Новая Москва – 4 года: достижения, планы, проблемы

1 июля 2016 года Новая Москва отпраздновала 4 года в составе столицы. За прошедшее время территория кардинально изменилась: открылись 2 новые станции метро, появились новые дороги и развязки, а девелоперы продолжают выводить на рынок новостроек новые проекты. Novostroy-M.ru спросил участников рынка недвижимости, как присоединенные территории изменились за 4 года.

Novostroy-M.ru продолжает следить за развитием Новой Москвы. Каждое лето мы подводим промежуточные итоги: анализируем, как меняются присоединенные территории, опрашиваем не только экспертов рынка и девелоперов, которые строят в Новой Москве, но и обычных жителей.

Недвижимость

Согласно отчету Стройкомплекса, за 4 года в Новой Москве было построено:

В первой половине 2016 года ввод жилья, по данным компании «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ», составил около 1 млн кв. метров, к концу этого года 2 млн кв. метров, а к 2035 году властями запланировано возведение 100 млн кв. метров различных типов недвижимости.

«Развитие Новой Москвы – «дело чести» для наших властей. Они прилагают максимальные усилия и берут под личный контроль проекты Новой Москвы, будь то строительство новой станции метро или школы. С таким подходом, уверена, с каждым годом Новая Москва будет становиться все более интересной и востребованной среди покупателей»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп»

Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов отмечает, что после присоединения новых территорий в Троицком и Новомосковском округах построено 9 млн кв. метров недвижимости и создано около 80 тысяч рабочих мест. «Четыре года назад эти цифры были в 3-4 раза меньше», – подчеркивает специалист.

По данным компании «Метриум Групп», в декабре 2012 году на территории Новой Москвы находилось в продаже 29 проектов, причем 9 из них вышли в реализацию именно в том же году. На сегодняшний день на территории Новой Москвы продается 35 новостроек.

Высоко- и среднеэтажные новостройки Новой Москвы

Изначально столичные власти заявляли, что Новая Москва будет малоэтажной. Однако все опрошенные Novostroy-M.ru эксперты согласились, что на сегодняшний день доля малоэтажных проектов очень мала по сравнению с многоэтажными жилыми комплексами. «Изначальные замыслы реализовать не получилось. По типу застройки в структуре жилья Новой Москвы преобладают квартиры в многоэтажных домах: 60% от общего объема предложения. Малоэтажного жилья в Новой Москве сегодня всего 23% по количеству квартир. Остальные 17% – жилье среднеэтажное», – приводит статистические данные Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

С ней соглашается Владимир Яхонтов, который отмечает, что несмотря на декларируемый властями курс на малоэтажную застройку присоединенных территорий, реальная ситуация выглядит иначе: ближний пояс к МКАД (0-5 км) остается многоэтажным и, по сути, мало чем отличается от спальных районов столицы. «Зону в пределах 5-10 км «делят» между собой многоэтажки и малоэтажки, а вот уже после 10-15 км от кольцевой дороги преобладают малоэтажные комплексы. Суммарно на малоэтажное жилье приходится не меньше трети всего предложения на территории Новой Москвы», – уточняет эксперт.

Малоэтажные новостройки Новой Москвы

Социальная инфраструктура

Уже давно все новостройки в Московском регионе предполагают строительство социальной инфраструктуры. В целом же, по данным Комплекса градостроительной политики и строительства Москвы за 4 года в Новой Москве возвели:

К 2035 году в Новой Москве по планам должны появиться: 290 детских садов, 170 школ, 105 спортивных объектов, 125 объектов здравоохранения. Несмотря на такие глобальные планы, по мнению Рустама Арсланова, директора департамента продаж ГК «Гранель», большинство новостроек Новой Москвы, особенно если речь идет о строительстве «в чистом поле» страдают от дефицита инфраструктуры.

С этим мнением согласен Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», который отмечает, что, к сожалению, пока рано говорить о том, что жители присоединенных территорий обеспечены таким же инфраструктурным набором, как и в старых границах города. «Дело в самих девелоперах, – объясняет эксперт. - С учетом того, что инвестиции в социальные объекты не проносят примой прибыли, их реализация откладывается на последнюю очередь».

«Развитие инфраструктуры в Новой Москве – действительно большая проблема, сегодня во многих масштабных комплексах родители не могут отдать детей в детский сад, поскольку количества мест в нем просто не хватает на количество жителей в заселенных домах».

Александр Зубец, «Новые Ватутинки»

Инфраструктура Новой Москвы

Мария Букаева, начальник отдела маркетинга «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ», считает, что наиболее полноценно обеспечены проекты, строящиеся в районах с уже существующей инфраструктурой (поселок Коммунарка, города Московский, Троицк), дефицит соцобъектов испытывают проекты в удаленных локациях.

К проектам с полноценным инфраструктурным наполнением, по мнению Владимира Яхонтова, в первую очередь, относятся крупномасштабные ЖК, которые можно назвать городом в городе, к примеру, «Первый Московский», «Переделкино Ближнее», «Новые Ватутинки». Вся необходимая инфраструктура в этих комплексах создана с нуля самими девелоперами.

