Охота на бюджетные новостройки: где в «старой» Москве искать недорогие ЖК

Купить жилье в старых границах Москвы и не разориться – утопия? Вовсе нет. Найти такие варианты сегодня сложно, но вполне реально. Новострой-М узнал, где в столице можно приобрести квартиры по доступным ценам в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса и какую минимальную сумму придется отдать за такую недвижимость. 

Эконом- и комфорт-класс в границах «старой» и Новой Москвы

Москва – крупнейший город России как по площади, так и по численности населения. Со всех концов страны люди приезжают сюда за хорошей жизнью. Столица манит их своими широкими возможностями и перспективами.

У покупателей из регионов, готовых обосноваться в Первопрестольной, как правило, два основных требования: невысокая стоимость квартиры и наличие московской прописки.

Самое бюджетное жилье строится в Новой Москве: это территории, которые были присоединены к городу в июле 2012 года, Троицкий и Новомосковский округа (ТиНАО). Там встречаются лоты ценой 2,9-4 млн руб. Вот только переезжать туда хочется далеко не всем: слишком далеко от исторического центра и модных столичных развлечений.

А в «старой» Москве цены на недвижимость уже совсем другие. Под этим определением обычно понимают территории внутри Московской кольцевой автодороги (МКАД) и некоторые отдельные районы, расположенные за МКАД. К ним относятся Северное и Южное Бутово, Северный район, Митино, Некрасовка, Солнцево, Ново-Переделкино, Куркино, Молжаниновский, Новокосино, а также Зеленоград – в качестве отдельного административного округа. Всего в границах «старой» Москвы сегодня насчитывается 125 районов.

Кстати, территории аэропортов Шереметьево и Внуково также относятся к «старой» Москве, отмечает Денис Бобков, генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи». Но все же, в большинстве случаев, когда говорят о «старой» Москве, то подразумевают площади внутри МКАД – именно здесь самые высокие цены на жилье. При переходе за МКАД цена сразу падает примерно на 10-15%.

Исторически самый дешевый экономкласс базировался в юго-восточном направлении, в Некрасовке, рассказывает Юрий Кочетков, аналитик рынка недвижимости. Чуть позже к нему присоединился район Северный в Северо-Восточном административном округе и Западное Дегунино в Северном административном округе. Остальные территории можно назвать царством комфорт-класса. «Теоретически, конечно, «эконом» может возникнуть и внутри МКАД, где-нибудь в районе Люблино или Капотни. Но это уж очень редкие случаи», – говорит эксперт.

Где строят доступное жилье

В настоящее время активно ведется два направления строительства: освоение так называемого «ржавого» пояса Москвы (территорий бывших промзон) и застройка в рамках реновации, рассказывает Денис Бобков. Больше всего бюджетного жилья (в плане демократичной стоимости) возводится по программе реновации. Особо преуспела в этом сегменте компания ПИК.

Жилье комфорт-класса также строится в рамках комплексного освоения территорий. Это проекты MR Group, «Эталон», ФСК, «РГ-Девелопмент», INGRAD, «Главстрой». Впрочем, почти у каждого крупного московского девелопера найдется в портфеле проект комфорт- или экономкласса.

Локация застройки определяется проектом планировки конкретной территории, который разрабатывается Москомархитектурой, комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Чаще всего это спальные районы, расположенные по обе стороны от МКАД. ЖК могут быть построены на месте бывших промзон, пустырей, гаражных кооперативов или снесенных в ходе реализации различных программ домов.

По мере сокращения площадок, роста цен на них и вообще всей себестоимости строительства, дома массового сегмента внутри МКАД строят сегодня по «остаточному принципу» – если только локация не примет класс выше, считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

Понятно, что в Бирюлево, Гольяново или Западном Дегунино стартовую цену в 300 тыс. руб. за квадратный метр невозможно обосновать ничем. А те районы, где «подтягивается» инфраструктура, например, Нижегородский, уже застраивают жильем бизнес-сегмента.

