За первые три месяца 2023 года картина рынка изменилась: в новый рейтинг самых подорожавших новостроек не вошло ни одного проекта из списка за предыдущий квартал. Какие ЖК еще сохранили свой инвестиционный потенциал, выяснил Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».

Условия

Прошлый рейтинг составлялся за IV квартал 2022 года, когда наблюдался повышенный спрос в декабре из-за сворачивания субсидированных ипотечных программ со сверхнизкими ставками (от 0,01%), фактически позволявших покупателям новостроек существенно сократить свои ежемесячные платежи. В I квартале 2023 года в арсенале застройщиков остался, пожалуй, единственный инструмент – скидки. Ипотечные ставки существенно подросли, до значений 4-5-6%. При этом скидки постепенно начали сокращаться, и у некоторых девелоперов от двузначных значений в процентах перешли к однозначным.

Динамика роста рассчитывалась от средних цен на соответствующие даты, скорректированных на средние скидки по всему прайсу, действующие на эти даты. В двух крайних колонках таблицы справочно приведены средневзвешенные значения скидок по прайсам.

Из рейтинга за IV квартал 2022 года в сегодняшний не перешёл ни один проект. При этом выражен тренд олигополизации рынка – из 10 участников рейтинга 4 проекта представлены компанией ПИК, по 2 проекта от ГК МИЦ и Level Group, и по одному проекту от Группы «Самолёт» и MR Group.

Рейтинг

Итак, на 10-м месте – проект от Группы «Самолёт» в Некрасовке – рост средней цены в нем составил около 10%, при этом и скидка увеличилась, что объясняется просто: проект уже сдан, и дольше «хранить» квартиры смысла нет. Очевидно, что инвестиционный потенциал за счёт роста строительной готовности в этом ЖК уже отсутствует.

Девятое место занял проект с чудным названием «Mirrorздание» от ГК «МИЦ» (этакий ответ креативщикам нейминга группы компаний Level, при написании проектов которой тоже приходится переключаться с латинского на русский шрифт). Если серьёзно, то положительная динамика средней цены в проектах строительства комплекса апартаментов вызывает уважение на сегодняшнем рынке, а до ввода ещё более 1,5 лет. Метро и МЦД-2 рядом, так что с этой точки зрения проект даже несколько недооценён, и потенциал для дальнейшего роста явно имеется.

ЖК «Level Причальный» от одноимённой группы компаний, занявший 8 место, продолжает собирать спрос в локации Большого Сити, поле которого заметно расчистилось после завершения проекта «Сердце Столицы». Район постепенно застраивается, превращаясь из гадкого утёнка промзоны в прекрасного лебедя современного жилого кластера, что с планами открытия новой станции метро «Звенигородская» в 2026-2027 году явно обеспечивает высокий потенциал для инвесторов при благоприятных внешних условиях. Пока же этот потенциал явно не полностью реализован.

На 6-м месте ЖК «Метрополия» от MR Group, хотя и не новичок на рынке, но продолжает радовать новыми корпусами, и, с учётом фактической близости центра, это один из наиболее доступных проектов в пределах ТТК.

Следующие три места, с пятого по третье, заняли проекты ПИК: «Академика Павлова», «Никольские луга» и «Руставели 14». Что общего у них, кроме девелопера и технологии строительства? Ничего, но это не помешало им стать лидерами по продажам в своих локациях и при этом нарастить среднюю цену. И все продолжают строиться.

Серебро уходит в ГК «МИЦ» с проектом комплекса апартаментов «Мята». Рост цен здесь обусловлен в большей степени сдачей комплекса в эксплуатацию, нежели потенциалом места – промзона в окружении, в отличие от района по другую сторону Звенигородского шоссе, станет городом-садом не скоро.

Ну а золото по итогам I квартала 2023 года забирает себе ещё один проект Level Group – «Level Мичуринский». Может, Очаково ещё не всеми воспринимается в качестве района бизнесовой локации, однако расположение на западе Москвы, наличие метро в пешей доступности и активная стройка – это то, что нужно покупателям и инвесторам, а цены отреагировали на спрос ростом на 14%. Куда больше, чем приносят нынче депозитные счета в банке, не так ли?

Как считали

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.04.2023 и на 01.01.2023 с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т.е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь всех квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные (в первую очередь – сайты ЖК).

При подготовке данного рейтинга за I квартал 2023 года, как и в прошлых рейтингах, в анализ включены только проекты от эконом- до бизнес-класса, которые благодаря относительно невысокому порогу входа (бюджету покупки квартир) можно отнести к объектам инвестиций для широкого круга лиц (в отличие от новостроек элитного или премиум-класса). Условная цена отсечения – 1 млн руб./кв. м.

Топ-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены за 1 квартал 2023 года:

Читайте также:

Все по расчету: составлен рейтинг поселений Новой Москвы по комфортности проживания

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию?

Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М