Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, каким был 2016 год на рынке первичного жилья Москвы и Подмосковья, в каких условиях предстоит работать застройщикам в 2017-ом и чего ждать покупателям квартир в новостройках.
Как продажи в 2016 году? Оправдал ли год ваши ожидания?
Наверное, смело можно сказать, что 2016 год стал довольно нетрадиционным и с одной стороны несколько неожиданным для участников рынка. Конечно, все очень надеялись на восстановление рынка и роста покупательского интереса, так вот в старых границах Москвы спрос в текущем году вырос сразу на 83%, по данным Росреестра. А если посмотреть на последние месяцы года, то можно увидеть и вовсе колоссальный рост по сравнению с аналогичными месяцами прошлого года – от 100 до 150% в зависимости от месяца.
Правда, рынка Подмосковья это не коснулось – спрос остался на уровне прошлого года, покупательский спрос в Московской области по-прежнему снижен, если точнее, то он просто концентрируется в ближайшей зоне.
Выше я сказала про нетрадиционность уходящего года, это связано с покупательским бумом в летний период. Всегда сезон отпусков знаменовался пониженной покупательской активностью, в этом же июль и август были просто ошеломляющими – продажи были выше уровня апреля, который всегда считается одним из самых активных месяцев в году. Причем четких объяснений данной ситуации просто нет, так как сезонные скидки от застройщиков есть каждый год, их размер в этом году не был слишком велик, чтобы настолько сильно стимулировать к покупке. Часть покупателей в ситуации, когда реальные доходы снизились, просто предпочла отказаться от поездки на отдых, а эти деньги направить на покупку квартиры, например, увеличив первоначальный взнос. Многие покупатели уже прекрасно понимают ситуацию на рынке недвижимости и осознают, что сейчас хорошее время для покупки, так как в Москве и ближнем Подмосковье есть много вариантов новостроек по доступным ценам, есть возможность выбирать.
Какое жилье пользовалось наибольшим спросом? С чем это связано?
Конечно, наибольшим спросом пользовалось жилье массового сегмента. Если посмотреть по локациям, то в связи с большим предложением новостроек и наличием у покупателя выбора перекос спроса, безусловно, приходится на проекты с хорошей транспортной доступностью, это касается как столицы, так и Московской области. Например, четко видно, что за последний год предложение вслед за спросом концентрируется именно в ближней зоне от МКАД. Например, ровно год назад в зоне до 5 км от МКАД было сосредоточено 32,5% объемов предложения в общей структуре. Сейчас же этот показатель вырос до 40,3%. В зоне от 6 до 10 км от МКАД доля предложения практически не изменилась – около 17%. А вот уже от 10 до 20 км и от 20 до 30 км от МКАД предложение сокращается. Это естественная реакция застройщиков на сокращение спроса в данных поясах.
В Новой Москве застройщики также активную деятельность разворачивают именно на небольшом удалении от МКАД, так как именно эти локации сейчас пользуются спросом у покупателей. Пока есть возможность выбрать доступный проект поближе к Москве, покупатели будут этим пользоваться.
Если говорить про комнатность, то вполне понятно, что наиболее востребованными были однокомнатные квартиры. Например, по данным нашей компании, в Московской области 53% сделок – это покупка однокомнатных квартир. На сделки с двухкомнатными квартирами приходится 35% сделок.
В Москве соотношение примерно такое же – 51% сделок с однокомнатными квартирами и 38% с двухкомнатными.
Какие тенденции наметились в 2016 году на рынке массового жилья? Какие из них укрепятся в 2017-ом?
Основной тенденцией, конечно, стало продолжение перетекания части покупательского спроса из Подмосковья в Москву. В следующем году данная тенденция проявится только более ярко в связи с тем, что в Москве будет выходить новое, в том числе бюджетное предложение, которое будет привлекать покупателей.
Еще одна тенденция – рекордные показатели спроса в столице. Весь год спрос в Москве только рос, несмотря даже на летние месяцы. Начиная с августа, количество сделок ежемесячно уже не опускалось ниже 3 тыс. заключенных ДДУ. Есть предпосылки для того, чтобы спрос в Москве только возрастал – увеличение предложения, доступные проекты, стабилизация экономической ситуации.
