Инвестировать в покупку новостройки хотят многие, но далеко не все решаются на этот шаг. Часто причина в нехватке информации, которая необходима для выбора правильного проекта. Чтобы помочь читателям, Новострой-М публикует исследование Петра Монича, автора телеграм-канала «Недвижимость инсайды», о том, в какие московские новостройки стоит вложиться, чтобы точно получить прибыль.
Что такое инвест-проект в недвижимости?
Проект можно считать инвестиционно привлекательным, если его норма доходности превышает 10% годовых. Каждый решает непосредственно сам, какой уровень доходности ему необходим, лучшие проекты по доходности могут превысить значение 20% годовых.
- Проекты крупных застройщиков редко являются инвестиционными, так как чаще всего это проекты комплексного освоения со значительными объемами, плюс уровень стартовых цен для конечных потребителей;
- Небольшой проект в большом котле спроса – настоящий успех как для девелопера, так и инвестора. Большими котлами спроса на данный момент являются районы, которые начали «расселяться» – Митино, Ясенево, Бутово, Марьино. Также могут быть инвестиционно привлекательными точечные проекты в пределах или около ТТК;
- Большие проекты (более 100 тыс. кв. м) не подходят для инвестирования, так как начинается «каннибализм объемов», и вероятность продать дороже квартиру, чем это сделает застройщик в n-ой очереди проекта, стремится к 0. Сдавать квартиру в проекте более чем на 100 тыс. кв. м также сложно, потому что будет сформирована высококонкурентная среда в рамках жилого комплекса.
Составляющие успеха инвестирования
Возможности:
– S проекта – менее 50 тыс. кв. м
– Метро в пешей доступности
– Отложенный спрос
– Большой котел спроса
Риски:
– S проекта – более 70 тыс. кв. м
– Нет метро/жд
– Значительное конкурентное окружение в локации
– Малоизвестный застройщик, девелопер одного проекта
– Договоры бронирования
Выданные разрешения на строительство в московском регионе
Реновация / государственные структуры:
– В 2019 году 39% разрешений на строительство получил московский фонд реновации. Суммарно за время 2019 – 2020 реновации фонд получил 125 РнС. И это без учета проектов, где часть объемов будет передана переселенцам по реновации;
– РнС по реновации – точечная застройка в жилых районах Москвы, если квартиры будут выходить в рынок, то это будет инвестиционный вариант. Однако уже сейчас стоимость кв. метра в пятиэтажках «под реновацию» выросла более чем на 10%;
– Усиливается государственное влияние на рынок Москвы. В перспективном вводе город увеличит свою долю с 10% до 50%.
Девелоперы:
– После пика в июне 2018 года девелоперы получали РнС редко, сделали это ГК ПИК, «Донстрой», «Крост», Tekta Group, Ingrad, А101, Авеста, Level Group, ГК Пионер, Seven Suns Development, ГК «Гранель», МИЦ, Группа «Эталон», ГК «Самолет»;
– В Московской области за 2019 год больше всего разрешений на строительство получили ГК «Гранель» и МИЦ;
– В 2020 в Москве было выдано 44 РнС, в области – 20 РнС;
– Новые РнС мая: ГК «Самолет» – ЖК «Пригород Лесное» и ГК ПИК – ЖК «Мещерский лес».
Перспективные проекты
Перспективные проекты: наиболее удачные варианты для инвестирования
40 лет Октября ул., 7 – выход – июнь 2020. ГК «Расцветай» получила РнС. Возможные цены старта – 150-160 тыс. руб./кв. м;
Открытое ш., 14 – проект 3S Group «Талисман на Рокоссовского», выход – лето 2020, возможные цены старта – 160 тыс. руб./кв. м;
Варшавское ш., 170Е – проект АО «Э.К.Девелопмент». Выход – лето-осень 2020. Возможные цены старта – 130-140 тыс. руб./кв. м. Значительный котел, метро;
Варшавское ш., 143А – проект АО «Э.К.Девелопмент», выход – лето 2020, возможные цены старта – 140-145 тыс. руб./кв. м. Значительный котел, метро;
Нижегородская ул., 74 – выход – лето-осень 2020, старт – 170 тыс. руб./кв. м. Получили РнС. Glorax Development продал проект «Патек Групп»;
ТПУ Верхние Лихоборы – проект «Восток девелопмент», выход – лето 2020, возможные цены старта – 160 тыс. руб./кв. м;
ТПУ Мичуринский Проспект – проект AFI Development и CRSS, выход: лето-осень 2020, старт – 200 тыс. руб./кв. м;
Симоновская наб., 2 – проект ГК ПИК, выход: лето 2020, возможные цены старта – 210 тыс. руб./кв. м. Небольшой объем проекта с видом на набережную;
ЖК «Аквилон Митино» – проект «Аквилон», часть «Мир Митино», выход: лето 2020, возможен жесткий демпинг. Комментарий застройщика: «Аквилон Митино» расположен рядом с ЖК «Мир Митино», но это будет качественно новый проект, независимый от других соседствующих жилых объектов».
