Интересный факт: ежедневно в 2018 году в ЖК «Саларьево парк» продавалось квартир на 53 млн рублей, а за весь прошлый год проект принес ГК ПИК почти 20 млрд рублей! Аналитический центр Новострой-М оценил валовую выручку застройщиков Москвы по заключенным в ушедшем году ДДУ и выяснил, на покупку квартир в каких новостройках покупатели не жалели денег.
Уточнения:
1) В расчетах использованы рыночные сведения о заключенных ДДУ на приобретение квартир и апартаментов физлицами без учета сделок по переуступке. Исключение составляет экспертно определенный перечень объектов, в которых ранее фиксировалась большая доля сделок на юрлица, через которые далее переуступались физлицам значительные объемы квартир. При этом в данных проектах условно принято, что значение переуступок типа «физлицо –> физлицо» равняется около 20% от валового объема сделок, а основной объем переуступок типа «юрлицо –> физлицо».
2) В оценке выручки объем продаж по машиноместам и коммерческим помещениям не учитывается.
3) Проекты и жилые комплексы, реализация которых велась не по ДДУ, в оценке не учитывались. Всего проанализировано 254 жилых комплекса всех классов, включая проекты премиум-класса и deluxe.
4) При оценке валовой выручки учитывались средние рыночные цены по каждому объекту недвижимости (asking-price), которые могут отличаться от фактических и реальных цен сделок, т.е. не учитывают дисконтирование по условиям маркетинговых акций, удорожание за счет использования рассрочки и т.п. Чисто теоретически, средняя скидка на жилую недвижимость может рассматриваться на уровне 4-6%.
5) Контрактация объемов продаж помесячно учитывается именно по дате оформления ДДУ, а не дате его регистрации. Данный фактор позволяет оценить выручку застройщика «в моменте», т.к. это нивелирует временной лаг между заключением ДДУ и фактическим перечислением средств после его регистрации (т.к. полное перечисление денежных средств дольщиками происходит после регистрации ДДУ в Росреестре, и кроме того, в некоторых случаях подача на регистрацию ДДУ может затягиваться по вине или умыслу).
6) Оценивались проекты, расположенные в Москве в старых границах и Новой Москве.
Тезисы:
1) Общий объем валовой выручки застройщиков в 2018 г. по продажам квартир и апартаментов физлицам составил ориентировочно 667,9 млрд руб. (реализовано 3 858 562 кв. м)
2) Динамика изменения валовой выручки застройщиков помесячно в 2018 г., млрд руб.
В целом можно констатировать достаточно равномерное распределение выручки от реализации недвижимости, без явных периодов падения и роста от фактора сезонности. Например, уже с января 2018 г. наблюдался явно выраженный активный темп реализации, в апреле-июле.
При этом очевиден нетрадиционный для конца года спад выручки в декабре 2018 г. до уровня январской выручки, который связан с ограничением на выполнение регистрационных действий на заключаемые ДДУ.
Наиболее результативным по показателю валовой выручки стал октябрь 2018 г. – продано недвижимости на 79 млрд руб.
3) Если условно разделить сумму валовой годовой выручки девелоперов на 365 дней в году, то получится, что в среднем каждый день 2018 года в Москве (включая Новую Москву) реализовывалось недвижимости на сумму, эквивалентную 1,829 млрд руб.
С учетом проданного количества квадратных метров, ежедневно в среднем по договорам ДДУ для физлиц реализовывалось 10 571 кв. м.
4) Распределение объектов по размеру выручки, шт.
| Диапазон валовой годовой выручки, руб. |
Количество проектов, шт. |
| До 100 млн руб. |
14 |
| 100 – 500 млн руб. |
42 |
| 500 – 1000 млн руб. |
44 |
| 1 – 2 млрд руб. |
45 |
| 2 – 3 млрд руб. |
27 |
| 3 – 5 млрд руб. |
35 |
| 5 – 7 млрд руб. |
25 |
| 7 – 10 млрд руб. |
18 |
| 10 – 15 млрд руб. |
3 |
| >15 млрд руб. |
1 |
Источник: Новострой-М по данным Росреестра
5) Топ-10 объектов по объему валовой выручки от продаж за 2018 год:
| № п/п |
Жилой комплекс |
Размер валовой годовой выручки, млрд руб. |
| 1 |
ЖК «Саларьево парк» |
19,523 |
| 2 |
ЖК «Скандинавия» |
13,013 |
| 3 |
ЖК «Лучи» |
12,122 |
| 4 |
ЖК «Бунинские луга» |
10,964 |
| 5 |
ЖК «Зиларт» |
9,877 |
| 6 |
Neva Towers |
9,323 |
| 7 |
ЖК «Южное Бунино» |
9,151 |
| 8 |
ЖК «Город на реке Тушино-2018» |
8,965 |
| 9 |
ЖК «Символ» |
8,870 |
| 10 |
ЖК «Сердце Столицы» |
8,577 |
Источник: Новострой-М по данным Росреестра
Бесспорным лидером по объему валовой годовой выручки стал ЖК «Саларьево-парк» от ГК ПИК – суммарно за 2018 год в нем продано недвижимости более чем на 19,5 миллиардов рублей (или каждый день заключалось в среднем контрактов на покупку на сумму более 53,4 млн руб. – феноменальный для рынка недвижимости Москвы параметр темпа продаж).
Далее с большим отрывом находятся проекты ЖК «Скандинавия», «Лучи» и «Бунинские луга», в каждом из которых также реализовано недвижимости более чем на 10 млрд руб.
6) Отдельно стоит отметить параметры валовой выручки в проектах, которые начали продаваться в течение 2018 г., в т.ч. начиная с 2-3 квартала.
По сути, можно считать данные проекты своеобразными победителями в условной номинации «Успешный старт»:
| № п/п |
Жилой комплекс |
Девелопер |
Размер валовой годовой выручки, млрд. руб. |
Старт продаж (контрактации по ДДУ) |
| 1 |
ЖК «Испанские кварталы» (вторая очередь) |
А101 |
8,377 |
Апрель 2018 |
| 2 |
ЖК «Вишневый сад» |
AB Development |
8,337 |
Март 2018 |
| 3 |
ЖК «Бродский» |
Vesper |
5,699 |
Март 2018 |
| 4 |
ЖК «Преображение» |
Ingrad |
5,479 |
Апрель 2018 |
| 5 |
ЖК «Люблинский парк» |
ПИК |
4,076 |
Август 2018 |
| 6 |
ЖК «Метрополия» |
MR-Group |
3,977 |
Август 2018 |
| 7 |
ЖК «Остафьево» |
Самолет Девелопмент |
3,692 |
Июль 2018 |
| 8 |
ЖК «LIFE-Варшавская» |
Пионер |
3,374 |
Июнь 2018 |
| 9 |
ЖК «Огни» |
Донстрой |
3,172 |
Июль 2018 |
| 10 |
ЖК «Шереметьевский» |
ПИК |
2,586 |
Август 2018 |
Источник: Новострой-М по данным Росреестра
Дата публикации 25 февраля 2019
