Что может привлечь покупателя в кризис? Конечно, большая скидка. Но когда речь заходит о приобретении недвижимости, нужно быть особенно осторожным. Дисконт в 20-30% сейчас практически невозможен. Специально для Новострой-М эксперты рассказали, какие скидки считать адекватными и почему слишком «сладкое» предложение должно насторожить покупателей.

Размер имеет значение

На некоторых людей заветное слово «скидка» действует как красная тряпка на быка. И этим активно пользуются попавшие в сложную ситуацию застройщики. Им нужно привлечь покупателей, а на войне, как известно, все средства хороши.

Но стоит помнить, что огромными цифрами в 20-30% сегодня могут оперировать или недобросовестные компании, использующие их в качестве «заманухи», или застройщики, находящиеся на грани банкротства, отчаянно пытающиеся исправить свое положение за счет «живых» денег дольщиков.

Желание сэкономить на покупке квартиры вполне понятно, но при этом нужно не терять голову и быть очень внимательным, предупреждает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». Намеренный демпинг может в дальнейшем стать реальной угрозой при реализации всего объекта. Предельно осторожно стоит относиться к дисконту в 15-20% и выше.

Скорее всего, в этом случае с экономической моделью проекта или финансовой политикой застройщика не все в порядке. Возможно, дело в изначально завышенной стоимости квадратного метра, недостаточной ликвидности жилого комплекса или острой необходимости девелопера в привлечении средств.

Так или иначе, но покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры. «Умеренные» скидки от застройщиков – те, что находятся в пределах 5% (в редких случаях 10%) от стоимости квартиры. Чаще всего они распространяются на ограниченный пул квартир и действуют непродолжительное время.

Кстати, иногда серьезный дисконт совсем не является показателем ненадежности застройщика. В некоторых случаях низкие цены дают на неликвидные лоты: те, что находятся на первом этаже, имеют неудачное планировочное решение или выходят окнами на перегруженную трассу, кладбище или действующий завод. Это тоже надо учитывать, выбирая себе квартиру.

Не существует точных универсальных цифр для каждого объекта или региона, в которые вписывается «безопасная» скидка, считает Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ». Слишком сильно различаются условия, в которых застройщики работают и реализуют готовое жилье. Именно маржинальность строительного бизнеса определяет, какую скидку может предоставить девелопер без риска загнать свой бизнес «в минус».

В Москве, Московской области, Петербурге, Краснодаре и других городах строительство жилья намного выгоднее, чем в большинстве иных регионов. Но если учесть, что в среднем возведение жилья приносит застройщикам порядка 3-5%, то дисконт свыше этой величины должен если не напугать потенциального покупателя, то по крайней мере заставить задуматься и внимательно проверить историю застройщика.

Чтобы определить, насколько адекватна цена на квартиру с учетом скидки, необходимо взять несколько новостроек в конкретной локации и сравнить ценообразование, рекомендует Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

При сопоставлении жилых комплексов на одинаковом этапе строительства со схожими характеристиками, цены должны получиться примерно одинаковыми. Если же дисконт составляет более 20-30%, то это очень подозрительно. «Ни один застройщик не может продавать свою продукцию ниже себестоимости, это дорога в никуда», – говорит эксперт.

По информации группы «Эталон», застройщики изначально закладывают в финансовую модель своего проекта скидки в размере 3-5%. Их можно получить при соблюдении определенных условий: например, если полностью единовременно оплатить покупку.

Еще один довольно часто встречающийся вариант – предоставление скидок клиентам на последние свободные квартиры в уже сданной новостройке. В этом случае застройщик хочет поскорее завершить продажи в проекте. Правда, не стоит рассчитывать, что скидка будет существенной, ведь лоты в готовых проектах реализуются с максимальной маржой.

Бонусы, акции и спецпредложения вместо скидок

Одна из тенденций последних лет – не закладывать скидку в стоимость квадратного метра, а выражать ее в виде определенных бонусов, акций и спецпредложений. Это может быть отделка, кладовка или паркинг в подарок, субсидированная программа ипотеки под 0% (обычно сроком на полгода-год) или рассрочка на выгодных условиях, комментирует Юрий Просвиров, заместитель коммерческого директора «Сити – XXI век».

