Рост под давлением: массовые новостройки «старой» Москвы в 2025 году подорожали на 27%

Рост цен и серьезное сокращение предложения пока никак не сказались на продажах новостроек массового сегмента в старых границах Москвы. 

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2025 года на первичном рынке массового сегмента «старой» Москвы. Объем предложения за год сократился на 54%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 410 280 рублей (+11% за квартал, +27% за год). В 2025 году было зарегистрировано 28 503 сделки ДДУ, что на 0,5% меньше, чем годом ранее.

По итогам 2025 года на рынке недвижимости массового сегмента Москвы в реализации находилось 76 проектов с квартирами и апартаментами. Совокупный объем предложения на конец периода составил 9,5 тыс. лотов (-25% за квартал, -54% за год), из них 8,5 тыс. – квартиры и 1,0 тыс. – апартаменты.

В 2025 году на рынок было выведено 4 новых проекта (в 2024 году вышло 8 проектов).

Новые проекты на первичном рынке массового сегмента в 2025 г.

Максимальный объем предложения представлен в ЮВАО (2,0 тыс. лотов, -52% за год), ВАО (1,7 тыс. лотов, -32%) и ЮАО (1,3 тыс. лотов, -56%).

В структуре предложения по стадиям строительства в течение года сокращалась доля предложения в корпусах на начальном этапе реализации, но в IV квартале доля выросла до 25,4% (+1,9 п.п. к аналогичному периоду прошлого года). Однако, этот рост не связан с увеличением предложения на котловане в абсолютном выражении, а вызван тем, что объемы на других стадиях строительства сокращались еще более высокими темпами.

На рынке произошло перераспределение структуры предложения по типологии. Наиболее заметным является значительное сокращение количества студий, особенно в IV квартале, когда их доля снизилась до 15,6%. (-6,2 п.п. за квартал, -8 п.п. за год). Также в годовом выражении уменьшилась доля однокомнатных квартир (35,4%, -2,1 п.п.).

В структуре предложения по типу отделки за год отмечается сокращение доли предложения с чистовой отделкой (39,6%, -13,9 п.п. за год) и рост доли предложения без отделки (40,1%, +10,6 п.п.) и в формате white box (20,3%, +3,3 п.п.).

За год произошло перераспределение предложения как в распределении по площадям, так и по бюджетам.

В распределении по площади:

• До 30 кв. м – 14% (-8 п.п. за год)
• 30-50 кв. м – 40% (-1 п.п.)
• 50-70 кв. м – 33% (+6 п.п.)
• 70+ кв. м – 13% (+3 п.п.)

В распределении по бюджетам:

• До 10 млн руб. – 3% (-19 п.п.)
• 10-15 млн. руб. – 15% (-21 п.п.)
• 15-20 млн. руб. – 32% (+6 п.п.)
• 20+ млн руб. – 50% (+35 п.п.)

Такая динамика объясняется как опережающим вымыванием наиболее доступных малометражных форматов, так и ростом цен на фоне сокращения предложения комфорт-класса.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов на конец декабря 2025 года составила 410 280 рублей (+11% за квартал, +27% за год). Средневзвешенная цена метра в квартирах достигла 418 160 рублей (+11% за квартал, +28% за год), в апартаментах – 327 880 рублей (+6% за квартал, +20% за год).

Рейтинг самых доступных апартаментов в декабре 2025 года:

• Wellbe (ЗелАО): помещение площадью 19,3 кв. м за 5 млн руб.;
• «Citimix Новокосино» (ВАО): помещение площадью 20,9 кв. м за 6 млн руб.;
• «Пятницкое 58» (СЗАО): помещение площадью 20,5 кв. м за 6,5 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в декабре 2025 года:

• «Молжаниново» (САО): квартира площадью 22,3 кв. м за 7,8 млн руб.;
• «Митинский лес» (СЗАО): квартира площадью 21,7 кв. м за 9,2 млн руб.
• «Никольские луга» (ЮЗАО): квартира площадью 19,1 кв. м за 9,6 млн руб.

По итогам 2025 года на рынке новостроек массового сегмента было зарегистрировано 28 503 сделки ДДУ, что на 0,3% меньше, чем в 2024 году. Минимальный спрос в 2025 году наблюдался во II кв. – 6 514 ДДУ за квартал. В IV квартале показатель спроса вырос на 14% к III кварталу и составил 7 807 ДДУ, что сопоставимо с результатами IV квартала 2024 года и является максимальным квартальным показателем в году.

Доля сделок с ипотекой снизилась на 1 п.п. к 2024 году и составила 69%, причем максимальный показатель был зафиксирован в IV квартале из-за ажиотажа на фоне ожидания изменения условий в программе семейной ипотеки (77%, +4 п.п. за квартал, +20 п.п. за год). Средняя ставка по стандартной ипотеке по итогам IV квартала составила 21,2% (-1,9 п.п. за квартал, -5,4 п.п. за год).

В 2025 году максимальный объем сделок сосредоточен в ЗАО (20%, +4 п.п. за год). В округе по продажам лидирует ЖК «Лучи» (2 076 ДДУ). Второе место по доле сделок занимает ЮВАО (16%, -4 п.п.), третье – САО (15%, -1 п.п.).

Основные тенденции

«Из-за высокой себестоимости строительства на фоне повышенных требований города к проектам, дорогого кредитования и трудностей с получением проектного финансирования девелоперы переориентируются с комфорт-класса на бизнес- и премиум-сегменты, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В 2025 году стартовало всего 4 проекта комфорт-класса в «старой» Москве. В связи с этим объем предложения массового сегмента за год сократился на 54% до 9,5 тыс. лотов.

Из экспозиции вымывается наиболее доступное предложение, соответствующее лимитам семейной ипотеки: за IV квартал доля предложения студий сократилась на 6,2 п.п. по сравнению с предыдущим кварталом и составила 15,6%.

В то же время девелоперы повышают цены (410 280 рублей за кв. м, +11% за квартал, +27% за год), так как потенциальный спрос при сокращающемся предложении комфорт-класса растет. Также годовая динамика отчасти обусловлена низкими базовыми значениями предыдущего года.

После изменений условий семейной ипотеки 1 февраля 2026 года можно ожидать небольшую коррекцию или стагнацию цен, но сокращение предложения будет продолжать оказывать давление на стоимость недвижимости».

Читайте также:

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в декабре

Цены бьют рекорды: средняя цена «квадрата» в новостройках «старой» Москвы выросла до 800 тыс. рублей

Автор: эксперты компании «Метриум»