Города Московской области, в которых есть метро, традиционно пользуются высоким спросом у покупателей жилья. Таким преимуществом могут похвастаться некоторые сателлиты столицы, в частности — Люберцы и Котельники. Новострой-М рассказывает о новостройках в этих городах, плюсах и минусах этой локации, наличии объектов инфраструктуры и транспортной ситуации.

Люберцы и Котельники — два соседних города, фактически разъединенных только Октябрьским проспектом. При этом Котельники расположены компактно, а Люберцы территориально более растянуты. «Объединяет эти локации то, что оба эти «пролетарских» города фактически стали спутниками Москвы на юго-востоке столицы. Исторически здесь селились семьи рабочих местных заводов, а также те, кто приезжал на заработки из российской провинции. Менталитет «гастарбайтеров», большое количество промзон, перегруженные дороги — все это наложило свой отпечаток на местный микроклимат как в плане экологии, так и отношений между жителями», — считает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Жилой квартал «Новые Котельники». Снято Новострой-М в июне 2018 года

Однако последние годы Люберцы и Котельники довольно успешно избавляются от имиджа «предместий мегаполиса». Квартиры в современных новостройках здесь все чаще покупают молодые семьи и люди со средним достатком, которые перебираются из районов, расположенных внутри МКАД, где стоимость квартир выше. Цель такой миграции увеличить свою жилплощадь «за те же деньги». Таких покупателей здесь — больше половины. А четверть купивших жилье — приезжие из российских регионов.

Основным минусом является неблагоприятная экологическая обстановка: об этом говорят многие эксперты. При этом в Котельниках ситуация хуже, чем в Люберцах. «Несмотря на тесное соседство, экологическая обстановка в этих городах отличается. Рядом с Котельниками находятся «ТЭЦ-22», Московский нефтеперерабатывающий завод, МКАД. В Люберцах сейчас нет вредных производств, до МКАД более полутора километров, поэтому воздух на порядок чище», — рассказывает директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина.

19 новостроек в Люберцах и всего пять — в Котельниках

Новостройки в этих городах продаются дешевле, чем квартиры на вторичном рынке. Полноценную однокомнатную квартиру в новом доме Люберец или Котельников можно приобрести даже за три млн рублей, «двушку» — за пять–шесть млн, трешку — от шести млн. Такая стоимость характерна для мест, удаленных и от метро, и от железной дороги, а вот цены на жилье в непосредственной близости от действующих или открывающихся станций — одни из самых высоких в области, отмечают аналитики «Метриум». «Радует, что последние полтора–два года цены уже не растут из-за высокой конкуренции, в том числе с московскими проектами. Снижается как стоимость квадратного метра, так и общий бюджет покупки за счет уменьшения площадей квартир», — отмечает Мария Литинецкая.

Первичный рынок Люберец представлен 19 проектами. Минимальная стоимость квадратного метра составляет 58 тысяч рублей, максимальная — 143 тысячи. Средняя стоимость квадратного метра в городе — чуть более 100 тысяч руб. По информации «Бест-Новострой», городской округ Люберцы входит в десятку самых застраиваемых локаций Подмосковья — общая площадь 3 560 лотов, представленных на экспозиции, составляет почти 183 тыс. кв. м.

По бюджету покупки самые доступные лоты представлены в ЖК «Малаховский квартал», где студию площадью 26 кв. м можно приобрести за 1,459 млн рублей. Также доступные варианты предлагаются в ЖК «Цветной бульвар», продажи в котором открылись только в апреле текущего года (студию площадью 27,4 кв. м здесь можно приобрести за 1,860 млн рублей, «однушка» метражом 30,4 кв. м предлагается за 1,979 млн), в ЖК «Томилино 2018» (студия площадью 23,8 кв. м стоит 1,938 млн) и в ЖК «Новокрасково» (студия метражом 28,4 кв. м предлагается за 1,920 млн руб., комплекс уже частично заселен).