Сервисные услуги могут снизить финансовую нагрузку покупателя не хуже, чем прямая скидка. Так, при покупке квартиры с отделкой и меблировкой клиент порой экономит до 20% по сравнению с приобретением голой бетонной «коробки» с последующей самостоятельной отделкой, рассказывает Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград».

Если же говорить о прямой скидке, то на сегодняшний день она иногда доходит и до 20%. «Однако дисконт более 3% вызывает больше вопросов, если это, конечно, не эксклюзивное предложение конкретному человеку по рекомендации», – считает эксперт.

«Разнообразные акции и скидки действительно один из наиболее распространенных способов получить хорошую экономию при покупке квартиры. Это ограниченные по времени спецпредложения, которые застройщики периодически запускают для стимулирования продаж и привлечения интереса к своим проектам. В некоторых новостройках девелоперы запускают не просто скидки, а интересные бонусы для покупателей. Например, вознаграждение за привлечение к покупке проекта своего знакомого или друга, скидки на услуги партнеров и многое другое»

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»

Распознать ненадежных

Бонусы, акции и спецпредложения обычно не вызывают сомнений в состоятельности строительной компании. А вот большой дисконт может свидетельствовать о том, что дела у нее идут не так хорошо, как хотелось бы. Однако распознать признаки серьезных проблем или банкротства застройщика достаточно трудно. Ведь, как показывает практика, девелоперы в большинстве своем до последнего борются за жизнь своих проектов. Юрий Просвиров считает, что на сложности могут указывать:

- простои в строительно-монтажных работах и неоднократные переносы сроков ввода новостройки в эксплуатацию;

- частая смена подрядчиков на стройке (банкроты стараются не платить за произведенные работы, не подписывая КС (акты о приемке работ), затягивая подрядчиков в судебные тяжбы и одновременно привлекая на тендеры новые подрядные компании, которые ожидает та же учесть);

- частая смена расчетных счетов и кредитующих стройку банков;

- частая смена менеджеров в офисах продаж (текучка кадров). Как правило, на людей давят два психологических фактора: первый – это задержка зарплаты. Второй – менеджеры в курсе, что проекту предстоит скорая смерть и не могут продавать долгострой.

Также о проблемах у застройщика может говорить отсутствие отчетности и обратной связи с дольщиками.

«Большие скидки на квартиры, либо слишком выгодные предложения для покупателей могут являться одним из тревожных сигналов, так как застройщику просто невыгодно продавать жилье ниже себестоимости строительства. Но не стоит только по ним судить о благонадежности девелопера: у проектов разная экономика, и причины дисконта могут быть какими угодно. Главное – не позволить скидкам повлиять на вас. Слишком выгодное предложение должно стать поводом более пристально изучить выбранный вами объект и девелопера, а не оформлять сделку как можно быстрее»

Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград»

Изучить дополнительную информацию и посмотреть на объект своими глазами

Если вас все же прельщает внушительная скидка на квартиру – намного больше средней по рынку – то в надежности девелопера стоит убедиться дважды, а также предпринять дополнительные меры безопасности.

Так, например, Константин Тюленев советует выбирать проекты, строящиеся по эскроу-счетам. В таком случае сумма, внесенная на счет, будет защищена. Если квартира находится в ЖК, который начал строиться раньше июля 2019 года, когда был принят обязательный закон об эскроу, следует изучить и другие проекты застройщика.

Неплохо бы узнать, есть ли у него в портфеле новостройки с проектным финансированием. Отсутствие таковых – повод задуматься о надежности девелопера. Не исключено, что он не прошел банковскую проверку именно из-за плохой экономики.

Выбирая застройщика, следует руководствоваться теми же критериями, которым желательно следовать и во всех иных случаях, связанных с вложением крупных сумм денег, рекомендует Алексей Коренев. Желательно, чтобы девелопер имел многолетнюю безупречную историю, чтобы его документы можно было проверить, чтобы были ясны конечные бенефициары бизнеса.

