Удорожание новостроек до 28%, наблюдавшееся в прошлом квартале, оказалось не пределом: в III квартале отдельные московские проекты продемонстрировали рост цен от 17% до 46%. Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи», составил новый рейтинг самых подорожавших ЖК.  

Условия

Прошлый рейтинг составлялся за II квартал 2023 года, когда (как опять оказалось, по аналогии с I кварталом) на рынке наступил период некоторой стабильности. Cубсидированная ипотека заместилась госпрограммами (в частности, семейной, условия по которой смягчили), и на спросе изменения катастрофически не сказались.

Самый эффективный драйвер спроса на новостройки №1 – курс доллара – за III квартал вырос с 87 до 97 рублей (ещё +10 рублей, как и в прошлом, и позапрошлом квартале). Приближение к психологической отметке 100 рублей подействовало на покупателей магически, и сентябрь по данным Росреестра оказался рекордным месяцем по количеству зарегистрированных ДДУ с жильём – 13 590 договоров, абсолютный рекорд за всё время действия ФЗ-214. Если учесть, что август до этого чуть не побил рекорд сентября 2020 года (11 501 сделок против 11 856), то становится понятно, что причин держать цены у девелоперов не было.

Кроме того, ключевая ставка за III квартал успела вырасти почти в два раза, с 7,5% до 13%. Поскольку с ростом ключевой ставки растёт и ставка по «обычной» (не субсидированной государством) ипотеке и по ипотеке, субсидируемой застройщиками (читай: покупателями), то был прямой резон поторопиться с приобретением квартиры.

На этом фоне некоторые девелоперы постепенно стали сворачивать свои скидочные программы.

Рейтинг

В отличие от рейтинга прошлого квартала, ни одного проекта апартаментов в новый топ-10 не вошло. В соответствии с негласной политикой московских властей не выводить новые проекты в этом формате, похоже, что и никаких законов скоро в отношении этого эрзаца жилья не потребуется – формат вымрет сам собой.

Олигополия ПИК, похоже, только нарастает: если в прошлом квартале девелопер занял 2 позиции в топ-10, то сейчас – сразу 4 (!). Хотя, если учесть долю ПИК в московских новостройках и то, что ценовая политика группы компаний масштабируется практически на все проекты, то ничего удивительного. Поскольку политика в минувшем квартале была «идти наверх», то и в рейтинг вошло больше проектов этого девелопера, чем в прошлый раз.

Итак, на 10-м месте проект комфорт-класса Vangarden от ПИК, выросший в средней цене за квартал на 16,8%. При этом максимальная скидка в нем выросла с 27% в июне до 35% в сентябре (это характерно для многих проектов ПИК, что вызвано удорожанием субсидирования некоторых ипотечных программ на фоне роста ключевой ставки). Сдача уже в начале следующего года, так что шансы стать удачливым инвестором тают с каждым днём.

Проект бизнес-класса с австралийским названием, занявший 9 место, – Sydney City от ГК ФСК вырос практически на те же 16,8%, но при этом скидок (по крайней мере, привязанных к конкретным квартирам) нет. Часть проекта уже сдана (кстати, треть текущего предложения квартир сформирована именно сданными корпусами), а вот другая часть будет сдаваться в III кв. 2024 – III кв. 2025 гг., а значит есть все шансы заработать на несданных очередях.

Восьмое место тоже за ПИК: это проект комфорт-класса «Амурский парк» с ростом средней цены за квартал 18,1% (скидки при этом выросли с 27% до 31%). С учётом сдачи во II квартале 2025 года, отличной транспортной доступности и преображения района вокруг из унылой промзоны в «город-сад» есть предпосылки и для дальнейшего активного роста цен в данном проекте.

Продолжение проекта SREDA в виде ЖК комфорт-класса «Аквилон Beside» с результатом 18,9% роста за квартал и отсутствием скидок позволили северному девелоперу Группе «Аквилон» занять неплохое седьмое место. Однако проект сдаётся в начале следующего года, а значит его инвестиционный потенциал уже практически исчерпан.