Среди новостроек локации Мария Литинецкая отмечает ЖК эконом-класса «Красная горка, мкр. 7–8, квартал 7А». Это масштабный проект (8 корпусов) от крупнейшего девелопера — ПИК. Средняя стоимость «квадрата» в проекте — 86,2 тыс. руб.

Второй проект, который можно отметить, ЖК комфорт-класса «Люберецкий». Особенность этого комплекса в том, что новоселы смогут оценить преимущества энергосберегающих технологий: жилье будет иметь соответствующее оборудование. Квадратный метр здесь можно приобрести в среднем по цене 109 тыс. руб.

Третий проект — ЖК «Влюберцы» — это семейный жилой комплекс комфорт-класса, расположенный в зеленом районе, в шаговой доступности от живописного Наташинского парка и прудов. Новоселов обрадует, что в районе уже существует собственная инфраструктура: этим летом откроют детсад, а в 2020 году — школу. Средняя стоимость квадратного метра здесь чуть более 111 тыс. руб.

Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова выделяет ЖК Twin House, который находится в 12 минутах ходьбы от станции метро «Жулебино». Комплекс включает две 22-этажные башни, в одной из которых будут предлагаться квартиры с готовой дизайнерской отделкой «под ключ». Площади квартир в проекте составляют от 45 до 225 кв. метров. В квартирографии присутствуют лоты с террасами, в том числе пентхаусы. Помимо этого, в квартирах предусмотрено панорамное остекление, а высота потолков варьируется от трех до пяти метров в зависимости от типа квартиры.

Новостройки в Люберцах (в том числе сданные, но с квартирами, оставшимися в продаже)

Источник: Новострой-М

В Котельниках на первичном рынке представлено пять новостроек. Минимальная стоимость квадратного метра в Котельниках составляет 64 тыс. рублей, максимальная — 110 тыс. рублей. Средняя — 87 тысяч рублей за квадратный метр, сообщают аналитики «Метриум». По оценкам «Азбуки жилья», квартиры в новостройках Котельников в среднем дороже, чем в Люберцах, на 5-10%. Сказывается компактность Котельников, наличие метро, лесопарковой зоны и развитой торговой инфраструктуры («Мега Белая Дача», Selgros, Castorama, Outlet Village Белая Дача).

Эксперты выделяют такие проекты, как, к примеру, ЖК эконом-класса «Зеленый Остров», а также жилые комплексы комфорт-класса «Котельнические высотки» и «Новые Котельники». Среди этих новостроек минимальная цена квадратного метра зафиксирована в ЖК «Новые Котельники» (от 76 тыс. рублей).

Новостройки в Котельниках (в том числе сданные, но с квартирами, оставшимися в продаже)

Источник: Новострой-М

Последние полгода в Люберцах и Котельниках наблюдается положительная динамика стоимости жилья, рост цены квадратного метра составил примерно 8%, что связано преимущественно с высокой стадией готовности жилых комплексов и отсутствием новых проектов, отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков.

Объекты инфраструктуры есть, но не везде

Инфраструктура в городах Люберцы и Котельники достаточно развита, хотя местами неоднородна. По данным администрации Люберецкого района, в городе есть практически все, что нужно: учебные, лечебные, культурные учреждения. Подрастающее поколение практически стопроцентно обеспечено детсадами, школами, кружками и секциями. В городе много магазинов, в том числе с доступными ценами, местные жители активно пользуются рынками. Есть даже аквапарк.

«С точки зрения обеспеченности инфраструктурой, Люберцы признаны одним из самых социально ориентированных городов Подмосковья, причем по образовательной инфраструктуре город стабильно удерживает первое место в области. Во всяком случае, обеспеченность школами и детскими садами здесь превышает 97%. К тому же сегодня активно развиваются пригороды Люберец — Красково и Томилино, где в рамках новых проектов появляются и новые детские сады. Сейчас, например, на территории ЖК «Новокрасково» ведется строительство детского сада», —  рассказывает Ирина Доброхотова. 

