

Купить по ДДУ можно не только квартиру в МКД, но также индивидуальный жилой дом, находящийся в границах малоэтажного жилого комплекса.

В этом случае законом предусмотрены следующие обязанности застройщика:

• в определенный срок построить дом с системами инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектной декларацией;
• после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех домов, построенных в рамках проекта или его этапа, передать покупателю дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором построен дом;
• построить объекты, входящие в состав общего имущества, в соответствии с разрешением на строительство.

Участник долевого строительства, в свою очередь, должен выплатить сумму, обусловленную договором, и принять дом и земельный участок.

Плюсы и минусы ДДУ

У покупки жилья по договору долевого участия есть и положительные, и отрицательные стороны. Плюсов все-таки больше:

• стоимость квартир на стадии котлована чаще всего ниже, чем в готовых домах (правда, после активного применения льготной ипотеки ряд новостроек стали на 50% дороже «вторички»);
• выбор квартир в строящихся домах обычно больше, чем в готовых;
• можно воспользоваться льготной ипотекой — для Москвы это семейная ипотека, в Подмосковье действует также IT-ипотека. Процентные ставки по этим программам существенно ниже, чем по рыночной ипотеке;
• сделка регистрируется в Росреестре, что исключает двойную продажу квартиры;
• если квартира сдается с недостатками, дольщик может потребовать устранить их или выплатить компенсацию.

Основной минус — риск, что дом не будет достроен. Несмотря на то, что с вводом проектного финансирования и эскроу-счетов такие вероятности сведены к минимуму, нельзя исключать варианты, что у застройщика что-то пойдет не так.

Чтобы снизить эти риски, эксперты рекомендуют проверить надежность застройщика: изучить портфель реализованных проектов, соблюдение сроков ввода в эксплуатацию. Информация о застройщике и объектах строительства размещается на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), там можно узнать, есть ли у строительной компании проблемные объекты, а также ознакомиться с документами проекта.

Менее значимый, но очевидный минус: придется ждать, пока дом будет достроен. Кроме того, при покупке квартиры в ипотеку и одновременной аренде жилья растет нагрузка на семейный бюджет.

В правильно составленном ДДУ прописаны все параметры: стоимость квартиры, сроки ее передачи покупателю и прочее. За нарушение этих условий застройщик должен выплатить компенсацию.

Если застройщик не предупреждает о том, что опаздывает со сдачей дома, или повторно срывает сроки ввода, дольщик может претендовать на выплату неустойки — ее размер должен быть прописан в ДДУ.

Однако следует учесть, что до конца июня 2025 года действует мораторий на взыскание штрафов и неустоек с застройщиков за срывы сроков сдачи жилья.

Покупка квартиры по ДДУ предусматривает гарантийный срок — застройщик обязан устранить недостатки в течение трех лет с момента передачи объекта в эксплуатацию, а гарантия на отделку составляет 1 год. В первом случае речь идет о технологическом и инженерном оборудовании, во втором — о ненадлежащем качестве отделочных материалов.

ДДУ и ипотека

При покупке квартиры в новостройке в ипотеку составляются два договора: договор долевого участия и договор ипотечного кредитования. В ДДУ обязательно следует указать, что покупка оплачивается с привлечением заемных средств.

Первым делом покупатель подписывает ипотечный договор, потом оплачивает первоначальный взнос, далее средства первоначального взноса и кредит перечисляются на счет застройщика. Дольщик получает подписанное платежное поручение, после чего подписывает ДДУ. Оба договора отправляются на регистрацию в Росреестр, в ДДУ появляется отметка о наличии ипотеки в силу закона. После регистрации ДДУ средства с ипотечного счета покупателя списываются.

На что обратить внимание при заключении ДДУ

1. Дом, в котором планируется покупка квартиры, должен быть зарегистрирован в системе ЕИСЖС. Информация в договоре должна совпадать с информацией этой системы.

2. ДДУ не должен содержать условия, противоречащие закону о долевом строительстве (214-ФЗ). В противном случае договор можно оспорить через суд.

3. Также следует обратить внимание на название договора — это должен быть именно договор долевого участия. Другие варианты названий говорят о том, что строительство жилья ведется по иной схеме (которая может меньше защищать средства покупателя) или же застройщик пытается обхитрить покупателя.

ДДУ — это типовой документ, но проверить его все-таки нужно. В нем должны быть указаны:

• ФИО покупателя и его паспортные данные;
• реквизиты застройщика;
• строительный адрес объекта и кадастровый номер земельного участка;
• параметры (этаж, площадь, планировка, высота потолков) и стоимость квартиры;
• способ расчетов при изменении площади квартиры после ввода в эксплуатацию;
• срок сдачи объекта в эксплуатацию и гарантийный срок;
• размер неустойки при задержке ввода дома в эксплуатацию;
• исполнение обязанности застройщика по уплате взносов в компенсационный фонд.

Также должна быть оговорена обязанность покупателя внести деньги на эскроу-счет — с названием и реквизитами банка.

При покупке квартиры с отделкой к ДДУ должно быть составлено приложение с указанием вида отделки, перечня работ и материалов. Значение имеет не марка материалов, а их тип — ламинат, плитка, обои под покраску, потолки и прочее.

Эксперты советуют перед подписанием договора проконсультироваться с юристами, так как документ может содержать пункты, которые не выгодны для покупателя, например:

• необходимость согласования с застройщиком переуступки прав требования, то есть продажи квартиры в строящемся доме другому лицу;
• отказ от претензий при переносе срока сдачи объекта.

Покупка квартиры по ДДУ

Покупка квартиры по ДДУ выглядит так:

• покупатель выбирает квартиру и при необходимости бронирует ее;
• застройщик и покупатель подписывают договор долевого участия;
• договор регистрируется в Росреестре;
• покупатель перечисляет деньги на эскроу-счет;
• после сдачи дома дольщик принимает квартиру у застройщика, подписывает акт приеме-передачи и получает ключи;
• Росреестр регистрирует право собственности.

Какие потребуются документы:

• паспорта будущих собственников;
• согласие супруга/супруги на сделку, заверенное у нотариуса;
• при покупке квартиры в ипотеку — ипотечный договор.

Договор долевого участия составляется в трех экземплярах: для дольщика, застройщика и Росреестра. Все экземпляры имеют равную юридическую силу.

Договор составляется в письменной форме и считается заключенным только с момента государственной регистрации в Росреестре. Также можно составить ДДУ в электронном виде, для этого потребуется подписать его усиленной квалифицированной электронной подписью.

Без регистрации в Росреестре договор считается незаключенным, и дольщик не сможет зарегистрировать право собственности на квартиру.

Передать документы в Росреестр можно несколькими способами:

• через застройщика (скорее всего, за эту услугу придется доплатить);
• в МФЦ (при этом необходимо присутствие представителя застройщика, то есть придется согласовывать дату визита в МФЦ или оформлять доверенность и получать у застройщика нужные документы);
• при покупке квартиры в ипотеку — через электронные сервисы банка.

Резюме

Покупка квартиры по ДДУ остается одним из самых надежных способов приобретения жилья в строящемся доме. Закон не только защищает дольщиков, но и подстегивает застройщиков к достройке дома. Даже если срок сдачи объекта будет перенесен, дольщики могут получить неустойку или вернуть свои деньги.

Читайте также:

Если понравилась квартира в новостройке: как заключить договор бронирования

Стройка на паузе: что делать, если сдачу вашего ЖК задерживают

Автор: Инга Урусова