Уплотнение со знаком «плюс»: как Большая кольцевая линия метро изменит Москву

Метрополитен в Москве продолжает активно развиваться, в 2018-2020 годах может быть запущено пять новых участков Большой кольцевой линии метро. Полностью замкнуть кольцо, которое станет третьим пересадочным контуром, планируется в 2022 году. Эксперты рассказали порталу Новострой-М, как новая ветка метро изменит карту столицы и повлияет на развитие рынка недвижимости.

Круг замкнется

Большая кольцевая линия Московского метрополитена (сокращенно БКЛ) начала прорисовываться в феврале этого года, когда был открыт первый участок «Петровский парк» — «Деловой центр» (станции «Петровский парк», ЦСКА, «Хорошевская», «Шелепиха» и «Деловой центр»). Длина этого участка составила 10,51 км, общая протяженность линии, как предполагается, будет 69 км. Всего на Большом кольце будет 31 станция.

Открытие первых пяти станций БКЛ было призвано улучшить транспортную ситуацию в четырех районах столицы (Хорошевский, Аэропорт, Тимирязевский, Савеловский), а также в деловом центре «Москва-Сити». До конца 2018 года планируется завершить строительство участка от станции «Петровский парк» до станции «Нижняя Масловка», а в 2019 году — участка «Авиамоторная» — «Лефортово».

На 2020 год намечено окончание строительства еще трех участков Большого кольца: от станции «Хорошевская» до станции «Мневники», от станции «Аминьевское шоссе» до станции «Проспект Вернадского» и от станции «Проспект Вернадского» до «Каховской», включая реконструированную Каховскую линию.

Новая ветка получила номер 11, на картах она обозначена бирюзовым цветом, ее назначение — стать третьим пересадочным контуром. Вторым является привычная москвичам Кольцевая (коричневая) линия метро, а первым условно называют все пересадочные станции внутри пока единственного «кольца». Со станций БКЛ можно будет сделать 19 пересадок на радиальные линии метро, четыре пересадки на Московское центральное кольцо (МЦК), пять пересадок на первоочередные Московские центральные диаметры (МЦД) Одинцово — Лобня и Подольск — Нахабино, а также 11 пересадок на линии железной дороги.

Строительный бум как благо

Традиционно строительство новых транспортных маршрутов оказывает влияние на рынок недвижимости. Это хорошо видно на примере МЦК, территории возле которого сейчас активно застраиваются жилыми и апартаментными комплексами. БКЛ в этом плане также не отстанет и откроет новые перспективы для девелоперов. «Районы вблизи части открытых и перспективных станций Большой кольцевой линии метро уже довольно плотно застроены, возле некоторых возводится даже несколько проектов. Однако есть станции, рядом с которыми в настоящий момент строительство пока не ведется. Перспективы дальнейшей застройки будут зависеть от того, имеются ли в районах будущих станций площадки для строительства, а также от назначения использования данных земельных участков. Если район сформирован и нет свободных площадей, то, понятно, что новые проекты там появляться не будут», — комментирует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая отмечает, что в пешей доступности от уже открывшихся станций БКЛ появится несколько новых крупных проектов. В частности, известно о перспективном строительстве высотки в «Москва-Сити» общей площадью около 400 тыс. кв. м рядом с метро «Деловой центр». Здесь же расположится вторая очередь комплекса Imperia Tower (105 тыс. кв. м). В составе ТПУ «Шелепиха» появится офисная башня общей площадью 66 тыс. кв. м с апартаментами.

По мнению Марии Литинецкой, открытие станций метро приведет к активному строительству в пешей доступности от них, где это возможно, однако серьезного уплотнения застройки эксперт не прогнозирует. «Не стоит забывать о том, что сегодня власти поддерживают принцип квартального освоения территории, когда вместе с домами строятся и разнообразные инфраструктурные объекты. На мой взгляд, куда больше увеличению плотности застройки будет способствовать программа реновации старого жилого фонда, а не открытие станций БКЛ. К тому же большинство из них дублируют действующие станции метро, территория вокруг которых уже застроена», — отмечает спикер.