Недавно в городе появились новые медицинские учреждения: на территории миниполиса «Самоцветы» девелоперской группы «Сити-XXI век» открылись детская поликлиника и женская консультация, социально-реабилитационный центр и спортивный комплекс с бассейном.

Что касается Котельников, то здесь есть множество торговых и развлекательных центров, а вот учебных и лечебных учреждений еще недостаточно. «Радует, что некоторые застройщики, возводящие здесь дома повышенной комфортности, вместе с жилыми корпусами строят инфраструктуру на прилегающей территории —  детсады, школы, медицинские центры, другие важные социально-культурные объекты. Если они берут на себя такие обязательства, то это, как правило, указано на сайтах жилых комплексов. При выборе квартиры стоит заранее обратить внимание, будет ли рядом с домом расположена школа, поликлиника, зеленая зона — иными словами, то, что покупателю нужно в первую очередь», — отмечает Мария Литинецкая.

В то же время, по словам эксперта, в массовом порядке инфраструктура строится не везде, и если в районе на сегодняшний день нет того, что хотелось бы иметь «под боком», то перспективы появления в будущем интересующих объектов необходимо оценивать очень тщательно. К примеру, имеет смысл перед покупкой жилья поинтересоваться актуальным планом развития территорий не только у застройщика, но и у местных властей.

«Люберцы — один из уверенных лидеров Подмосковья по обеспеченности социальной инфраструктурой. В частности, детских садов около 95% от установленной нормы, школ — более 100%, а обеспеченность медицинскими учреждениями достигает 130%. Как ни странно, соседние Котельники по этим показателям стабильно в рядах аутсайдеров», — рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Юлия Иванова. Однако близость двух городов позволяет и жителям Котельников пользоваться необходимыми объектами инфраструктуры.

«Котельники и Люберцы пользуются общей инфраструктурой. К примеру, люди, которые живут в Люберцах, посещают спортивные учреждения в Котельниках, пользуются услугами школ и детских садов и наоборот. Тем не менее, административно это две разные локации, у них разное административное управление и бюджеты, а значит и развитие происходит отдельно друг от друга», — отмечает коммерческий директор Группы «Самолет» Дмитрий Волков.

При этом законодательство обязывает застройщиков создавать инфраструктуру. «К примеру, в ЖК «Люберцы» мы уже установили детские и спортивные площадки, провели озеленение территории, уже работает детский сад и школа на 1100 мест. Еще один детский сад мы планируем открыть в этом году. Всего запланировано построить три садика и пять школ», — рассказывает Дмитрий Волков.

Восемь станций метро в перспективе

Ситуация с транспортной доступностью Котельников и Люберец остается довольно тяжелой: фиолетовая ветка метро, которая ведет к этим городам, считается одной из самых загруженных. При этом в последние годы заметно вырос интерес к Котельникам за счет того, что введены в эксплуатацию три станции Таганско-Краснопресненской линии метро («Котельники», «Лермонтовский проспект», «Жулебино»).

В течение 2018–2019 годов откроются еще восемь станций Кожуховской линии: «Нижегородская улица», «Стахановская», «Окская улица», «Юго-Восточная», «Косино», «Улица Дмитриевского», «Лухмановская» и «Некрасовка». Две из них станут пересадочными — «Нижегородская улица» с пересадкой на третий пересадочный контур (Большую кольцевую линии) и «Косино» — на «Лермонтовский проспект» фиолетовой ветки. При этом «Нижегородская» будет общей и для Кожуховской, и для Большой кольцевой линии. «Розовая ветка особенно повысит привлекательность Люберец, хотя где-то метро будет в пяти минутах ходьбы, а где-то — в получасе», — отмечает Мария Литинецкая.

