Прошлый рейтинг составлялся за III квартал 2024 года, ставший серьёзным испытанием для застройщиков из-за завершения программы льготной ипотеки, ужесточения условий по семейной ипотеке, отмены IT-ипотеки для Москвы и Санкт-Петербурга, перебоев с кредитными лимитами у крупных банков и подъёма ключевой ставки ЦБ до 19%.

Картина рынка

IV квартал оказался не легче – ключевая ставка была повышена до 21% (и, возможно, только жалобы на прямую линию Путина в декабре смогли остановить агрессивную политику ЦБ). Курс доллара подрос и держался на уровне 95–110 рублей – не сказать, чтобы он был стабильным, но, похоже, всё меньше и меньше людей это беспокоит. Куда хуже то, что с 1 октября 2024 года Центробанк ещё и ограничил предельную стоимость ипотечных кредитов (на уровне 22,4%), вследствие чего банкам пришлось для покрытия своих издержек вводить комиссию для застройщиков даже при выдаче займов по рыночным, не льготным ставкам. Депозиты тем временем стали ещё интереснее для вложений.

Однако, если посмотреть на статистику продаж, то всё оказалось не так плохо. В IV квартале в Москве было зарегистрировано на четверть больше ДДУ с жильём (всего 23 453 сделки) по сравнению с III кварталом. Это на 35% меньше значений IV квартала 2023 года, однако на 20% больше значений 2022 года. Так что всё познаётся в сравнении. В целом можно констатировать, что рынок постепенно адаптируется к безумным двузначным значениям ставок ипотечного кредитования, в том числе за счёт рассрочек – сейчас у девелоперов доля сделок в рассрочку занимает до 50% (в среднем 20–30%). Покупатели берут рассрочку в надежде на то, что ЦБ в лице ключевой ставки образумится, и её значения в перспективе 1–2 лет вернутся к однозначным цифрам.

Рейтинг

Динамика роста 1 кв. метра в новостройках рассчитывалась от средних цен предложения на соответствующие даты с учётом скидок (при их наличии на эти даты).

В нарушение сложившейся традиции (когда три раза подряд ни проект из предыдущего топ-10 не попадал в рейтинг снова), ЖК Pride сумел не только попасть снова в десятку, но и сохранить свою позицию. Однако обо всём по порядку.

Рейтинг открывает ГК «Мангазея» одним из двух своих проектов сегодняшнего топ-10. Проект «Мангазея на Речном» (с неймингом в компании решили не заморачиваться и пойти по пути ПИКа, «Самолёта» и Level Group) с показателем роста средней цены за квартал 13% (до 484,4 тыс. руб./кв. м) сумел войти в десятку. Класс ЖК не указан неспроста – аналитики до сих пор спорят, отнести ли его к бизнес-классу (цены уже соответствуют), или же к комфорт-классу. Как бы то ни было, со старта в мае 2024 года средняя цена уже выросла на 16,9%. Из-за высоких цен сейчас проект пользуется ограниченным спросом, однако потенциал до сдачи в III кв. 2027 для дальнейшего роста цены явно имеется.

На 9-м месте – ЖК комфорт-класса «Никольские луга» от ПИК (всего в рейтинг попали сразу 3 проекта девелопера). В своё время «лугами» в компании называли проекты за МКАД, и в данном случае это именно так. Однако это район «старой» Москвы Южное Бутово и, наверно, самый доступный проект для инвестиций в сегодняшнем рейтинге. Средняя цена за IV квартал выросла на 13,3% (до 243,4 тыс. руб./кв. м – где ещё вы встретите в «старой» Москве такие цены?). Часть проекта сдаётся в III квартале этого года, часть – ещё через год. Если раньше название «Щербинка» для москвичей звучало чем-то далёким, то сейчас это – станция МЦД, расположенная в пешей доступности от проекта. Расти ещё есть куда.

Второй проект от ПИК – ЖК комфорт-класса «Кольская 8» занял 7-е место с показателем динамики за IV квартал в 14,2% (средняя цена достигла аж 442,1 тыс. руб./кв. м – этот уровень уже вполне соответствует бизнес-классу, но на самом деле обусловлен высокой стадией строительной готовности – проект сдаётся в I квартале этого года). Остатки для довольно скромных продаж в последние месяцы очень большие, поэтому шансов существенно преумножить капитал, наверно, уже немного.

Ещё одна «Мангазея», на этот раз «Мангазея на Тульской» (в данном случае, то ли бизнес-класс, то ли премиум) с динамикой 14,9% (средняя цена 570,4 тыс. руб./кв. м) забралась на 6-е место. Если бы вы успели вложиться в июле 2024 года, когда проект стартовал, то можно было заработать 22,1%. Как и в случае с другим проектом компании в рейтинге, комплекс сдаётся в 2027 году, так что инвест определённо есть.