«МИЭЛЬ-Новостройки» осенью представила исследование московского рынка, свидетельствующее о затоваривании. При этом мы видим, что застройщики продолжают анонсировать новые проекты, да и новые очереди тоже наверняка будут выходить. То есть застройщики игнорируют подобного рода исследования?
Все же стоит отметить, что застройщики ведут себя по-разному в Москве и в Московской области. Рынок самостоятельно старается уравновесить спрос и предложение. В Москве в уходящем году среднемесячный показатель спроса, по данным Росреестра, вырос на 83%. При этом объем предложения вырос почти на 30%. А в Московской области, напротив, предложение сократилось на 6%, а спрос остался на уровне прошлого года.
Конечно, учитывая большие объемы нового предложения в прошлом году и низкий спрос, то избыток предложения есть, который невозможно сразу поглотить. Но в конце осени мы отметили, что, например, в Москве срок экспозиции квартир вернулся к докризисным показателям в наиболее успешных проектах.
А в Подмосковье есть проблема затоваривания?
Затоваривание в Подмосковье есть в отдельных локациях, где возводится сразу большое количество проектов. Сейчас такую ситуацию можно наблюдать в подмосковных городах на небольшом удалении от Москвы. Ведь недаром было запрещено в этом году новое строительство в Балашихе и ограничено в городе Королев и Мытищи. В принципе похожая ситуация складывается и в других городах. При этом сейчас спрос сконцентрирован именно в ближайшем поясе, следовательно, изменения ситуации в ближайшем будущем ожидать не стоит. Затоваривание городов-сателлитов Москвы будет происходить и дальше.
Драйвером спроса в 2016 году была ипотека, причем в некоторых проектах были ставки до 8% годовых. В следующем году льготной ипотеки не будет. Увидим ли мы на рынке предложения со столь же низкими ставками?
В рамках стандартных программ минимальные ставки будут 12-12,5%. Конечно, минимальные ставки будут примерно у пятерки банков-лидеров. Остальные кредитные организации будут бороться за своего покупателя и стараться также предлагать максимально выгодные условия. Наверное, можно будет увидеть ставки и в размере 8% годовых, но только в рамках совместных программ банков и застройщиков, где подобная низкая ставка будет предлагаться на первые один-два года кредитования.
В принципе если ключевая ставка будет снижена, то и банки могут отреагировать снижением ставок по основным продуктам, но в данный момент предпосылок к этому нет.
Нельзя сказать, что 12-12,5% – это высокая ставка для рынка, при таком проценте это не станет сдерживающим фактором для покупателей недвижимости. В 2014 году средняя ставка на рынке также составляла 12%, при этом объемы выданных ипотечных кредитов были колоссальными.
Один из главных вопросов, который волнует покупателей, – вырастут или упадут цены на квартиры в 2017 году? Каков ваш прогноз?
Предпосылок к снижению цен на квартиры нет, причем ни в Москве, ни в Московской области. Острая фаза кризиса прошла, сейчас, хотелось бы верить, мы находимся в стадии восстановления рынка. По крайней мере, показатели спроса стали выше. В прошлом году мы видели значительное падение средневзвешенной цены в Москве, так как выходило много проектов в массовом сегменте в столице, предложение которых раньше было крайне мало, преобладал бизнес-класс. Конечно, при таком раскладе средневзвешенная цена стала стремительно снижаться. Сейчас же, когда предложение даже в массовом сегменте на рынке велико, и когда строительная готовность проектов, которые были выведены в прошлом году, растет, следовательно, растут и цены в проектах, будет расти средневзвешенная цена.
В принципе в отдельно взятых локациях возможно снижение средневзвешенной цены, но связано это будет, например, с большими объемами новых проектов или рекордно низкой ценой на старте в отдельных проектах.
В Москве стоит ожидать планомерного повышения средневзвешенной цены в течение года, а вот в Московской области вполне возможна коррекция в сторону как повышения, так и понижения в зависимости от структурных изменений. Можно предположить, что в течение 2017 года в Подмосковье средневзвешенная цена будет колебаться в диапазоне 78-82 тыс. руб. за кв. м.