Перспективные проекты, которые можно рассмотреть для инвестирования
Волгоградский пр-т, 32 – апартаменты, проект ГК «Гранель», выход – весна 2021, возможные цены старта – 150-160 тыс. руб./кв. м. Развивающаяся локация, большой котел спроса;
Малая Почтовая ул., 12 – проект ГК «Гранель», зима 2021, возможные цены на старте – 220-230 тыс. руб./кв. м. Отложенный спрос;
Матросская Тишина ул., 1А – проект Stone Hedge, выход – лето-осень 2021, старт – 210-220 тыс. руб./кв. м;
Обручева ул., 23 – проект Tekta Group. Возможные цены старта – более 200 тыс. руб./кв. м.
Андропова, ул., 9 – проект Dream Towers. Возможные цены старта – 180-190 тыс. руб/кв. м;
ТПУ Электрозаводская – выход – осень 2020, возможные цены на старте – 190 тыс. руб./кв. м;
ТПУ Петровско-Разумовская – проект ГК «Пионер», выход – зима 2021, возможные цены старта 170 тыс. руб/кв. м;
Куркинское ш., 15 – проект Glorax Development, сейчас получают документы;
Старокалужское ш. – проект AFI Development: выход: осень-зима 2021. Получен ГПЗУ, возможные цены старта: 210 тыс. руб/кв. м.
Кластер проектов в точке роста города – «Большой Сити»
Магистральная ул., 2,8 – проект «Главстрой», выход – весна 2022, возможные цены старта – 180-190 тыс. руб./кв. м.
Кластер проектов в точке роста города – Павелецкая
Даниловская наб., 8 – проект «Главстрой», выход – весна-лето 2021, возможные цены старта – 200 тыс. руб./кв. м;
Летниковская ул., 11/10 – проект ГК «Пионер», выход – весна-лето 2021. Возможные цены старта – 250 тыс. руб./кв. м;
Летниковская ул., 4 – проект Группы «Эталон», есть РнС. Информации по выходу пока нет.
Премиальные перспективные проекты
Level Group:
– Садовническая наб., 62. Выход – лето-осень 2020;
– Большой Саввинский пер., 9. Выход – зима 2020;
– Саввинская наб., 27. Выход – весна-лето 2021.
Sminex:
– Слободской пер., 6. Выход – весна-лето 2021;
– Большой Толмачевский пер., 5. Выход – весна 2021.
Другие:
– Китайгородский пр-д, 9/5 – проект «Betskoy» от Vanke Group, выход – зима-весна 2021;
– Кутузовский пр-т, 12/1 – проект Capital Group, выход – весна 2020;
– Славянская пл., 2/5/4 – проект Hutton, выход – зима 2020;
– Калошин пер., 6 – проект «БЭЛ Девелопмент», выход – весна-лето 2020;
– Соймоновский пр-д, 7 – проект «Главстрой», выход – лето 2020;
– 1-й Тружеников пер., 12-14 – проект Coldy, выход – весна-лето 2021;
– Трехпудный пер., 9 к.1 – проект редевелопмента типографии Левенсона в Трехпудном переулке, выход – лето 2020;
– Олсуфьевский пер., 10 – есть архитектурный проект от Kleinewelt Architekten, выход – лето-осень 2020.
Проекты 2020
ЖК Holland Park от ГК ПИК – старт был по 190 тыс. руб./кв. м, на момент апреля ценник превысил 215 тыс. руб./кв. м. Удивительный кейс для рынка, когда происходит такой рост цены в таком крупном проекте, который должен поддерживать значительный темп продаж;
МФК «Мята» – проект ГК МИЦ. Стартовали со 175 тыс. руб./кв. м, отросли до 200 тыс. руб./кв. м. Апартаменты в рамках «Большого Сити»;
ЖК «Волжский парк» – проект ГК ПИК, вышел по 165 тыс. руб./кв. м, сейчас прайс вырос на 10 тыс. руб./кв. м;
МФК «Новоданиловская 8» от Группы «Самолет», апартаменты. Старт по 225 тыс. руб./кв. м, рекомендуется к инвестированию. Набережная Москвы-реки, перспективное направление;
ЖК «Волоколамское 24» – проект ГК ПИК, апартаменты. Старт 12 марта 2020 года по 165 тыс. руб./кв. м, цена через месяц – 180 тыс. руб./кв. м.
Читайте также
Купить квартиру в новостройке или открыть депозит: что поможет сохранить деньги и получить прибыль
Девелоперы на низком старте: что собираются строить в Москве и Новой Москве в ближайшие годы
Автор: Петр Монич специально для Новострой-М
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
Дата публикации 16 июня 2020