«Продление Таганско-Краснопресненской линии южнее станции «Выхино» сослужило хорошую службу пассажирам всех видов транспорта, живущим на юго-востоке, да и на автомобиле въехать в Москву стало проще. Однако темпы строительства и заселения этой локации сведут на нет все старания властей за пять-десять лет, если дорожно-транспортная сеть остановит свое развитие», — предупреждает Юлия Иванова. 

По мнению Ярослава Дарусенкова, сейчас действующих станций метро все же недостаточно. «Транспортная ситуация в Котельниках и Люберцах достаточно сложная. Городские власти пытаются ее решить, но пассажиропоток не уменьшается. Станции метро «Котельники», «Жулебино» и «Лермонтовский проспект» не справляются. Возможно, ситуация улучшится с открытием в соседнем районе станции «Некрасовка». При этом часть жителей пользуется электричками», — говорит эксперт.  На территории города Люберцы расположены станции: Люберцы-1, Люберцы-2, Панки и Ухтомская. 

«Застройщики также держат руку на пульсе дорожной ситуации: на данный момент завершается строительство еще одного выезда из микрорайона «Самолет», муниципальные власти запускают новые маршруты автобусов и планируют расширение некоторых дорог», — добавляет Дмитрий Волков.

Какое будущее у двух городов

Сейчас в Подмосковье под новые жилые кварталы осваивается меньше площадок, чем несколько лет назад. Многие застройщики переключаются на Москву, как более ликвидную территорию. При этом Котельники расположены весьма компактно, и места для масштабной застройки здесь больше нет, поэтому можно вести только точечное строительство. «А вот Люберцы, напротив, вошли в число наиболее приоритетных для развития городов Подмосковья. В ближайшие годы здесь будет строиться все, что нужно для более комфортной жизни», — отмечает Мария Литинецкая.

В частности, известно о том, что в ЖК «Люберцы» ведется строительство четвертой очереди, а также запланировано возведение пятой очереди — всего порядка миллиона квадратных метров жилья, рассчитанных на 20 тысяч жителей.

Среди перспективных проектов следует отметить также планы по развитию территории исторического района Красная Горка в городе Люберцы. В частности, Миноблстрой принял проект по сносу текущего ветхого жилья (в основном двух- и трехэтажных кирпичных домов), разрабатываются детали развития нового микрорайона.

Пока рост населения в обоих городах стабилен: в Люберцах за последние пять лет численность населения увеличилась на 15%, в Котельниках — почти на 30%. «Тенденция очевидна — города будут расти и впредь. Объем строительства велик, потенциал к дальнейшему девелопменту есть — это и промзоны, и уцелевшие островки свободы внутри городов — для точечной застройки», — говорит Юлия Иванова.

«Дальнейшего развития локации следует ожидать через пять-десять лет из-за предстоящей реновации в черте Москвы. В будущем оба подмосковных города, безусловно, имеют девелоперский потенциал в силу того, что расположены в непосредственной близости к МКАД и имеют сеть станций метро. Кроме того, на их территории достаточно промышленных зон, которые с большой степенью вероятности будут осваиваться под проекты жилой недвижимости. Замечу, что гармоничное развитие этих городов будет во многом зависеть от развития транспортной инфраструктуры, которая на данный момент перегружена. Активное жилищное строительство потребует новых дорог, развязок, новых маршрутов общественного транспорта», — резюмирует Мария Могилевцева-Головина.

Читайте также

Мал да удал: новостройки Подмосковья высотой до пяти этажей со сроком ввода в 2018 году

Квартиры на котловане от 890 тысяч рублей: старты продаж в новостройках Москвы и Подмосковья в июне 2018 года

Очередь в 30 тысяч человек: названы города Подмосковья с лучшей и худшей обеспеченностью детсадами

Москва, Новая Москва или Подмосковье: где экология лучше, а жизнь безопаснее?