Близкая дорога домой: новостройки у станций метро, которые откроются в 2018 году

Аналитический центр Новострой-М представляет обзор новостроек в непосредственной близости от станций московского метрополитена, которые должны быть открыты до конца 2018 года. Всего таких станций 16: семь на Калининско-Солнцевской линии, восемь — на Кожуховской линии и одна — на Замоскворецкой линии.

Станция метро «Мичуринский проспект», Калининско-Солнцевская линия, плановое открытие — 3-4 кв. 2018

Активное жилищное строительство пришло в эту часть района Раменки сравнительно недавно. Пожалуй, единственным проектом до недавнего времени в относительной близости от текущего вестибюля станции метро «Мичуринский проспект» (около 2 км) был ЖК «Мосфильмовский» от ГК «Монарх». Его строительство велось с середины 2012 года, в настоящее время проект уже вышел на завершающую стадию реализации, и до 2018 года новых проектов на локальный рынок не поступало. Также в период 2012–2015 годов в несколько удаленном районе Очаково был построен и введен в эксплуатацию крупный жилой комплекс «Мичурино» от ГК «Ведис» (11 корпусов по панельной технологии).

Текущие проекты:

В непосредственной близости от станции «Мичуринский проспект» в настоящее время активно строится и продается только один комплекс — ЖК «Небо» от Capital Group. Он представляет собой три высотных корпуса, объединенных стилобатом. В реализации этого комплекса бизнес-класса находятся квартиры площадью от 26,8 до 206,4 кв. м, доступны 27 вариантов планировок.

Средняя стоимость квадратного метра в комплексе составляет около 200 000 руб./кв. м и имеет отличный потенциал роста как из-за низкой стадии строительной готовности, так и благодаря общему активному развитию социально-экономической и транспортной инфраструктуры района. Можно прогнозировать, что к завершению строительства (к концу 2020 года) средняя цена 1 кв. м составит 245 000 – 260 000 рублей (рост —порядка 11–15% годовых). Темп продаж квартир в ЖК «Небо» находится на достаточно высоком для рынка уровне: по сделкам с физлицами за период февраль-июнь 2018 он составляет порядка 14 квартир в месяц.

В районе активно развивается транспортная инфраструктура: в частности уже запущена эстакада между Аминьевским шоссе и Мосфильмовской улицей, благодаря которой появился альтернативный Мичуринскому проспекту путь до МКАД далее по ул. Генерала Дорохова. Также в рамках строительства всего ТПУ «Мичуринский проспект» предполагается возведение жилых, торговых и деловых объектов площадью около 85 тыс. кв. м, закончить работы по проекту планируется в 2021 году. 

Также в список актуальных проектов дополнительно включены два комплекса («Лобачевского 120», который теперь называется «Крылья», и «Лобачевский»). Формально они расположены ближе к строящейся станции «Аминьевское шоссе», но ввиду ее нескорого открытия (не раньше 2020 года) тяготеют к станции «Мичуринский проспект». Так, например, жители уже сданного в эксплуатацию ЖК «Лобачевский» (в нем более 250 квартир в остатке) особенно ждут ее открытия, поскольку сейчас им приходится добираться до станции метро «Раменки» более 2,5 км.

Новостройки у станции метро «Мичуринский проспект»

Источник: Аналитический центр Новострой-М

Перспективные проекты:

1. Непосредственно напротив основного вестибюля станции «Мичуринский проспект» на удалении 30 м по адресу ул. Удальцова, вл. 89 и Удальцова, вл. 93, стр. 1, 2, 3 в рамках строительства ТПУ «Мичуринский проспект» запланировано строительство ЖК площадью 60 000 кв. м и торгового комплекса площадью около 15 000 кв. м. Девелопер на данную часть строительства ТПУ пока неизвестен (возможный заказчик строительства — ООО «СМС»). 

2. На удалении 0,5 км от вестибюля «Мичуринский проспект» на пересечении Мичуринского проспекта с улицей Лобачевского около дома 100 запланировано строительство МФК с апартаментами на 500 лотов (выдано разрешение на строительство). Инвестором выступает ООО «Крафстроймонтаж», проектная компания — ООО Архитектурно-проектно-художественная мастерская «АрхСофПроект».