На шестом месте снова ПИК с проектом комфорт-класса «Новое Очаково». Вообще локация Мичуринского проспекта и Аминьевского шоссе стала одной из «горячих» точек девелопмента, что способствует активному росту цен. За третий квартал средняя цена выросла на 19,2%, однако предоставляемые скидки увеличились (как и в большинстве других проектов ПИК) с 27% до 31%. Вхождение станции Очаково в Московский центральный диаметр весной этого года определённо поспособствовало динамике цен, а с учётом планируемой сдачи проекта в эксплуатацию в конце следующего года, можно попробовать стать если не спекулятивным инвестором, то хотя бы рантье.

В пятёрку лучших по динамике цен вошёл «Level Академическая» – проект бизнес-класса от Level Group вырос в цене на убедительные 20,1%, причём это произошло на фоне снижения скидок с 13% до 10%. Срок сдачи – III квартал 2025 года, а значит все возможности для дальнейшего роста цен имеются. Главное девелоперу удержаться от двузначных скидок, которыми он так злоупотреблял последние год-полтора, иначе доходность от инвестиций быстро станет отрицательной.

В одном шаге от подиума остановился ещё один проект от ПИК – «Новохохловская 15». В отличие от других проектов компании, в этом ЖК комфорт-класса скидки существенно сократились (с 27% до 9%), а вот средняя цена, напротив, выросла на 21,2%. Но, похоже, это «лебединая песня» проекта, сдающегося в конце этого года с остатками квартир в предложении.

Бронза за дебютантом-девелопером в нашем рейтинге – Сбербанк со своим именным проектом бизнес-класса «СберСити в Рублёво-Архангельском» умудрился с открытия розничных продаж в июне (до этого проект продавался исключительно сотрудникам Сбера) вырасти в цене сразу на 24%, причём покупателей не смутил даже перенос сроков сдачи. Так или иначе, но определённый потенциал для роста цен у очередей, сдающихся в следующем году, сохраняется не только за счёт самого проекта (весьма насыщенного с продуктовой точки зрения), но и за счёт перспективной станции метро, строительство которой ожидается в обозримом будущем.

Первые два места оккупировал один застройщик, причём фактически с одним и тем же проектом комфорт-класса. А что, так можно было? Но, поскольку аналитики разделяют этот проект на два, значит, можно. Речь о «Тринити», «Тринити-2» и группе компаний «Гранель». То ли эпатажная реклама делает своё дело («Сохнешь по квартире?»), то ли девелоперу удалось найти тот самый рецепт оптимального сочетания качества и цены продажи, но «Тринити» вырос в цене на 31,4%, а «Тринити-2» – аж на 46%. Причём если раньше были скидки в 11%, то уже в конце III квартала дисконт практически исключен. В первом «Тринити» срок сдачи – II кв. 2025, во втором – IV кв. 2023. Как такое может быть? Может и не такое. Но, к сожалению, из-за срока сдачи и остатков предложения повторить успех «Тринити-2» вряд ли получится, а вот в первом «Тринити», если девелопер выведет из загашника оставшиеся квартиры (которые там ещё есть, если верить Росреестру), то вполне можно успеть удачно инвестировать.

Как считали

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.10.2023 года и на 01.07.2023 года с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т. е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь всех квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные (в первую очередь – сайты ЖК).

Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале июля 2023 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в сентябре эти квартиры были уже распроданы и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и наоборот, снизиться.

Динамика роста рассчитывалась от средних цен предложения на соответствующие даты, скорректированных на средние скидки по всему прайсу, действующие на эти даты. В двух крайних колонках справочно даны средневзвешенные значения скидок по прайсам.

Топ-10 новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены предложения за III квартал 2023 года*:

* При подготовке статьи использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек».

Читайте также:

Спрос тут ни при чем: в 2024 году массовые новостройки могут подорожать на 20%

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в октябре

Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М