Подходит к завершению 2022 год. О том, какие выводы для себя сделали застройщики осенью, чего ждать покупателям жилья, что будет с ценами и спросом, Новострой-М рассказал Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй».
– Какие тренды на рынке недвижимости в целом и на рынке новостроек Московского региона вы сегодня, когда 2022 год подходит к концу, выделили бы?
– Социально-экономическая напряженность 2022 года привела к снижению потребительской активности. Многие клиенты заняли выжидательную позицию и предпочли отложить покупку недвижимости до стабилизации ситуации. Для стимулирования просевшего спроса девелоперы стали чаще предлагать различные виды рассрочки, отстроченных платежей и трейд-ин.
Некоторые компании запустили беспрецедентные акции, например, «Купи квартиру и получи апартаменты», «Купи сейчас – плати потом», «Купи сейчас – верни потом». На фоне частичной мобилизации нормой стал дисконт от 10% до 30% на широкий пул квартир, тогда как еще недавно средний размер скидок на новостройки в Москве составлял всего 2%.
Стоит отметить, что из-за внешнеполитического давления большинству девелоперов пришлось менять поставщиков из-за приостановки сотрудничества с Россией ряда западных компаний. Как правило, это удается сделать без ущерба качеству. Сложившаяся обстановка ведет к ускорению импортозамещения. В частности, в этом году наша страна практически завершила переход на отечественное программное обеспечение. Например, мы пользуемся российским софтом для BIM-моделирования при проектировании зданий с применением металлокаркаса.
– Статистические данные по Росреестру говорят о том, что спрос на новостройки сильно просел еще в конце сентября, также весь октябрь был неудачным. Так ли это? Понятно ли сейчас, в декабре, какой в целом была осень 2022 и что будет зимой?
– В течение III квартала спрос в столице поступательно восстанавливался. Процесс был прерван лишь объявлением частичной мобилизации. Относительно августа число сделок по ДДУ в сентябре выросло на 9,4% – с 6255 до 6846. А вот в октябре покупательская активность действительно заметно снизилась. Клиенты приобрели в столице 3950 квартир и апартаментов, что на 42,3% меньше сентябрьского показателя. Спрос начал медленно восстанавливаться, как только завершилась частичная мобилизация. Вероятно, потребуется несколько месяцев, чтобы он вернулся на уровень III квартала 2022 года.
– Что же касается предложения, то статистика говорит, что застройщики продолжают выводить новые объекты на рынок. Некоторые эксперты говорят уже о формировании затоваривания и «навеса метров». Вы согласны с этим?
– Объем предложения квартир и апартаментов на первичном рынке столицы с начала года увеличился примерно на 43%. Для клиентов сложилась благоприятная ситуация, так как у них есть большой выбор жилья с разными ценами и планировочными решениями. В свою очередь некоторые застройщики могут воздержаться от запуска новых проектов до тех пор, пока вновь не установится оптимальный баланс спроса и предложения.
Впрочем, можно рассчитывать, что это случится достаточно скоро. Уже в 2023 году может проявиться эффект отложенного спроса.
– Что сейчас происходит с ценами на строящееся жилье? Можно ли уже говорить о снижении его стоимости или пока лишь о скидках и спецпредложениях в отдельных проектах, а не в целом по рынку?
– Средневзвешенная цена квадратного метра на столичном рынке первичного жилья с января по октябрь 2022 года выросла на 6,9% – с 388 500 рублей до 415 300 рублей. За аналогичный период 2021 года цены на первичном рынке столицы увеличились на 20%. То есть в 2022 году новостройки в Москве продолжили дорожать, но не так быстро, как раньше. Прежде всего, тенденция обусловлена традиционно инертной реакцией рынка на внешние события, с лагом от трех месяцев до полугода. Незамедлительной реакции цен ждать не следует. Тем не менее, определенная коррекция происходит. С конца сентября крупнейшие девелоперы установили скидки от 10% и выше на большой объем квартир. Кроме того, компании запустили множество различных акций. Размер дисконта и число спецпредложений будет снижаться по мере восстановления потребительской активности.
– Недавно появилось мнение, что цены на рынке недвижимости в ближайшие 2-3 года упадут на 30% из-за падения доходов населения и в целом неблагоприятной экономической ситуации, которая будет лишь усугубляться. Вы разделяете этот прогноз или все не так фатально?