3. В долине реки Сетунь между ул. Лобачевского и платформой «Матвеевская» планируется к старту один из самых крупных московских проектов компании «Донстрой». Территория застройки настолько велика (около 172 га), что будет разделена на несколько самостоятельных районов с рабочими названиями «Огни» и «Событие». Их будущие жители смогут пользоваться как двумя станциями «Раменки» и «Мичуринский проспект», так и строящейся станцией «Аминьевское шоссе», входящей в Третий пересадочный контур. Общий потенциал застройки — порядка 900 тыс. кв. м жилья.

Станция метро «Озерная» (ранее предполагалось название станции «Очаково»), Калининско-Солнцевская линия, плановое открытие — 4 кв. 2018

По сравнению со станцией «Мичуринский проспект» в районе станции метро «Озерная» жилищное строительство на протяжении последних лет ведется достаточно активно, есть несколько введенных в эксплуатацию комплексов.

Новостройки у станции метро «Озерная»

Источник: Аналитический центр Новострой-М

Инфраструктура района уже достаточно сформировавшаяся, ее развитие пока неинтенсивное. А строящиеся ЖК имеют характер преимущественно точечного строительства, которое предусматривает устройство инфраструктуры в первую очередь для жителей. 

О перспективных площадках в непосредственной близости от будущей станции «Озерная» пока неизвестно, есть несколько имущественных комплексов, например, на Озерной вл. 44 и вл. 46, которые в настоящее время реализуются на рынке и имеют потенциал для жилищного строительства в том числе.

Станция метро «Говорово», Калининско-Солнцевская линия, плановое открытие — в 3 кв. 2018

В настоящее время на станции метро «Говорово», которая будет расположена вдоль Боровского шоссе к востоку от улицы 50 лет Октября, идет внутренняя отделка, в частности — украшение световыми лабиринтами и стереоэффектом дождя.

Текущие проекты:

В непосредственной близости от станции «Говорово» строятся только два крупных жилых комплекса — «Татьянин Парк» и «Мещерский лес». 

«Мещерский лес» (один из крупнейших проектов ГК «ПИК» в Москве) — комплексная застройка бывшего Домостроительного комбината №3. ЖК строится несколько лет, всего запланировано 12 корпусов высотой 14–26 этажей, есть сданные в эксплуатацию (1.1, 1.2, 2.1, 2.2), порядка восьми корпусов в стадии средней и высокой готовности, корпуса 5.2 и 6.2 находятся в начальной стадии строительства. Помимо жилья в микрорайоне также будут построены четыре многоэтажных паркинга на 1080 м/м, два детских сада на 700 мест и две школы на 1650 мест.

Жилой комплекс «Татьянин Парк» от ГК МИЦ будет состоять из 25 монолитно-кирпичных домов переменной этажности (от шести до 24 этажей), выполненных по индивидуальному проекту. Строительство комплекса уже вышло на заключительную стадию, в настоящее время в продаже находятся дом 8 (корпуса А, Б, В) и дом 25, которые сдаются в эксплуатацию до конца 2018 года. Помимо строительства жилья проектом предусмотрено возведение объектов инфраструктуры. Комплекс будет иметь собственную общеобразовательную школу на 1100 мест, два детских сада на 215 мест каждый, медицинский центр с поликлиникой общей площадью 5000 кв. м. Отличительная особенность проекта — это сниженная плотность застройки, показатель которой составит всего 7,8 тыс. кв. м/га, при нормативе 8,8–12,6 тыс. кв. м/га, что способствует созданию на территории жилого комплекса дополнительных зон отдыха.

Район станции метро «Говорово» можно было считать инвестиционно привлекательным преимущественно в 2014–2016 годах, когда комплекс от ГК МИЦ еще активно строился и велось проектирование Калининско-Солнцевской линии. В определенных случаях клиенты, которые, например, купили квартиры в ЖК «Татьянин Парк» в начале и середине строительства, получили годовую доходность инвестиций от 15% и более.

Новостройки у станции метро «Говорово»

Источник: Аналитический центр Новострой-М

В ближайшем окружении будущей станции «Говорово» участков под перспективную жилую застройку пока выделить нельзя, однако есть, например, участки с потенциалом для инфраструктурного строительства. Так, вблизи деревни Говорово, на уч. №202 площадью около двух га, есть потенциал для строительства многофункционального делового и торгового центра площадью 53 000 кв. м.

