После достаточно слабой ценовой динамики предыдущего квартала, в следующем периоде некоторые новостройки начали дорожать с удвоенной силой. Правда, из прошлого рейтинга в новый перешел лишь один проект. Однако почти в половине ЖК, вошедших в топ-10 по итогам II квартала, сохраняется инвестиционный потенциал, подсчитал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».  

Условия

Прошлый рейтинг составлялся за I квартал 2023 года, когда (как оказалось!) на рынке наступил период некоторой стабильности. Cубсидированная ипотека стала довольно активно замещаться госпрограммами (в частности, семейной, условия на которую смягчили), и на спросе эти изменения катастрофически не сказались.

Как и в прошлом квартале, сохранились сложные условия для проектов с апартаментами – программы господдержки на них не распространяются, и субсидирование ипотечной ставки до «человеческих» 6-7-8% приводит к более существенным расходам застройщиков на комиссию банкам, а значит и к более высокой наценке на апартаменты по сравнению с квартирами при тех же условиях кредитования. Тем не менее, в сегодняшний чарт попали два проекта апартаментов («Новоданиловская 8» и «MirrorЗдание»), можно сказать, от одного девелопера (с учётом покупки ГК «Самолёт» группы компаний «МИЦ» как раз во втором квартале 2023 года).

Рейтинг

Из рейтинга за I квартал 2023 года в сегодняшний перешёл только один проект. Тренд олигополизации рынка в этот раз поддержала только компания ПИК с двумя проектами, остальные девелоперы представлены в топ-10 одним проектом. Хотя, если рассматривать город Москву (представленный компаниями «Управление экспериментальной застройки микрорайонов», «Мосреалстрой» и «НИИМосстрой») как одного девелопера, то можно констатировать, что роль государства в лице города на рынке усиливается – в топ-10 представлены 3 проекта, имеющих отношение к городу Москве как девелоперу. Но обо всём по порядку.

Итак, на 10-м месте проект комфорт- или экономкласса (аналитики всё еще спорят, можно ли панельные серийные дома записывать в комфорт-класс) «Бусиновский парк» от ПИК, выросший в средней цене за квартал на 13,2%. Максимальная скидка при этом сократилась с 29% в марте до 27% в июне. Половина проекта уже сдана, а самые последние корпуса буду сдаваться во II квартале 2024 года, так что ещё есть шанс стать инвестором.

ЖК бизнес-класса Eniteo (кто-нибудь знает латынь? Это означает «блестящий») от Тekta Group занял 9-е место в рейтинге с показателем 14,5%, причём практически без скидок. Правда, и во втором квартале, и сейчас (в августе) на квартиры предоставляются скидки 20%, так что это повышение, получается, может даже не компенсировать потери стоимости. Так или иначе, комплекс сдаётся в III квартале 2023 года, строительная готовность уже сильно не вырастет, а значит инвестиционный потенциал не такой уж и блестящий.

Средняя цена в ЖК бизнес-класса с экзистенциальным названием «Настоящее» от компании «НИИМосстрой» (город Москва) подросла за II квартал на 14,7%, что позволило занять 8-е место в рейтинге. Правда с августа объявлены скидки до 10%, что и понятно – 4 месяца назад уже начали выдавать ключи. Так что про инвестпотенциал здесь тоже уже можно не думать, живите настоящим.

Foriver – проект бизнес-класса от ГК «Инград» – занял 6-7 место в рейтинге с показателем динамики 15,8%. Скидки при этом по прайс-листу в среднем сократились с 23% в марте до 15% в июне. Для сравнения, в августе скидки уже в среднем составили всего 10%. А средняя цена явно не отражает весь потенциал локации (набережная Москвы-реки и центр города). Сдача запланирована во II квартале 2024 года, так что с учётом стадии готовности цены могут успеть ещё подрасти до ввода в эксплуатацию.

Ещё один проект от ПИК – «Мичуринский парк» – тоже на 6-7-м месте с ростом средней цены 15,8% (аналогично Foriver), сдача финальных корпусов – также в 2024 году. Шанс стать инвестором есть, тем более что на днях девелопер заявил о желании объединить свои три проекта в локации в один, что даст возможность обеспечить их более богатой инфраструктурой, а это всегда прибавка к цене.

На 4-м месте в нашем чарте – ЖК бизнес-класса «Интеллигент» от компании «Мосреалстрой» (город Москва) с ростом средней цены на 20,5%. Срок ввода – II квартал 2024 года, цены довольно скромные для такой близости к центру, транспортная доступность отличная (рядом две станции метро – Арбатско-Покровской и недавно запущенной Большой кольцевой линии, и станция МЦД-3), так что есть все условия для выгодного инвестирования.

Бронзу сегодня получает ЖК бизнес-класса «Интонация» от ГК «Мангазея» с ростом средней цены за квартал на впечатляющие 25,4%. Чем обусловлен рост – неочевидно. ЖК сдаётся в конце этого года, а в остатках – примерно половина всего объёма квартир, и эти предпосылки не дают уверенности в выгодных инвестициях. Золотой слиток, который был на рекламных щитах этого ЖК, пожалуй, выглядит перспективнее.

Серебро неожиданно завоёвывает единственный участник прошлого рейтинга (занял 9-ю позицию) – комплекс апартаментов бизнес-класса «MirrorЗдание» от ГК «МИЦ». Стабильность – признак мастерства, а в данном случае ключи к успеху те же, что и для ЖК «Интеллигент»: близость к центру, отличная транспортная доступность и срок сдачи в конце 2024 года. И хотя рынок апартаментов сейчас не в лучшем состоянии, средняя скидка по прайсу составляла на конец квартала всего 4%, а динамика за квартал составила 27,3%. Правда, за время стройки дата ввода проекта успела уже «переехать» на 9 месяцев вперёд, но кто не рискует, тот не пьёт шампанского.

Золото достаётся проекту бизнес-класса Will Towers – проект от «Управления экспериментальной застройки микрорайонов» с ростом средней цены за квартал на 27,9%.  Правда, сроки сдачи тоже уже двигались, увы, вперёд, но монолитные работы завершены, так что один из тяжёлых этапов строительства уже пройден. До II квартала 2024 первая очередь должна быть построена, а значит – есть потенциал для дальнейшего роста цены в соответствии с ростом стадии строительной готовности. Но там уже на девелопера начнут давить довольно большие остатки квартир.

Как считали

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.07.2023 и на 01.04.2023 с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т. е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь всех квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные (в первую очередь – сайты ЖК).

Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале апреля 2023 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в июне эти квартиры были уже распроданы и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и наоборот, снизиться.

При подготовке рейтинга за II квартал 2023 года, как и в прошлых рейтингах, включены только проекты классов от «эконом» до «бизнес», которые благодаря относительно невысокому порогу входа (бюджету покупки квартир) можно отнести к объектам инвестиций для широкого круга лиц (в отличие от новостроек элитного или премиум-класса). Условная цена отсечения – 1 млн руб./кв. м.

Динамика роста рассчитывалась от средних цен на соответствующие даты, скорректированных на средние скидки по всему прайсу, действующие на эти даты. В двух крайних колонках справочно даны средневзвешенные значения скидок по прайсам.

Таблица. ТОП-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены за II квартал 2023 года:

Читайте также:

Июльский рост: спрос на новостройки возвращается к показателям 2021 года

По карману: 10 районов «старой» Москвы с самыми дешевыми квартирами-студиями

Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М