Аналитический центр Новострой-М представляет обзор рынка ипотечного кредитования на первичном рынке Москвы за три с половиной года. В обзоре использованы данные о фактически зарегистрированных в Росреестре договорах долевого участия на различные типы объектов недвижимости с 2015 по 2018 годы (для 2018 года учитывались данные с января по май включительно).

В исследовании рассматриваются все сделки с обременениями по ипотеке и по военной ипотеке только с физическими лицами, без учета заключенных сделок по дальнейшей переуступке прав требования. Датой заключения сделки в данном случае считается дата оформления ДДУ, а не дата регистрации его в Росреестре: представляет интерес именно время, когда клиент принимает решение о заключении сделки и оформляет ипотечный кредит в конкретном моменте (и в таком случае будут исключены переходящие сделки с прошлых периодов между годами).

Важное уточнение: в данных Росреестра о зарегистрированных ДДУ содержится информация о залоге прав по ДДУ в двух формах: во-первых, по так называемой банковской ипотеке, залогодержателем в которой выступает банковское учреждение, и, во-вторых, по любым другим залогам, залогодержателями по которым выступают юридические лица (это могут быть лизинговые и страховые компании, строительные подрядчики, мэрия города Москвы и т. п.). За период 2015 – пять месяцев 2018 гг. оформлено 356 небанковских залогов на права по ДДУ, что составляет всего 0,2% от общего числа заключенных ДДУ и 0,7% от общего числа сделок с участием залогодержателей всех видов. Поэтому предлагается в рамках настоящего обзора рассматривать только сделки с банковской ипотекой, не учитывая залоговые сделки с другими залогодержателями.

В составе «старой» Москвы рассматривались все административные округа, включая районы, расположенные за МКАД и относящиеся к Москве, а также город Зеленоград.

Введение

Очевидно, что последние несколько лет основным драйвером роста рынка новостроек в России является активное повышение доступности ипотеки для населения. В первую очередь, это становится все более достижимым за счет устойчивого снижения кредитных ставок — так, согласно данным АИЖК, средневзвешенная ставка выдачи в I квартале 2018 года составила 9,73%, что на 2,07 п. п. ниже чем в I квартале 2017 года. В итоге только за первые три месяца 2018 года в целом по стране было выдано 299,4 тыс. ипотечных кредитов на сумму 582 млрд рублей, что на 68% больше, чем за аналогичный период 2017 года в количественном выражении и на 81% — в денежном (данные ДОМ.РФ).

Однако за сухими цифрами официальной статистики спроса на ипотечные продукты есть вполне и конкретные параметры приобретаемой на них недвижимости. Поэтому ниже рассмотрим статистику выданных ипотечных кредитов более подробно именно в разрезе потребительских предпочтений и товарного потребления.

1. Распределение доли ипотечных сделок в совершенных сделках с первичной недвижимостью по объектам в Москве и Новой Москве.

Для более полной картины распространения ипотеки на первичном рынке недвижимости рассмотрим долю ипотечных кредитов в общей совокупности заключенных ДДУ за период 2015 – пять месяцев 2018 года.

По апартаментам в Новой Москве за рассматриваемый период заключено не более 150 сделок, из них около 80% сделок совершено с использованием 100% собственных средств дольщиков.

Для соотношения способов покупки первичной недвижимости в Москве на квартиры очевиден тренд на планомерное увеличение доли ипотеки в 2015–2017 и его продолжение в течение пяти месяцев 2018, причем доли способов покупки через ипотеку или с использованием собственных средств в 2017 году практически равны. Для апартаментов в Москве данный тренд также справедлив, однако соотношение способов покупки несколько иное: в 2017 году оно составило около 40% против 60%.

Для Новой Москвы данный показатель идентичен соотношению по квартирам для Москвы в старых границах — доли практически равны.

Также по графикам очевидно, что приобретение объектов нежилого назначения и машиномест в масштабах рынка с использованием кредитных средств не распространено при общем растущем из года в год валовом объеме сделок. Для машиномест это во многом объясняется несопоставимо более низкой стоимостью по сравнению с квартирой (на машиноместо проще откладывать средства от доходов, чем брать кредит). Для нежилых помещений непопулярность ипотеки можно объяснить в целом более узким рынком (в строящихся объектах их обычно порядка 20–30 штук), политикой застройщика (некоторые девелоперы не продают их, а сдают в долгосрочную аренду), а также общей стратегией реализации помещений (обычно они выводятся в продажу уже на завершающей стадии строительства, и основной объем сделок по покупке помещений, возможно в том числе и в ипотеку, происходит уже не в рамках ДДУ).   