Станция метро «Солнцево», Калининско-Солнцевская линия, плановое открытие — 3 кв. 2018

В подтверждение названия в крыше входов в дизайнерских вестибюлях станции «Солнцево» выполнены отверстия, проходя сквозь которые, солнечные лучи оставляют на ступенях солнечные пятна-зайчики. А ключевым элементом оформления станции «Солнцево» станут так называемые солнечные брызги: на платформе этот эффект создается благодаря отраженному свету ламп, а в интерьеры входных павильонов «солнечные лучи» будут проникать сквозь отверстия в металлических листах. Пассажиры смогут ориентироваться на станции по светящимся полосам в камне, пропускающим искусственный свет.

Станция размещена на пересечении улиц Попутная и Богданова между 4 и 6 микрорайонами, рядом с парком «Центральным» и Большим Солнцевским прудом.

Текущие проекты:

Поблизости от станции метро «Солнцево» расположен только один строящийся жилой комплекс — ЖК «Лучи» от известного застройщика «ЛСР-Недвижимость», проект строится на территории бывшего НПО «Взлет».  Ежемесячные темпы продаж квартир в ЖК «Лучи» на протяжении всего срока строительства комплекса являются одними из самых лучших среди проектов в пределах «старой» Москвы — так, за январь-июнь 2018 года средний темп составил около 170 сделок в месяц. Причиной такой большой популярности может по аналогии с ЖК «Татьянин парк» считаться исключительная близость к строящейся станции метрополитена. За достаточно короткий срок реализации проекта (около двух лет) стоимость некоторых лотов в абсолютных значениях повысилась на 2–2,5 млн рублей, и средняя доходность инвестиций составила около 18% годовых, что можно считать высоким значением. Из особенностей этого комплекса можно отметить строительство по «бесшовной» энергосберегающей технологии с окраской фасадов в яркие насыщенные цвета. На территории района будут построены две школы на 825 мест каждая, два отдельно расположенных детских сада на 250 мест каждый, два встроенно-пристроенных детских сада на 150 мест каждый.

Новостройки у станции метро «Солнцево»

Источник: Аналитический центр Новострой-М

Станции метро «Новопеределкино» и «Боровское шоссе», Калининско-Солнцевская линия, плановое открытие — 3 кв. 2018

Станции «Новопеределкино» и «Боровское шоссе» — одни из самых долгожданных станций московского метро, жители района Переделкино ждут их появления уже порядка 25 лет. Станции расположены среди исторической застройки района Ново-Переделкино, в окружении семи-десяти микрорайонов. Существующая инфраструктура района имеет значительный профицит мест, например, в радиусе 500 м от пересечения Чоботовской улицы с Боровским шоссе расположено около десяти детских садов и школ различной направленности, в том числе известная ДЮСШ №7, в состав которой входят крытый ледовый каток и плавательный бассейн «Радужный», открытые теннисные корты, крытые теннисные корты при Школе высшего спортивного мастерства «Олимпиец».

Текущие проекты:

Поблизости от станций метро «Новопеределкино» и «Боровское шоссе» расположен только один строящийся жилой комплекс — ЖК Forest (около 200 м до входа в вестибюль). Застройщиком выступает компания АО «Центр-Инвест», которая связана с мэрией города Москвы и работает на строительном рынке столицы более 20 лет. В продаже в ЖК Forest будет представлена достаточно широкая линейка квартир от студий до трехкомнатных, причем есть и популярные планировки евро-формата, а состояние отделки — white-box (предчистовая отделка). В настоящее время цены реализации квартир пока не объявлены, но уже идет сбор заявок на покупку.  

С инвестиционной точки зрения данный проект интересен, так как находится на начальной стадии строительства, однако в первую очередь рост возможен скорее за счет повышения стадии готовности, тогда как «фактор метро» влияет меньше: о наличии и активном строительстве станции известно было давно, и близость к метро уже учтена при ценообразовании. О перспективном развитии прилегающих к станциям территорий под жилое строительство пока неизвестно.

Станция метро «Рассказовка», Калининско-Солнцевская линия, плановое открытие — 3 кв. 2018

Станция «Рассказовка» в настоящее время запланирована как временно конечная станция Калининско-Солнцевской линии (до момента открытия в будущем станций «Пыхтино» и «Внуково»).