Великолепную пятёрку открывает проект премиум-класса Voxhall от ГК «Эталон». Динамика роста цены квартир за квартал – 15,2% (средняя цена достигла 726,8 тыс. руб./кв. м). Правда, за год цена выросла на сопоставимое значение (15,4%). Настораживают два момента – сдача проекта, которая уже «переехала» на полгода (на конец 2025 вместо середины), и политика компании в отношении рассрочек. Впрочем, стадия строительной готовности визуально такова, что достроить в эти сроки вполне реально, а политика компании в плане рассрочек именно в рамках данного проекта ограничена близким сроком сдачи. Правда, и заработать, скорее всего, существенно здесь уже не получится.

Проект комфорт-класса от ПИК «Большая Академическая 85» занял 4-е место с результатом 18% роста средней цены квартир за квартал (до 372 тыс. руб./кв. м). Проект не нов, стартовал почти 5 лет назад, однако по-прежнему актуален. Три станции (все с названием «Окружная» – метро Люблинско-Дмитровской линии, МЦК, МЦД) в 10–15-минутной пешей доступности способствуют стабильному спросу, а сдача – через год. Так что есть возможность присоединиться к этому продукту и заработать. Однако имеет смысл посмотреть на показатели динамики за весь 2024 год – всего 10% роста, что является самым скромным показателем среди сегодняшнего топ-10.

Призывы купить остров у ГК «Донстрой», видимо, до сих пор работают – ЖК «Остров» (бизнес- и премиум-класса) вырос за IV квартал на 18,6% (до 705,9 тыс. руб./кв. м). Вероятно, благотворное влияние монополии (ни одного конкурента в непосредственной близости нет) на фоне отсутствия внутреннего каннибализма (корпуса разного класса) позволяют проекту при достойном местоположении серьёзно расти в цене, сохраняя стабильные продажи. Единственное – проект не для любого инвестора: средняя цена лота в сделках уже более 40 млн руб. Однако не перевелись на земле московской зажиточные инвесторы. Так или иначе, результат заслуживает уважения. Самые «поздние» корпуса сдаются во второй половине 2028 года, так что «купить остров» при желании можно успеть.

Серебро в сегодняшнем заезде рейтинге завоёвывает проект бизнес-класса (или «комфорт» – аналитики тут тоже не сходятся во мнении) «Level Бауманская» от одноимённой компании. Казалось бы, из каждого утюга Level пугал скидками по 40–50% (что любого здравомыслящего потенциального покупателя новостроек должно было заставить убежать с рынка в ужасе), однако это не помешало в данном конкретном проекте перейти к стратегии сбора сливок на его финальном этапе. Да, 21,7% роста за IV квартал (до 634,3 тыс. руб./кв. м) и 34,3% роста за весь год (максимальное значение в десятке) обусловлены малым остатком (25 квартир) при сдаче в III и IV кварталах этого года.

Золото в сегодняшнем топ-10 забирает, пожалуй, самый недооценённый (на наш взгляд) проект в ЦАО – ЖК «Монблан» (пишется именно так, никакой вам недружественной вершины Альп Mont Blanc!) от ГК «Галс-Девелопмент». Аналитики тут тоже не сошлись во мнении, отнести ли его к элитному классу или же к премиуму. Средняя цена за IV квартал выросла на 22,8% и составила уже без малого миллион рублей за «квадрат» (988,2 тыс. руб./кв. м). Со старта проекта в мае 2024 ценник вырос уже в среднем на 26,3%. Проект расположен в шаге от Садового кольца, на Шлюзовой набережной, и явно ещё до своей сдачи в 2028 году существенно вырастет в цене. Так что можно поздравить с заслуженной победой ГК «Галс-Девелопмент»! И пожелание компании – больше верьте в свои проекты.

Как считали

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.01.2025 и на 01.10.2024 с количеством лотов в продаже не менее 10, в формате квартир в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам проекта на соответствующие даты, т.е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь этих квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные (в первую очередь – сайты ЖК).

Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале октября 2024 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в ноябре эти квартиры были уже распроданы и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и, наоборот, снизиться.

При подготовке рейтинга за IV квартал 2024 года, как и в прошлых рейтингах, включены проекты с относительно невысоким порогом входа (бюджета покупки квартир), которые можно отнести к объектам инвестиций для достаточно широкого круга лиц (в отличие от всех новостроек элитного и части новостроек премиум-класса). Условная цена отсечения – 1 млн руб./кв. м.

Таблица. Топ-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены предложения за IV квартал 2024 года:

* При подготовке статьи использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек».

Читайте также:

Долгосрочные отношения: на рынке новостроек появились рассрочки до 2030 года

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в январе

Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М