А обновленный 214-ФЗ как-то повлияет на деятельность застройщиков? Какие пункты закона будут оказывать наибольшее влияние и почему?
По моему мнению, на деятельности застройщиков могут сказаться два пункта – увеличение уставного капитала и использование финансовой схемы со счетами экскроу. Минимальный размер уставного капитала – 2,5 млн рублей при площади всех объектов долевого строительства не более 1,5 тыс. кв. м. А максимальный размер – 1,5 млрд рублей (при площади всех объектов долевого строительства более 500 тыс. кв. м). А сейчас застройщик может вести свою деятельность и при уставном капитале в размере 10 тыс. рублей.
Большой плюс в том, что уставный капитал может быть оплачен не только денежными средствами, но также и ценными бумагами или же движимым и недвижимым имуществом, которое было оценено в денежном эквиваленте. Следовательно, для многих компаний на рынке новые требования по уставному капиталу не станут непосильными, просто нужно будет провести ряд действий. И совсем по-другому обстоят дела у тех застройщиков, которые практически не владеют имуществом, для работ в основном привлекают подрядные организации. Таким компаниям придется внести уставный капитал именно денежными средствами, и не всем застройщикам будет выгодно вести деятельности в сложившихся условиях. Поэтому такое изменение в законодательстве может стать фатальным для небольших застройщиков, которые ведут всего 1-2 точечных проекта.
На рынке много таких компаний, для которых строительство не является основным бизнесом, и новые условия могут привести к тому, что им будет выгоднее завершить свои проекты и покинуть данную сферу деятельности.
Еще одно изменение, которое отразится на застройщиках, – это финансирование с использованием экскроу-счетов. Застройщики смогут получать средства дольщиков только после передачи дольщику объекта долевого строительства, а до этого момента полученные средства будут заморожены на счетах экскроу. Сложнее всего придется тем застройщикам, которые полученные от дольщиков средства сразу направляют в текущее строительство – такой возможности больше не будет. Следовательно, застройщикам нужно будет пересмотреть темпы вывода новых объектов на рынок. Вместо того, чтобы выводить на рынок сразу большое количество корпусов, придется выходить с 1-2 корпусами, чтобы были средства на завершение строительства.
Получается, что изменение в части уставного капитала приведет к уходу небольших застройщиков с рынка после завершения текущих проектов, но речь идет о совсем небольших объемах рынка, – всего 5-6%. А вот изменение в части финансирования приведет к пересмотру темпов выхода новых корпусов на рынок.
В целом, к чему стоит готовиться застройщикам и покупателям? Каким будет предстоящий год?
Пока все говорит о том, что в Москве в следующем году будет умеренный рост, как объемов предложения, так и цен. Надеемся, что спрос также будет выше уровня текущего года. Если говорить про объемы, то не так давно власти заявили, что по итогам трех кварталов 2016 года в Москве было выдано на 25% больше разрешений на строительство по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Именно в связи с этим стоит ожидать темпов выхода новых проектов выше, чем в текущем году.
Как я сказала ранее, цены в текущих проектах будут уверенно расти по мере увеличения строительной готовности. Правда, резкое увеличение цен недоступно застройщикам, так как сохраняется очень высокая конкуренция, и неправильное ценообразование способно привести к падению спроса в отдельно взятом проекте.
В Московской области как раз ожидаем некую стагнацию рынка в плане предложения и спроса. В связи с тем, что часть спроса так и продолжит перетекать в Москву, тем более, что предложение будет становиться в столице больше, то застройщикам наращивать объемы предложения в области будет невыгодно. В отдельных проектах, конечно, будут расти по мере увеличения строительной готовности, но темпы роста стоит ожидать на уровне ниже, чем в Москве.
Если говорить про ипотеку, то востребованность кредитных продуктов останется примерно на уровне этого года, доля ипотеки вряд ли опустится ниже 50% в общей структуре сделок. Несмотря на то, что ставки в будущем году станут выше, реальные доходы граждан выше не станут, и для приобретения квартиры многим так же будут нужные заемные средства.
Читайте также
2016 год на рынке недвижимости: события, сделки и законодательные инициативы
Дата публикации 27 декабря 2016