Распределение новостроек массового сегмента по округам Москвы

По данным «Бест-Новострой»

Если обращать внимание на экологию и комфорт проживания, то покупателям имеет смысл выбирать новостройки на севере, северо-западе, западе и юго-западе, рекомендует Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. Стоит отметить, что северная часть Москвы сильно преобразилась за последние годы. Промышленные предприятия перенесли за пределы города, их место заняли благоустроенные современные кварталы и развитая социальная и торговая инфраструктура.

Цены за квадратный метр в новостройках Москвы сейчас начинаются от 190 тыс. руб., в пределах МКАД от 210 тыс. руб. и выше. По стоимости жилья на первом месте находится ЦАО (но там не встретить сегмента «эконом»), на втором – ЗАО, на третьем – САО. Много интересных и доступных предложений есть в СВАО, ЦАО и ЮВАО.

Границы размываются: что представляют из себя дома эконом- и комфорт-класса

Деление новостроек на классы очень важно. Существует некий стандарт, который не прописан четко в законе, но многие на него ориентируются, в том числе и чиновники. Он основывается на документе, который называется «Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству». Обычно выделяют пять классов жилья: стандарт, комфорт, бизнес, премиум и элит. Понятия «эконом» в нем нет.

При этом сам рынок недвижимости весьма жестко разграничивает и «эконом», и «комфорт», и «бизнес», и «элит», говорит Юрий Кочетков. Получается, что в стандарт-класс входит как совсем дешевый «эконом», который врагу не пожелаешь, так и вполне приемлемый для жизни «комфорт» со знаком «минус» («комфорт–»). То есть государственное виденье не совпадает с общепринятыми стандартами рынка. Однако при покупке квартиры ориентироваться нужно именно на «рыночный» вариант.

«Самое «днище» экономкласса – панельные дома старых разработок 2000-2010 годов. Они еще есть на рынке, но потихоньку из Москвы уходят. И совершенно отдельное «днище» – это «партизанские» проекты под названием «апартаменты». Вот там может быть вообще все что угодно. В Орехово-Борисово, например, имеется ЖК, где средняя площадь лота – 19 квадратных метров. Никаким жилым стандартам они не соответствуют, но это апартамент, а не квартира. Здесь свобода творчества девелопера, по сути, ничем не ограничена»

Юрий Кочетков, аналитик рынка недвижимости

Хорошо одно: если раньше разница между «экономом» и «комфортом» была очень велика, то с годами границы стали размываться. Сегодняшние дома экономкласса в большинстве случаев уже не уступают по качеству новостройкам комфорт-класса, построенным несколько лет назад, считает Денис Бобков. Они, как правило, представляют собой жилые комплексы из нескольких корпусов не запредельной высоты.

«Дома-«свечки», которые начинаются от 40 этажей и выше, теперь почти не строят: они неоправданно дороги для массового сегмента. Так что можно смело сказать, что массовый сегмент – это в основном комплексы или даже микрорайоны из нескольких корпусов. Сегодня в 119 столичных проектах эконом- и комфорт-класса возводится 323 корпуса, то есть средний проект в сегменте состоит из трех, реже – из двух корпусов»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»

Благоустройство зависит от девелопера и самого проекта, но его необходимый минимальный уровень соответствует существующим нормативам. Озеленение, парковка, места отдыха для взрослых и детей должны быть предусмотрены в любом ЖК вне зависимости от его класса. Комфорт-класс должен предлагать какие-то дополнительные опции своим покупателям. Например, дополнительный паркинг, ограждение придомовой территории, увеличенные лифтовые холлы и т.п.