Участки, транспортная доступность которых существенно повысится после запуска новых станций, находятся под пристальным вниманием девелоперов. «Интересно отметить кейс с предстоящим открытием станции «Аминьевское шоссе». Она будет обслуживать район Очаково-Матвеевское, жители которого сейчас добираются до ближайшего метро на маршрутках либо пользуются железнодорожной платформой. Уже сегодня в пешей доступности от строящейся станции можно купить квартиру в двух жилых комплексах разного класса. А до конца года рынок ждет еще два громких старта продаж в этой локации», — рассказывает директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина. По ее словам, для района Очаково-Матвеевское открытие станции БКЛ станет важным событием: у почти 100 тысяч человек, проживающих в зоне пешей доступности относительно новой станции, существенно улучшится качество жизни за счет ежедневной экономии времени на дорогу.

Плотность населения и застройки в целом в районе будущих станций БКЛ повысится, считает Мария Могилевцева-Головина.

В XX веке Москва активно прирастала промзонами, неким кольцом, которое примерно на 10 километров удалено от Кремля (таковы исторические особенности развития московской агломерации). Это кольцо — яркий признак постсоциалистического города, со всеми его пороками в плане комфортности проживания: город проектировался не для жизни, а для эффективно функционирующей плановой экономики. Сегодня существенная часть предприятий внутри данных зон не вносит вклада в городскую экономику: внутри бывших заводов расположились склады, автомастерские, фотостудии, офисы мелких ИП. Данная территория не принадлежит москвичам, она им недоступна и по сути своей заморожена.

Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век»

Эксперт отмечает, что при этом на окраинах Москвы, в спальных районах, плотность жилой застройки очень высокая, что приводит к непростой транспортной ситуации. Во-первых, на окраинах нет мест приложений труда, а, во-вторых, существенная часть москвичей живет на противоположном конце города относительно места своей работы. «С точки зрения урбанистики кольцо промзон — это огромный внутренний резерв территории города, который однозначно необходимо осваивать для того, чтобы снизить плотность на окраинах и улучшить пропускную способность метро. Если наложить карту московских промышленных зон на схему метрополитена с БКЛ, можно увидеть, что многие станции БКЛ находятся плюс-минус в границах бывших промзон. Поэтому, да, уплотнение населения по окружности БКЛ произойдет, но это ровно то, что нужно нашему городу, поскольку это даст шанс населению и бизнесу перераспределиться по его территории более равномерно. Таким образом, о локальном уплотнении нужно говорить не как о риске, а как о благе», — уверена Мария Могилевцева-Головина.

Вырастут ли цены?

Разумеется, многих волнует, что будет с ценами на квартиры в новостройках рядом со станциями Большой кольцевой линии. По мнению Натальи Шаталиной, существенного влияния на рост цен на первичном рынке открытие новых станций не окажет. «Если цены и вырастут, то в пределах 2-4%. Это связано с тем, что станции БКЛ располагаются в локациях с нормально развитой транспортной доступностью, а новые станции просто повышают комфортность передвижения», — отмечает Наталья Шаталина. Существенное влияние на рост цен открытие новых станций может оказать в том случае, если станция появляется в районе с плохой транспортной доступностью и имеет большое значение для дальнейшего развития локации, в таких случаях цены на недвижимость вырастают примерно на 10-15%.

Новые станции БКЛ по большей части дублируют или соединяют уже действующие, поэтому массового роста цен на жилье эксперты не ожидают, однако говорят о том, что открытие станций все равно увеличит ликвидность всех комплексов в пешей доступности от них. Отдельные локации выиграют больше от расширения метрополитена, и там рост цен может быть более существенным. «Речь идет, к примеру, о станции БКЛ «Давыдково». Сегодня рядом с ней строятся два проекта: «Свой» и «LIFE-Кутузовский». «Сейчас будущие жители данных новостроек могут пользоваться станцией метро «Славянский бульвар», расположенной примерно в получасе ходьбы от комплексов. С открытием БКЛ дорога до метро сократится до 15-20 минут, что, полагаю, увеличит стоимость жилья, на 5-7%», — комментирует Мария Литинецкая.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова считает, что эффект от запуска БКЛ будет в разгрузке транспортных и пассажирских потоков на этих линиях метро. «Улучшится транспортная доступность для тех районов и локаций, в которых до станций метро и ТПУ надо добираться на транспорте. Например, это самостоятельные станции БКЛ «Аминьевское шоссе», «Давыдково», «Лефортово», «Нагатинский затон» и «Кленовый бульвар». В данных локациях возможен рост цен на новые проекты», — говорит эксперт.

