Топ-10 самых подорожавших новостроек за III квартал 2024 года: в каких ЖК цены выросли от 8,5% до 39%

В десятке самых подорожавших новостроек Москвы за III квартал 2024 года новый рекорд – в списке появился проект с квартальным ростом цены в 39%! Также из топ-10 выбыли два крупных девелопера, в целом рейтинг обновился полностью и по составу проектов, и по составу застройщиков. Материал для Новострой-М подготовил Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи». 

Условия и тренды

Прошлый рейтинг составлялся за II квартал 2024, в течение которого ключевая ставка не менялась (хоть в чём-то постоянство), курс доллара (динамика которого – один из основных драйверов спроса на рынке) был тоже стабильным – в течение квартала держался в коридоре 85–95 рублей. Но уже были тревожные ожидания, что вторая половина года будет далеко не такой «безмятежной», как первая.

И эти ожидания полностью оправдались. В июле не стало массовой льготной ипотеки (той, что была доступна для всех под 8%), ужесточились условия по семейной ипотеке (о чём стало известно только ближе к середине июля, то есть практически полмесяца ЦБ напряжённо размышлял, как не зарезать курицу, несущую золотые яйца, т. е. девелоперов). Ещё один гвоздь (сами понимаете, куда) был забит путём отмены IT-ипотеки для Москвы и Санкт-Петербурга (на которые ранее приходилось более половины всех выданных по этой программе кредитов) с первого августа. В сентябре внезапно закончились лимиты по семейной ипотеке у Сбера (банка №1 на рынке ипотечного кредитования). Ну и в довершение всех бед третьего квартала 13 сентября ЦБ поднял ключевую ставку до 19%.

Высокая ключевая ставка = высокая ставка по депозитам, поэтому неудивительно, что спрос на недвижимость в июле рухнул на треть к июню по количеству ДДУ, в августе – ещё на четверть к июлю. В сентябре, правда, августовское падение отыгралось, но, если сравнивать с сентябрем прошлого (2023) года – падение в два (!) раза.

Рейтинг

Динамика роста рассчитывалась от средних цен предложения на соответствующие даты, скорректированных на средние скидки по всему прайсу, действующие на эти даты. Скидки (как правило, двузначные, на весь объём предложения либо конкретные пулы квартир) в том или ином виде представлены во всех проектах.

В продолжение сложившейся традиции, уже третий раз подряд ни одного проекта из прошлого топ-10 не перешло в этот рейтинг. Компания ПИК, представленная в прошлом рейтинге аж четырьмя проектами, и Level Group (три проекта в прошлой десятке) на этот раз в список не вошла. Даже больше того – ни один девелопер из прошлого топ-10 не попал в нынешний.

Рейтинг открывает концерн «Крост» одним из двух проектов сегодняшнего топ-10. «Дом Malevich» комфорт-класса занял 10-е место с результатом 8,5% роста средней цены квартир за квартал (до 379 тыс. руб./кв. м). Забегая вперёд, отметим, что в сегодняшнем рейтинге это один из двух комплексов, в которых представлены как квартиры, так и лоты нежилого формата. В силу сложившихся условий (доступной ипотеки нет и не будет в обозримом будущем, и никаких льготных программ тоже нет) апартаменты растут в цене плохо, а вот квартиры – другое дело. Жаль только, что «Малевич» уже вряд ли нарисует второй такой же результат – проект сдаётся уже в IV квартале 2024 года.

На 9 месте проект класса… «бизнес» или «бизнес +», а может и «премиум» – ЖК «Река» от «Донстрой». Кстати, «Донстрой», пожалуй, одна из немногих крупных компаний, которая до сих пор не попадала в наш рейтинг со своими проектами, и вот наконец дебют – рост средней цены на 8,6% за квартал. Срок сдачи – в IV квартале 2026 года, Раменки – отличный район, а «Река» – достойный проект, так что в горизонте двух лет при отсутствии коллапсов на рынке явно цена подрастёт ещё. Правда, ценник уже кусается – 832 тыс. руб./кв. м.

На 8 месте проект от ГК «Пионер» – квартал Pride. Аналитики тоже пока не сошлись во мнении, к какому классу его отнести – «бизнес» или «бизнес+», но что его можно отнести к инвестиционно-привлекательным с ростом средней цены на 9,4% (до 535 тыс. руб./кв. м) - факт. Срок сдачи – в IV квартале 2025 года, качественный продукт, близость к центру и неплохая транспортная доступность позволяют надеяться на то, что инвестиционный потенциал ещё не исчерпан.