Не помешает поискать в открытом доступе сведения о долговой нагрузке застройщика – слишком большое количество взятых кредитов может косвенно свидетельствовать о возможных проблемах в случае любых объективных или субъективных осложнений. История судебных разбирательств с данным застройщиком так же может послужить хорошим источником информации о его надежности. Ну и, конечно, никогда не стоит забывать, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Андрей Колочинский считает, что несмотря на появившуюся у многих компаний возможность приобрести квартиру онлайн, лучше приехать на объект и в офис продаж застройщика, чтобы лично познакомиться с проектом и оценить все возможные риски. Стоит не только проверить документы (разрешение на строительство, проектная декларация, документы на земельный участок), но и посетить стройплощадку.

Организация работ на стройке и темпы строительства могут косвенно свидетельствовать о серьезности намерений девелопера. Кроме того, стоит обращать внимание на партнеров в проекте – наличие широкого пула кредитных организаций, выдающих ипотеку, а также громкие имена генподрядов (например, Svargo, Фодд и др.) снимают подозрения в отношении застройщика.

И напротив, если у застройщика нет презентабельного офиса продаж, менеджер не готов предоставить пакет документов, новостройка не аккредитована по программам ипотеки, динамика строительства не прослеживается, на стройплощадке нет рабочих, потенциальный покупатель должен насторожиться.

Все, кто не по эскроу, в зоне риска?

Сегодня покупатели жилой недвижимости надежно защищены законом. Это стало возможным благодаря переходу на проектное финансирование и эскроу-счета. На них хранятся деньги дольщиков до тех пор, пока новостройка не будет введена в эксплуатацию. Застройщик просто не получит деньги с эскроу-счета, если нарушит срок депонирования и не передаст квартиру дольщику вовремя. Деньги вернутся к дольщику, поясняет Юрий Просвиров.

Однако таких проектов пока не так много. По информации ГК «Инград» на июль 2020 года, только чуть более 32% недвижимости в стране возводится по эскроу. Все остальное строительство пока еще ведется по спецсчетам. Это проекты, реализация которых началась до 1 июля 2019 года.

При этом процент по отдельным регионам может быть выше: все зависит от присутствия в регионе крупных девелоперов, которые активнее переходят на проектное финансирование.

По состоянию на конец июля в Москве 37% проектов общей площадью около 11 млн кв. м возводятся с использованием эскроу-счетов, сообщает Андрей Колочинский. Доля новостроек, продажи в которых ведутся по старой схеме, составляет 52%. И 11% приходится на объекты, которые строятся без привлечения средств участников долевого строительства, либо жилые комплексы, квартиры в которых полностью распроданы.

Однако и до июля 2019 года существовал механизм страхования гражданской ответственности застройщиков, который был призван защитить граждан при покупке жилья по ДДУ, напоминает Игорь Сибренков. Поэтому говорить о том, что покупатели проектов, реализующихся по старой схеме, гарантированно рискуют оказаться в числе обманутых дольщиков, будет не совсем корректно.

Кроме того, после принятия законодательных нововведений все специализированные организации, которые ранее страховали застройщиков, обязаны были передать свой страховой портфель вместе с предусмотренными резервами в «Фонд по защите прав граждан-участников долевого строительства». И теперь при наступлении страхового случая именно он должен выплачивать дольщикам проблемных объектов страховое возмещение или достраивать объекты за счет своих средств.

«После перехода от системы долевого строительства к системе проектного финансирования с использованием счетов эскроу немалая часть застройщиков успела обеспечить себе «тепличные» условия, реализовав требуемую законодательством долю жилья подконтрольным им дочерним компаниям. Затем они продавали квартиры конечным потребителям от имени этих «промежуточных» фирм. Точная цифра таких объектов не известна, но регулирующие органы активно борются с хитрецами. Поэтому количество «рискованного» жилья, реализуемого в обход счетов эскроу, стремительно сокращается – застройщики постепенно переходят к проектному финансированию»

Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»

Читайте также

Знакомьтесь, ваша новая квартира: что делать, если при приемке жилья обнаружились дефекты

Квартира дорогая – квартира дешевая: что будет с ценами на новостройки в 2020 году

Автор: Евгения Рекшан