За первые три месяца 2023 года картина рынка изменилась: в новый рейтинг самых подорожавших новостроек не вошло ни одного проекта из списка за предыдущий квартал. Какие ЖК еще сохранили свой инвестиционный потенциал, выяснил Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
Условия
Прошлый рейтинг составлялся за IV квартал 2022 года, когда наблюдался повышенный спрос в декабре из-за сворачивания субсидированных ипотечных программ со сверхнизкими ставками (от 0,01%), фактически позволявших покупателям новостроек существенно сократить свои ежемесячные платежи. В I квартале 2023 года в арсенале застройщиков остался, пожалуй, единственный инструмент – скидки. Ипотечные ставки существенно подросли, до значений 4-5-6%. При этом скидки постепенно начали сокращаться, и у некоторых девелоперов от двузначных значений в процентах перешли к однозначным.
Текущие условия очень сложные для проектов с апартаментами: программы господдержки на них не распространяются, а субсидирование до «человеческих» 6-7% приводит к более существенным расходам застройщиков на комиссию банкам, а значит, и к более высокой наценке на апартаменты по сравнению с квартирами при тех же ставках. Тем не менее, в наш сегодняшний чарт попали два проекта апартаментов («Мята» и «Mirrorздание»).
Динамика роста рассчитывалась от средних цен на соответствующие даты, скорректированных на средние скидки по всему прайсу, действующие на эти даты. В двух крайних колонках таблицы справочно приведены средневзвешенные значения скидок по прайсам.
Из рейтинга за IV квартал 2022 года в сегодняшний не перешёл ни один проект. При этом выражен тренд олигополизации рынка – из 10 участников рейтинга 4 проекта представлены компанией ПИК, по 2 проекта от ГК МИЦ и Level Group, и по одному проекту от Группы «Самолёт» и MR Group.
Рейтинг
Итак, на 10-м месте – проект от Группы «Самолёт» в Некрасовке – рост средней цены в нем составил около 10%, при этом и скидка увеличилась, что объясняется просто: проект уже сдан, и дольше «хранить» квартиры смысла нет. Очевидно, что инвестиционный потенциал за счёт роста строительной готовности в этом ЖК уже отсутствует.
Девятое место занял проект с чудным названием «Mirrorздание» от ГК «МИЦ» (этакий ответ креативщикам нейминга группы компаний Level, при написании проектов которой тоже приходится переключаться с латинского на русский шрифт). Если серьёзно, то положительная динамика средней цены в проектах строительства комплекса апартаментов вызывает уважение на сегодняшнем рынке, а до ввода ещё более 1,5 лет. Метро и МЦД-2 рядом, так что с этой точки зрения проект даже несколько недооценён, и потенциал для дальнейшего роста явно имеется.
ЖК «Level Причальный» от одноимённой группы компаний, занявший 8 место, продолжает собирать спрос в локации Большого Сити, поле которого заметно расчистилось после завершения проекта «Сердце Столицы». Район постепенно застраивается, превращаясь из гадкого утёнка промзоны в прекрасного лебедя современного жилого кластера, что с планами открытия новой станции метро «Звенигородская» в 2026-2027 году явно обеспечивает высокий потенциал для инвесторов при благоприятных внешних условиях. Пока же этот потенциал явно не полностью реализован.
Один из четвёрки проектов ПИК в сегодняшнем рейтинге, «Зелёный парк», занял 7-е место вполне объяснимо – в Зеленограде почему-то всегда мало новостроек (обычно – один проект в стадии активной реализации) при достаточно серьёзном локальном спросе на этот, хоть и удалённый, но район «старой» Москвы.
На 6-м месте ЖК «Метрополия» от MR Group, хотя и не новичок на рынке, но продолжает радовать новыми корпусами, и, с учётом фактической близости центра, это один из наиболее доступных проектов в пределах ТТК.
Следующие три места, с пятого по третье, заняли проекты ПИК: «Академика Павлова», «Никольские луга» и «Руставели 14». Что общего у них, кроме девелопера и технологии строительства? Ничего, но это не помешало им стать лидерами по продажам в своих локациях и при этом нарастить среднюю цену. И все продолжают строиться.
Серебро уходит в ГК «МИЦ» с проектом комплекса апартаментов «Мята». Рост цен здесь обусловлен в большей степени сдачей комплекса в эксплуатацию, нежели потенциалом места – промзона в окружении, в отличие от района по другую сторону Звенигородского шоссе, станет городом-садом не скоро.
Ну а золото по итогам I квартала 2023 года забирает себе ещё один проект Level Group – «Level Мичуринский». Может, Очаково ещё не всеми воспринимается в качестве района бизнесовой локации, однако расположение на западе Москвы, наличие метро в пешей доступности и активная стройка – это то, что нужно покупателям и инвесторам, а цены отреагировали на спрос ростом на 14%. Куда больше, чем приносят нынче депозитные счета в банке, не так ли?
Как считали
Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.04.2023 и на 01.01.2023 с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т.е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь всех квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные (в первую очередь – сайты ЖК).
Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале января 2023 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в марте эти квартиры были уже распроданы и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и, наоборот, снизиться.
При подготовке данного рейтинга за I квартал 2023 года, как и в прошлых рейтингах, в анализ включены только проекты от эконом- до бизнес-класса, которые благодаря относительно невысокому порогу входа (бюджету покупки квартир) можно отнести к объектам инвестиций для широкого круга лиц (в отличие от новостроек элитного или премиум-класса). Условная цена отсечения – 1 млн руб./кв. м.
Топ-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены за 1 квартал 2023 года:
|
Проект
|
Ср. цена
с учётом скидок,
тыс. руб./кв.м
|
Динамика за I кв. 2023
|
Ср. скидка
на весь прайс-лист
|
|
Апр.23
|
Янв.23
|
на 01.04.2023
|
на 01.01.2023
|
|
«Level
Мичуринский»
|
404,8
|
356,1
|
13,7%
|
25%
|
30%
|
|
«Мята»
|
271
|
241,5
|
12,2%
|
16%
|
20%
|
|
«Руставели 14»
|
334,3
|
298,7
|
11,9%
|
32%
|
22%
|
|
«Никольские луга»
|
191,2
|
171,9
|
11,2%
|
29%
|
25%
|
|
«Академика
Павлова»
|
372,2
|
334,9
|
11,1%
|
33%
|
22%
|
|
«Метрополия»
|
314,7
|
283,2
|
11,1%
|
15%
|
15%
|
|
«Зелёный парк»
|
218,1
|
196,4
|
11,0%
|
27%
|
25%
|
|
«Level
Причальный»
|
454,2
|
409,6
|
10,9%
|
25%
|
30%
|
|
«Mirrorздание»
|
265,1
|
239,1
|
10,9%
|
10%
|
20%
|
|
«Квартал
Некрасовка»
|
284,3
|
257,2
|
10,5%
|
14%
|
11%
|
Читайте также:
Все по расчету: составлен рейтинг поселений Новой Москвы по комфортности проживания
Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию?
Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М
Дата публикации 10 мая 2023