Руководитель направления стратегии и маркетинга ГК «Инград» Анна Соколова полагает, что улучшение транспортной доступности вблизи строящихся комплексов, безусловно, повысит спрос на них, поскольку наличие в пешей доступности станции метро или МЦК является серьезным конкурентным преимуществом. При этом рост стоимости квадратного метра в ЖК недалеко от станций может достигать 15%, отмечает аналитик.

Новостройки в пешей доступности от уже имеющихся и перспективных станций Большой кольцевой линии метро

Источник: «Миэль-Новостройки»

Все в плюсе

Проект Большой кольцевой линии Московского метрополитена получил положительные отзывы экспертов. Наталья Шаталина считает, что благодаря БКЛ, перемещение на общественном транспорте в определенные районы Москвы станет более комфортным: сократится время поездки, разгрузятся некоторые участки метро. «Возможно, в первое время будет несколько непривычно, так как появятся новые пересадочные станции, новые направления, но постепенно пассажиры привыкнут и, думаю, оценят появление кольцевой линии», — говорит эксперт.

За месяц после открытия первого участка БКЛ им воспользовалось порядка полутора миллиона человек. Для многих москвичей их традиционные маршруты станут короче после того, как кольцо замкнется, и появятся желающие пересесть на общественный транспорт. Например, дорога на метро от «Делового центра» до «Динамо» составляла 25 минут, сейчас по БКЛ — 14 минут.

«На мой взгляд, строительство БКЛ — это большой плюс для развития города, поскольку при многомиллионном населении вопрос транспортной доступности выходит на первый план. — считает Мария Литинецкая. — В первую очередь БКЛ позволит связать спальные районы города, разгрузив тем самым центр, где горожанам не придется делать пересадку. Кроме того, открытие новых станций станет главным стимулом для развития прилегающих территорий, где появятся новые торговые площади и бизнес-центры. Власти также заявляли о том, что помимо строительства непосредственно самих станций метро запланированы работы по благоустройству, озеленению улиц, обустройству велосипедных дорожек. «Таким образом, открытие станций БКЛ не только соединит периферийные районы, но и сделает локации более комфортными как для проведения досуга, так и совершения ежедневных покупок», — отмечает Мария Литинецкая. 

«Однозначно проект БКЛ улучшает транспортную систему города — во многих местах Москвы благодаря этому появляется грамотная навигация, строить свои маршруты становится гораздо быстрее и удобнее», — говорит вице-президент по розничным продажам Группы ПСН Екатерина Тейн. Параллельно развитие транспортной системы помогает рынку недвижимости: к примеру, для покупателей комфорт-класса транспортная доступность играет зачастую решающую роль. «Локация и особенно транспортная доступность — это важнейшие характеристики: чем более развиты ТПУ рядом с жилым комплексом, тем больше плюсов у проекта для покупателей», — подчеркивает Екатерина Тейн.

При этом, несмотря на попадание в десятку крупнейших метрополитенов, количество станций в Москве пока далеко от лидирующих мегаполисов. В Нью-Йорке их 472, в Сеуле 429 и даже в Париже больше 300. «Благодаря активному развитию общественного транспорта у большинства людей есть возможность выбрать наиболее подходящий для них и быстрый способ передвижения. Открытие дополнительных участков метро, БКЛ и развитие МЦК позволяют городу активнее использовать заброшенные и бывшие промышленные территории, которые после запуска станций становятся востребованными у девелоперов и инвесторов», — отмечает Анна Соколова.

Читайте также:

От Раменок до Рассказовки: какие новостройки получат 7 новых станций метро

Блиц-опрос: Новостройки вблизи Большого кольца – роста в цене не будет

В 2018 году будущие жители более 25 новостроек получат пеший доступ к метро