2. Рейтинг банков по количеству выданных ипотечных кредитов на объекты первичной недвижимости.

В расчетах учтены ипотечные сделки как по обычной ипотеке, так и по военной ипотеке, суммарно в штуках за указанный ранее период времени 2015 г. – пять мес. 2018 г.

В рейтинге банков по количеству выданных ипотечных кредитов прогнозируемо присутствуют основные системообразующие банки России — «Сбербанк», банки группы ВТБ, Россельхозбанк, Газпромбанк, и далее с существенно большим отрывом следуют банки «Абсолют», «Возрождение», «Райффайзенбанк» и другие.

3. Распределение ипотеки на квартиры/апартаменты в зависимости от класса ЖК

Графики распределения ипотеки на квартиры и апартаменты в зависимости от класса ЖК ясно показывают достаточно прозаическую тенденцию, что наиболее востребована ипотека в классах экономического (стандартного) и комфортного жилья, тогда как в сегменте «бизнес» ипотека востребована от силы в 30% заключенных сделок.

Логично, что в бюджетных сегментах потребность в дополнительном финансировании покупки наиболее высока: она носит функцию драйвера для почти 40–50% заключенных сделок. При этом в «высоких» сегментах недвижимости ипотека выполняет скорее функцию вспомогательную, и необязательно ее роль заключается в дофинансировании самой покупки. Дело в том, что при инвестициях в строящуюся недвижимость срок строительства составляет обычно несколько лет, и на всем протяжении этого срока присутствует инвестиционный риск (недостроя объекта, банкротства застройщика и прочее).

Зачастую клиент сразу обладает всей необходимой суммой на руках, но, чтобы не рисковать ей единовременно при покупке недвижимости, некоторые клиенты оформляют ипотеку на сравнительно короткий срок (не более пяти лет). Это позволяет выплачивать аннуитетные платежи с гораздо более комфортным графиком погашения стоимости объекта, рискуя меньшей суммой, при этом остаток средств может одновременно храниться на депозите, генерируя дополнительную стоимость, и клиент теряет только в разнице между кредитной ставкой по ипотеке и депозитной ставкой.  

4. Распределение доли ипотеки в зависимости от площади приобретаемых квартир/апартаментов (с учетом классности ЖК).

Ипотека на квартиры/апартаменты (Москва)

Ипотека на квартиры (Новая Москва)

Наиболее распространена ипотека на объекты с минимальной комфортной площадью (30–40 кв. м). Важно отметить тренд, присущий как для Москвы в старых границах, так для Новой Москвы: в 2017 году зафиксирован явный рост спроса на ипотеку при покупке квартир не только демократичных площадей в диапазоне 30–40 кв. м. На фоне растущего количества объемов продаж также заметен явный скачок спроса на ипотеку при покупке квартир площадью 40–50, 50–60 и даже 60–70 кв. м, что особенно явно проявляется в сегменте комфорт-класса (повышение спроса в этом сегменте составило почти +70% на данные диапазоны площадей квартир — с 2251 штук в 2016 году до 3824 штук в 2017 году).

5. Распределение ипотечных кредитов по длительности обременения (диапазоны количества лет), за весь период анализа 2015–5 мес. 2018 накопленным итогом

Погрешность: для некоторых ипотечных сделок Росреестр не предоставляет точных данных о длительности обременений (вообще нет данных либо не раскрываются условия договоров) — так, в Москве это порядка 2% данных, в Новой Москве — 1,2%.

Ипотека на квартиры/апартаменты (Москва и Новая Москва), шт. По горизонтальной оси отмечены временные периоды в годах.

Наибольшей популярностью при оформлении ипотечных кредитов пользуется временной период с 17 до 20 лет. Также пользуются спросом кредиты на срок 15–16 и 10–11 лет. Также есть и 25-летний срок кредитов, при этом разрыв между сроком в 20 лет и в 25 лет достаточно существенный — это может означать, что клиенты, которые оформляют заявки на кредит по размеру ежемесячного дохода, не проходят по размеру платежа при сроке 20 лет и могут соответствовать чаще на срок 25 и более лет. Это свидетельствует об охвате кредитованием клиентов с ежемесячным доходом, который критически проходит по соотношению «платеж/доход».   

Читайте также

Объемы ипотечного кредитования в Москве выросли на 81% за год

Ставка по ипотеке на новостройки в Москве достигла очередного минимума – 9,54%

Лайфхак: как повысить свои шансы на одобрение ипотечного кредита

«При оформлении ипотеки на покупку новостройки заемщик принимает на себя все риски»