«Новые дома отвечают всем требованиям современного покупателя. Такие вещи, как закрытая территория и свой благоустроенный двор уже давно не являются признаками элитного жилья. Сейчас проекты комфорт-класса представляют собой жилой квартал, в котором, помимо домов, есть свои детские сады и школы. Коммерческие помещения на первых этажах занимают сетевые продуктовые магазины, отделения банков, организации сферы услуг. По соседству, как правило, располагается паркинг, порой даже не один»

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development

Можно выделить некие общие тенденции для большинства современных новостроек экономкласса, отмечает Надежда Коркка. Так как все больше проектов сдаются в составе ЖК из нескольких корпусов, это позволяет обеспечить квартальную застройку с внутренними дворами.

Средняя высота зданий – около 20-25 этажей, нередко встречается переменная этажность. Благоустройство выполняется по проекту. Парковочные места чаще всего располагаются на придомовой территории. Подземный и надземный паркинги – прерогатива скорее комфорт-класса.

Сегодня на рынке недвижимости все больше жилья с отделкой от застройщика. На февраль 2021 года, 67,2% квартир в новостройках массового сегмента предлагаются с отделкой. В среднем квадратный метр с уже выполненным ремонтом стоит на 15 тыс. руб. дороже, чем без него.

Совсем без отделки сейчас на рынке представлено только 49 проектов, добавляет Ирина Доброхотова.

Средняя площадь и стоимость квартир

Жилье экономкласса и комфорта со знаком «–» считается бюджетным, рассказывает Юрий Кочетков. Ключевым параметром для него является бюджет сделки, а не уровень благоустройства, местоположение, этаж и т.п. Размер «средней» квартиры по ЖК для «эконома» варьируется в пределах 40, максимум 45 метров. Московский классический «комфорт-класс» тяготеет к параметрам 55-60 метров.

Денис Бобков конкретизирует: «Средние площади квартир эконом- и комфорт-класса близки, и составляют около 22-27 кв. м для студий, 33-42 кв. м для однушек и «евродвушек», 50-60 кв. м для двушек и «евротрешек», 70-80 кв. м для трешек. Что касается ценообразования, то тут действует главное правило недвижимости «место, место и еще раз место». Это относится и к классам «эконом» и «комфорт».

Минимальная средняя цена за кв. м зафиксирована в проекте в районе Митино – 155 тыс. руб. за кв. м. В остальных районах за МКАД предложение либо отсутствует, либо проекты находятся на более высоких стадиях готовности. Соответственно, они стоят существенно дороже.

«В пределах МКАД цены еще выше. Но если вдруг покупателям попадется дешевое предложение, то нужно быть предельно внимательными», – предостерегает эксперт. «Либо это будет проект в формате апартаментов, где нельзя прописаться, либо объект с какими-то скрытыми проблемами. Например, отсутствие права строить на земле, по которой могут вестись судебные дела и т.п. При отсутствии проблем ни один девелопер не будет выходить с ценой существенно ниже рынка».

По мнению Надежды Коркка, в границах «старой» Москвы к жилью экономкласса можно отнести только один объект – ЖК «Саяны-Парк». Он представляет собой бывшую гостиницу, в которой выполнен капитальный ремонт лобби и непосредственно номеров. В продаже имеются студии стоимостью от 3,2 до 8,4 млн руб. (средняя площадь – 19,4 кв. м.) и однокомнатные апартаменты по цене от 5,3 до 7,6 млн руб. (средняя площадь – 34,8 кв. м.).

С комфорт-классом ситуация значительно лучше:

*с учетом апартаментов, источник: «Метриум»

Ирина Доброхотова предоставляет следующие данные:

Эконом-класс (с учетом апартаментов):

по данным «Бест-Новострой»

Комфорт-класс (с учетом апартаментов):

по данным «Бест-Новострой»

Новостройки массового сегмента Москвы со сроком сдачи в 2021 году

по данным «Бест-Новострой»

Читайте также

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в марте

Москву застроят по-крупному: проекты-великаны захватывают столичный рынок

Автор: Евгения Рекшан