Инфраструктура в районе, примыкающем к станции «Рассказовка», построена преимущественно за последние пять-семь лет. В первую очередь, это объекты социально-экономического назначения, которые уже введены в эксплуатацию в рамках проекта комплексного освоения территории ЖК «Переделкино Ближнее». Также жители комплекса «Переделкино Ближнее» могут пользоваться инфраструктурой условно «старого Переделкино», где расположено множество школ, детских садов, поликлиник, бассейнов, теннисный корт, школа спортивной борьбы ДЮСШ «Борец», ледовый каток «Радужный». Есть даже искусственный горнолыжный склон — одна из крупнейших в Москве площадок для горнолыжного спорта. Во всем городе-парке будет построено более 50 детских площадок, а все игровые территории разработаны с учетом возрастных категорий маленьких жителей: для малышей до трех лет, для дошкольников, для школьников и для подростков.

С точки зрения инвестиционной привлекательности данный район можно назвать в некотором смысле «перегретым». После включения территорий в состав Новой Москвы и подтверждения планов мэрии по развитию в этом районе метрополитена цены на строящуюся жилую недвижимость действительно значительно выросли — в некоторых случаях до 25–30%. Однако в настоящее время в локации наблюдается профицит предложения квартир всех типов в уже построенных и сданных корпусах, в том числе и с готовой отделкой. В первую очередь это касается типовой панельной застройки ЖК «Переделкино Ближнее» и в меньшей степени — ЖК «Рассказово», так как в нем реализуются квартиры класса комфорт+, дома с индивидуальной качественной архитектурой и нестандартными планировками.  

Новостройки у станции метро «Рассказовка»

Источник: Аналитический центр Новострой-М

Перспективные проекты:

1. В ЖК «Переделкино Ближнее» запланировано строительство пяти новых кварталов с площадью застройки около 300 тыс. кв. м. Застройка будет вестись на территории Мичуринского пруда. Секции каждого квартала высотой от девяти до 17 этажей будут образовывать внутренние дворы. Все первые этажи будут отданы под общественные функции, где размесятся кафе, парикмахерские, салоны красоты, рестораны и так далее.

Вместе с жилыми корпусами постепенно строят и социальную инфраструктуру: две школы и детский сад. При этом на территории ЖК уже есть несколько школ и детских садов. Жители также будут обеспечены необходимым количеством парковочных мест — на территории ЖК построят три парковки по 300 машино-мест, плюс предусмотрены стоянки открытого типа.

2. В рамках ТПУ «Рассказовка» в соответствии с постановлением правительства Москвы предполагается большой объем нового строительства на территории более 30 га. В частности:

— жилая застройка — 290 000 кв. м;
— многофункциональный общественно-торговый центр — 38 500 кв. м;
— детское дошкольное образовательное учреждение на 225 мест — 2 950 кв. м;
— многоуровневые паркинги — 29 000 кв. м.

Также запланирована реконструкция существующей улично-дорожной сети со строительством новых объектов. 

Станция метро «Беломорская», Замоскворецкая линия, плановое открытие — 4 кв. 2018

Строительство станции «Беломорская» ведется на участке, расположенном между 1 и 2 микрорайонами Химки-Ховрино. В противовес ранее упоминавшейся станции «Солнцево» с ее солнечными зайчиками в дизайне данной станции запланировано размещение светодиодных лент, которые будут имитировать отблески Северного сияния.

В целом первичный рынок недвижимости в данном районе можно считать достаточно насыщенным, здесь в разные годы были реализованы крупные проекты комфорт- и бизнес-класса, такие как «Кристалл» и «Белый парк-2», а также комплексная жилая застройка для нужд Министерства обороны РФ вдоль улицы Левобережная. Можно считать, что инвестиционная привлекательность покупки новостроек в данном районе пока выше среднего — качественных проектов комфорт-класса достаточно мало, конкуренция со стороны проектов из смежных районов умеренная (например, в районе «Водного стадиона» строится только ЖК «Фестиваль парк», который уже является проектом на класс выше и, соответственно, дороже).

Текущие проекты:

В настоящее время на локальном рынке около станции метро «Беломорская» представлено два проекта: комплекс апартаментов ЖК «Смольная 44» от застройщика «Автоевросервис-М» и новый проект жилой застройки в рамках ТПУ «Ховрино» от застройщика MR Group, который называется Discovery. При этом в Discovery пока идет предварительное бронирование квартир, а выдача ключей запланирована на 2 кв. 2020 года.