– Ситуация не столь критична. Экономическая конъюнктура постепенно должна меняться в лучшую сторону. Рынок уже адаптируется к новым реалиям. К тому же, девелоперы могут рассчитывать на государственную поддержку. Утвержденная правительством «Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года» показывает, что власти рассматривают ее в качестве локомотива российской экономики и осознают важную роль девелоперов в повышении уровня жизни граждан.
– Как сегодня вы бы описали покупательские предпочтения? Какие лоты наиболее востребованы?
– Сегодня все большим спросом пользуются самые доступные варианты – студии и однокомнатные квартиры. Застройщики наращивают предложение такого жилья, что отвечает запросам клиентов. В результате с января по октябрь средневзвешенная площадь квартир и апартаментов на первичном рынке Москвы сократилась на 6% – с 58,3 кв. м до 54,8 кв. м. Большинство покупателей отдают предпочтение жилью с отделкой от застройщика, так как любой ремонт от девелопера дешевле аналогичного самостоятельного.
– Судьба льготной ипотеки до сих пор непонятна. Как вы считаете, нужно ли ее пролонгировать. Если да, то на прежних или измененных условиях? Подстегнула ли спрос новость о возможной отмене программы? Активизировались ли покупатели?
– На фоне новостей о вероятном сворачивании льготной ипотеки увеличилось число сделок с ее привлечением. Так, в сентябре данной программой воспользовались 21,4% покупателей московских новостроек, а в октябре – уже 28,57% клиентов. В текущих турбулентных условиях рынок особенно нуждается в поддержке, так что, на мой взгляд, нужно либо пролонгировать льготную ипотеку, либо вводить новые программы, упрощающие россиянам решение жилищного вопроса.
– Какие в целом ипотечные программы наиболее популярны у клиентов сегодня? Востребована ли ипотека под 0,01% и траншевая с платежом 1 рубль?
– Околонулевые кредиты от застройщиков широко востребованы гражданами и так же, как льготная ипотека, стали еще популярнее после новостей о возможном скором их исчезновении. Субсидированная ипотека от девелоперов сохранится, однако минимальные ставки скоро вырастут. Возможно, увеличится также размер первоначального взноса. На смену околонулевой ипотеке уже приходит траншевая. Пока она только набирает популярность, однако есть предпосылки, что в ближайшие годы траншевая ипотека будет одним из ключевых драйверов спроса. Клиенты, оплатив первоначальный взнос в размере не менее 15% стоимости квартиры в строящемся доме, затем, вплоть до ввода жилья в эксплуатацию, ежемесячно перечисляют застройщику мизерную сумму – обычно рубль в месяц. Далее ставка меняется на базовую или льготную. В период символических платежей граждане могут тратить деньги на аренду жилья или копить их для последующего досрочного погашения ипотеки.
Стоит отметить, что траншевая ипотека выгодно отличается от околонулевой тем, что не подразумевает существенного увеличения полной стоимости кредита.
– Как вы оцениваете перспективы спроса в новом году и цены на новостройки? Ряд экспертов считают, что ипотека исчерпала свои возможности, поэтому спрос и цены будут падать.
– Возможности жилищного кредитования точно не исчерпаны. В то же время завершение программы льготной ипотеки может привести к непродолжительной стагнации на рынке. Однако клиенты постепенно переориентируются на другие программы. Если не произойдет новых глобальных потрясений, спрос будет расти. Активизация покупателей приведет к дальнейшему увеличению цен. В долгосрочной перспективе новостройки в Москве всегда дорожают.
– Прогнозы никто не любит делать, а сейчас горизонт планирования и предельно сузился. Но все же – какие у вас ожидания насчет развития строительной отрасли в ближайшем будущем? Изменятся ли какие-то тренды на рынке новостроек Московского региона в 2023 году?
– Реальные доходы населения вряд ли начнут расти, так что по-прежнему наиболее востребованным будет компактное жилье массового сегмента. При этом спрос продолжит медленно восстанавливаться. Тем не менее, в начале года возможна стагнация в связи с окончанием программы льготной ипотеки. Девелоперы отреагируют на ситуацию запуском новых интересных акций и спецпредложений.
Читайте также:
2022 год стал переломным для рынка жилья: выводы и прогнозы
Что будет с ценами на недвижимость в 2023 году? Прогнозы и факты
Дата публикации 14 декабря 2022