ГК «Пионер» представлена в сегодняшнем рейтинге ещё одним проектом – High Life («бизнес+»? «Премиум»?) – занявшим 7 место с результатом 11,3% роста средней цены за квартал (до 772 тыс. руб./кв. м). Проект сдаётся в 2027 году, локация у метро «Павелецкая» активно развивается и застраивается, так что потенциал явно имеется. Если вам, конечно, нравятся небоскрёбы (максимальная этажность в проекте – 47) – на то она и «высокая жизнь».

Теперь давайте спустимся поближе к народу. ЖК комфорт-класса (тут аналитики едины во мнении) «Кантемировский» со средней ценой 359 тыс. руб./кв. м вырос по итогам квартала на 11,6%, что позволило войти на 6-е место рейтинга. Девелопер «Русич» в Москве мало известен, проект – тоже, поскольку ни местоположение, ни продукт ничем особенным не примечательны. Да и скидки в октябре уже достигают 12% (в ТОП-10 IV квартала проект едва ли попадёт…)

Сталинский ампир всегда будет популярен в Москве – всё-таки это именно московский стиль, всегда отождествляемый с жильём высокого класса. Если вам не удалось найти подходящую квартиру в «сталинке» – не переживайте. Второй проект от «Крост» в нашем рейтинге – ЖК «Театральный квартал» – точь-в-точь «сталинка» со всеми приятными глазу архитектурными излишествами. Проект бизнес-класса подорожал на 11,7% за квартал (5-й результат), и средняя цена уже достигла 507 тыс. руб./кв. м. Увы, рост этот уже себя скоро исчерпает – проект сдаётся в IV квартале 2024 года.

ГК «Эталон», широко известная в узких кругах профессионалов рынка недвижимости своими щедрыми рассрочками и скидками, заняла четвёртое место в нашей десятке с проектом бизнес-класса в локации «ЗиЛ» – Nagatino i-Land. Сложно сказать, в чём именно там i-Land, но в III квартале средняя цена выросла до 505 тыс. руб./кв. м (на 11,8%). Средневзвешенная скидка по прайсу, правда, около 5%. Проект сдаётся в 2027 году и явно имеет сам по себе инвестиционный потенциал – вопрос только в том, насколько финансово безопасна политика рассрочек в такой перспективе на сегодняшнем бурлящем рынке?

Если вы не знали, где на юге Москвы есть ворота, то они на Варшавском шоссе. Квартиры в МФК «Варшавские ворота» комфорт-класса от «РГ Девелопмент» выросли в цене за квартал на 12,6% до 334,3 тыс. руб./кв. м и позволили взять этому проекту бронзу! В ЖК также есть и нежилые лоты (которые, увы, не могут похвастать таким же результатом). Проект сдаётся через год, новостроек в округе мало, транспортная доступность – отличная, перспективы для инвестиций есть.

На вторую ступень подиума приглашается ГК «Кортрос» со стартовавшим в феврале этого года проектом бизнес-класса Tate. Не спрашивайте, что означает это название. Главное – что рост средней цены на весьма убедительные 20,2% за квартал (до 500 тыс. руб./кв. м) позволил взять второе место, а срок сдачи в 2027 году и качественный продукт явно будут расти в цене и дальше.

И, наконец, сегодняшний победитель. Пусть название не столь оригинально (были уже проекты с похожими названиями), зато сам проект – конфетка! Ранее (этак лет 6 назад) на этом месте должен был появиться беспрецедентный по услугам и «фишкам» комплекс Co_Loft. К счастью или нет, но борьба властей с апартаментами дала свои плоды в виде нового жилого проекта премиум-класса «Дом 7 Даниловский», стартовавшего в марте этого года от группы компаний Coldy. Район вокруг постепенно преображается, застраивается именно премиальными проектами, а значит, все карты указывают на будущий рост цены квартир в данном проекте, сдающемся в 2027 году.

Подводя итоги рейтинга, хотел бы обратить внимание, что риски, конечно, на сегодняшнем рынке новостроек высоки. Однако в некоторых случаях может крупно повезти. Вы относите себя к баловням судьбы? В таком случае, успешных инвестиций!

Как считали

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.10.2024 и на 01.07.2024 с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т. е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь этих квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные (в первую очередь – сайты ЖК).

Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале июля 2024 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в сентябре эти квартиры были уже распроданы и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и, наоборот, снизиться.

При подготовке рейтинга за III квартал 2024 года, как и в прошлых рейтингах, включены только проекты классов «комфорт» и «бизнес», которые благодаря относительно невысокому порогу входа (бюджету покупки квартир) можно отнести к объектам инвестиций для достаточно широкого круга лиц (в отличие от новостроек элитного или премиум-класса). Условная цена отсечения – 1 млн руб./кв. м.

Топ-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены предложения за III квартал 2024 года:

Читайте также:

Перспективные новостройки: где и что планируют строить в Москве в ближайшие годы

Безусловный доход: через какой срок можно продавать квартиру и не платить налог?

Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М