Новостройки у станции метро «Беломорская»

Источник: Аналитический центр Новострой-М

Перспективные проекты:

В непосредственной близости к станции практически нет крупных площадок под жилищное строительство, исключение составляет территория района Левобережный в части микрорайона 2Г, которая сейчас застраивается на месте снесенных пятиэтажек компанией «Центр-Инвест» (проект ЖК «Фестиваль-парк», 2 очередь). Технико-экономические показатели еще не установлены точно, но стоит прогнозировать потенциал застройки не менее 150 000 кв. м.

Станция метро «Нижегородская улица», Кожуховская линия, плановое открытие — 4 кв. 2018

Станция строится в рамках крупного траспортно-пересадочного узла, который формируется на протяжении последних нескольких лет и объединяет Рязанский проспект и ветку Московского центрального кольца. Район размещения станции неоднородный, в окружении много инфраструктурных объектов и промышленных территорий, а также есть жилая застройка в районе 79 и 80-х районов Хохловки. По этой причине уровень развития социально-экономической инфраструктуры можно считать удовлетворительным, так как мало альтернатив и она разрозненно расположена.

С точки зрения инвестиционной привлекательности данный район можно считать с уровнем перспектив инвестиций ниже среднего. Главная причина заключается в большом профиците предложения со стороны квартир в уже строящихся комплексах данной части ЮВАО (они большие и длинные), а также в неблагоприятном экологическом состоянии, что отсеивает определенную часть платежеспособного спроса.

Текущие проекты:

В настоящее время на локальном рынке в непосредственной близости от участка находится один крупный комплекс — ЖК «Sreda» от Группы ПСН. Сейчас несколько корпусов первой очереди готовятся к сдаче в эксплуатацию, а также активно строится вторая очередь и несколько корпусов из первой очереди на высокой стадии готовности. От будущей станции комплекс расположен на расстоянии около 700 м.

Новостройки у станции метро «Нижегородская улица»

Источник: Аналитический центр Новострой-М

Перспективные проекты:

1. ТПУ «Рязанская»: в составе комплекса планируется строительство офисной башни с апартаментами. Потенциал застройки — около 60 тысяч кв. м, высота здания составит порядка 45 этажей, девелопером выступит компания «Монсинжпроект». Также предполагается строительство паркинга на 500 м/м.

2. Территория, ограниченная Газгольдерной улицей, полосой отвода малого кольца МЖД, проектируемыми проездами 2021, 1794, 3357, также будет застраиваться. Данный актив принадлежит ООО «Выставочный центр Стройэкспо», а конечный бенефициар — ЗАО «Промсвязьнедвижимость». На территории находится Карачаровский механический завод, примерная площадь участка составляет 36,52 га. Примерный потенциал застройки — семь корпусов (более 1500 квартир), общая площадь нового строительства — 508,4 тыс. кв. м.

Станция метро «Стахановская», Кожуховская линия, плановое открытие — 4 кв. 2018

Строительство станции «Стахановская» ведется на территории бывших промышленных предприятий, входящих в крупную промзону «Грайвороново». Уровень развития жилой застройки и социально-экономической инфраструктуры в районе пока низкий, по сути район развивается как раз за счет редевелопмента промзоны №56.

Запуск станции «Стахановская» оценят жители сданной в эксплуатацию первой очереди ЖК «Кварталы 21/19» и клиенты из его последующих очередей. Квартиры в этом комплексе представлены как с полной чистовой отделкой, так и без отделки, а строительство ведется по панельной и монолитной технологии. Перспективы инвестиций в данной локации средние по аналогии с жилыми проектами в районе станции метро «Нижегородская улица».

Новостройки у станции метро «Стахановская»

Источник: Аналитический центр Новострой-М

Перспективные проекты:

1. В качестве перспективной площадки под жилую функцию застройки можно предположить земельный актив по адресу Рязанский проспект, вл. 6А, на территории которого расположен бывший машиностроительный завод «Молния», его площадь составляет около 10 га (удаленность от вестибюля станции метро — около 250 м).

2. Также есть информация о возможной застройке территории по адресу проспект Рязанский, владение 39 площадью около 4,26 га. На участке сейчас расположены стадион «Комета» и сопутствующие постройки (дом культуры, пейнтбольная площадка, бассейн). Потенциал застройки (по протоколу ГЗК от 10.05.2018): суммарная поэтажная площадь общественно-жилой застройки с объектами социальной инфраструктуры в габаритах наружных стен — 119 560 кв. м, из них:

— жилая — 89 000 кв. м (74%);
— нежилая - 30 560 кв. м (26%), в том числе:

— дом культуры, ФОК — 7 850 кв. м;
— ледовый дворец — 3 750 кв. м;
— ДОУ на 120 мест — 2 400 кв. м;
— паркинг в стилобате — 9 500 кв. м.

Станция метро «Окская улица», Кожуховская линия, плановое открытие — 4 кв. 2018

Строительство станции «Окская улица» ведется в старомосковских районах Кузьминки и Выхино на пересечении Рязанского проспекта и улицы Окской. Предполагается, что основными цветами в отделке станции будут синий, серый и черный. Потолок станции будет облицован темно-синими алюминиевыми панелями с принтом, на фоне которых разместятся светящиеся кольца, за счет чего планируется достичь эффекта кругов на воде.

По данному району уровень развитости инфраструктуры можно оценить как средний из-за неоднородности застройки района, а жилая застройка представлена старым фондом преимущественно высотностью пять этажей, который станет участником программы реновации. С точки зрения инвестиций в данной локации можно прогнозировать доходность около 10–12% годовых, однако есть большие риски увеличения сроков возврата инвестиций, так как в короткий срок будет увеличено рыночное предложение новостроек в проектах со значительной длительностью реализации. А также инвестиционный риск появляется за счет ужесточения конкурентной обстановки, так как на рынок активно выходят проекты с более выгодным расположением относительно центра с сопоставимой ценой покупки.

Новостройки у станции метро «Окская улица»

Источник: Аналитический центр Новострой-М

Перспективные проекты:

1. Крупной территорией под жилую застройку, которая находится на удалении всего около 500 м от станции, является земельный участок по адресу проспект Рязанский, вл. 26. Сейчас территорию занимает бывший комбинат железобетонных конструкций №2 «Мосстройкомплект». Потенциал застройки: жилой комплекс комфорт-класса, общая наземная площадь — 753 тыс. кв. м, жилой фонд — 684,5 кв. м.

2. Один из самых перспективных участков, который в ближайшее время будет активно застраиваться, находится по адресу 2-я Институтская улица, вл. 6 (участки 77:04:0002007:13735 и 77:04:0002007:13733 совокупной площадью 15,12 га). Это территория, на которой ранее находился Научно-исследовательский институт оснований и подземных сооружений (НИИОСП) им. Н. М. Герсеванова. Потенциал застройки: жилой комплекс общей площадью 300 тыс. кв. м (из которых 80 тыс. кв. м будут переданы городу по цене 85 000 руб./кв. м с отделкой). Класс застройки: «комфорт» и «бизнес». Инвесторы: ГК ПИК и Capital Group (через ООО «Скайтауэр груп»).

Станции «Косино» и «Юго-Восточная», Кожуховская линия, плановое открытие — 4 кв. 2018

Станции находятся в сложившихся жилых микрорайонах, в их окружении пока нет новостроек в стадии строительства, а в перспективе также пока нет известных участков под жилую застройку.

Станция метро «Улица Дмитриевского», Кожуховская линия, плановое открытие — 4 кв. 2018

Данная станция находится уже за МКАД и расположена вдоль улицы Дмитриевского в месте ее пересечения с улицей Салтыковская и улицей Наташи Качуевской. Художественным образом, выбранном для оформления вестибюля, будет космос. В первую очередь посетителями станции будут москвичи, живущие в многоквартирных домах в районе Кожухово, а также планируется, что активно пользоваться станцией будут жители поселка Ухтомский и северной части Люберец. В пешей доступности от станции находятся Народный и Салтыковский лесопарк, а также известное Святое озеро.

Район расположения станции пока еще формируется, застройка многоэтажными домами велась в начале-середине 2000-х, с низким уровнем собственной социально-экономической инфраструктуры — есть только самое необходимое. Инвестиционную привлекательность покупки новостройки в этом районе можно прогнозировать не выше 5–6% годовых. Явных факторов для роста капитализации квартир кроме близости к метро пока нет. Две особенности локального рынка, которые негативно сказываются на инвестиционной доходности — это высокий профицит строящейся и готовой жилой недвижимости в районе (только в районе Некрасовки построено около 1 млн. кв. м), а также однородность рыночного предложения, поскольку в локации строятся только объекты эконом-класса с типовыми планировками, что затрудняет реализацию квартир.

В настоящее время в непосредственной близости от станции «Улица Дмитриевского» строится только одна новостройка — ЖК «На ул. Наташи Качуевской, вл. 1», продажи пока не ведутся. ЖК состоит из двух домов высотой 16–19 этажей, квартиры передаются с чистовой отделкой.

Девелопером проекта строительства жилья и сопутствующей инфраструктуры ТПУ выступает ООО «ТПУ улица Дмитриевского». Новостройку выгодно отличает монолитная технология строительства, тогда как все другие проекты в локации строятся преимущественно по панельной технологии. Сейчас комплекс находится на высокой стадии строительной готовности, уже ведется внутренняя отделка мест общего пользования по индивидуальным проектам.

Территориями под перспективную застройку по сути можно считать все окружающие земельные участки, пригодные для жилищного строительства, поскольку данная локация очень активно застраивается мэрией Москвы.

Станция метро «Лухмановская», Кожуховская линия, плановое открытие — 4 кв. 2018

Станция «Лухмановская» находится на удалении около 1,3 км от строящейся станции «Улица Дмитриевского», поэтому параметры локального рынка жилой недвижимости рядом с этими станциями очень похожи. Аналогичная картина и с инвестиционной привлекательностью покупки квартир рядом с данной станцией.  

Текущее предложение новостроек в ближайшем окружении данной станции составляет два проекта, однако административно они относятся к Московской области, а не к Москве.

Новостройки у станции метро «Лухмановская»

Источник: Аналитический центр Новострой-М

Станция метро «Некрасовка», Кожуховская линия, плановое открытие — 4 кв. 2018

Станцию метро «Некрасовка» с нетерпением ждут уже много лет все жители крупного административного района с одноименным названием на территории Люберецких полей. Станцию хотели открыть еще в 2014 году, но сроки постоянно переносились. За это время c 2005 года на земельных участках вокруг будущей станции было построено около миллиона квадратных метров жилья эконом-класса по панельной технологии. Конечная станция метро «Некрасовка» будет располагаться на пересечении проспекта Защитников Москвы и Покровской улицы, в результате чего почти 40 уже построенных корпусов окажутся в непосредственной близости от метро.

Данный район даже с учетом наличия метро в ближайшем будущем имеет пока не самые хорошие инвестиционные перспективы. Стоимость квартир в сданных домах практически не меняется, а при сделках по продаже квартир «новой вторички» (дома, недавно сданные в эксплуатацию) собственники вынуждены предоставлять значительные дисконты, чтобы преодолеть сильную конкуренцию. В текущей экспозиции у застройщиков и на вторичном рынке постоянно находятся несколько сотен квартир с типовыми планировками и базовым ремонтом, что снижает ликвидность и усложняет выход из актива, влияя на общую доходность инвестиций. С точки зрения извлечения арендного дохода инвестор также может столкнуться с невысокими рыночными ставками аренды на квартиры, высокой конкуренцией от альтернативного рыночного предложения, что увеличивает срок возврата инвестиций и сказывается на доходности.

Первичный рынок новостроек в данном районе, несомненно, развивается за счет застройки Люберецких полей в нескольких крупных кварталах. Продажи квартир в настоящее время по ДДУ ведутся в кварталах 6, 10–11 и 13, технология строительства — панельная.

Новостройки у станции метро «Некрасовка»

Источник: Аналитический центр Новострой-М

Перспективные проекты:

Застройка ведется комплексно по всей территории Люберецких полей (в частности сейчас планируется активное освоение кварталов 17 и 18) и смежных территорий.

Читайте также

Уплотнение со знаком «плюс»: как Большая кольцевая линия метро изменит Москву

От Раменок до Рассказовки: какие новостройки получат 7 новых станций метро

Ипотека в Москве и Новой Москве: что изменилось на рынке новостроек за последние три года

Голосуем рублем: какие квартиры пользуются спросом у покупателей новостроек