Транспортные магистрали

Развитие дорожной инфраструктуры выглядит так:

- открыты 2 станции метро Сокольнической линии «Румянцево» и «Саларьево»;

- центральная дорога в поселке Коммунарка с выходом на Бутово, она соединила старую Москву с новой;

- дорога от Киевского до Калужского шоссе (деревня Саларьево – деревня Мамыри);

- дорога от Боровского (от деревни Рассказовка) до Киевского шоссе (до города Московский).

«После присоединения новых территорий к столице, началась реконструкция самой проблемной вылетной магистрали столицы – Калужского шоссе. На первом этапе проект реконструкции Калужского шоссе от МКАД до ЦКАД предполагает строительство 9 эстакад, 5 мостов, 4 транспортных тоннелей и 18 пешеходных переходов. Калужское шоссе призвано стать главной трассой новомосковских территорий», – рассказывает Даромир Обуханич, исполнительный директор ГК «МИЦ».

«В 2017 планируется открытие еще двух станций метрополитена («Рассказовка» и «Говорово»). К 2019 году планируется продление Сокольнической ветки от недавно открытой станции метро «Саларьево» до поселка Коммунарка»

Мария Букаева, «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ»

Как замечает Екатерина Артёмова, директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», в данный момент прорабатывается строительство новой отдельной линии метро от ТТК «Улица Новаторов» в сторону поселка Коммунарка. Также в планах столичных властей до 2018 года построить еще 137,7 км дорог, а в долгосрочной перспективе (к 2035 году) чиновники намереваются построить 45 км линий метро, 700 км нового дорожного полотна, 175 км трамвайных путей.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», подчеркивает, что везде, где пересекаются метро, основные дороги и железнодорожные пути, будут создаваться ТПУ, чтобы новые москвичи могли оставлять личные автомобили на парковке, пересаживаться на метро, электрички или автобус. «В этом случае время на дорогу к месту работы в Москве и обратно будет значительно сокращаться, – прогнозирует специалист. – Всего же на территории Новой Москвы планируется построить 23 ТПУ, в состав которых будут включены торговые и офисные помещения».

Цены на новостройки +35%

По данным «БЕСТ-Новострой», в конце 2012 года средняя цена квадратного метра в Новой Москве составляла 84 тыс. рублей, а средний бюджет квартиры – 5 млн рублей. Сегодня средняя стоимость кв. метра в эконом-классе достигает 116 тысяч рублей, а в сегменте «комфорт» 92,8 тыс. руб.

Екатерина Артёмова рассказывает, что с момента присоединения новых территорий, уровень средневзвешенной цены неуклонно рос. Пик роста зафиксирован в период 2013-2014 гг., кода уровень цен в Новой Москве вырос на 12,5%. В последующем по мере скатывания рынка недвижимости в очередной кризис, уровень спроса на недвижимость Новой Москвы начал снижаться. «Соответственно стала складываться ситуация и с уровнем цен. И если в период 2014-2015  гг. все же был зафиксирован рост в 10,6%, то в июне 2016 г. уже наметился спад уровня цен на уровне 4,1%. Стоит учитывать, что рост в 2014-2015 гг. отчасти связан с повышенным спросом на недвижимость в конце 2014 года на фоне девальвации рубля и резким повышением ключевой ставки ЦБ, – объясняет специалист. – В ситуации относительно невысокого предложения Новой Москвы увеличение спроса привело к росту цен. Однако на фоне обвала предложения 2015 г. большинство застройщиков были вынуждены пересмотреть ценообразование в сторону понижения».

«Существенно поднимать уровень цен девелоперам не позволяет высокий уровень конкуренции. При этом стоит отметить, что почти треть всех корпусов в новостройках Новой Москвы уже построены и введены в эксплуатацию. Доля готового жилья будет расти: до конца 2016 г. планируется ввести в эксплуатацию еще порядка 140 корпусов общей площадью более 1 млн кв. м, что в итоге, конечно, повлияет на уровень цен»

Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»

Источник: «Азбука Жилья»

Средневзвешенная цена на первичном рынке Новой Москвы в зависимости от расстояния от МКАД тыс. руб/кв. метр

Источник: «Азбука Жилья»

По мнению Владимира Яхонтова, на первичном рынке жилья Новой Москвы рост цен за 4 года составил не менее 35%, при этом разница в приросте цен по отдельным локациям и проектам находится в пределах 15-45%. «Что касается текущего кризиса, то он, безусловно, отразился на рынке недвижимости Новой Москве, однако на квартирный сегмент повлиял в меньшей степени, – считает специалист. – Если говорить о первичном рынке, то кризис здесь «вылился» в снижение темпа роста цены: цена на новостройки Новой Москвы все равно продолжает расти, но не такими быстрыми темпами, как раньше».

Мария Литинецкая добавляет, что по итогам первого полугодия 2016 года в 91% проектов Новой Москвы в том или ином виде предлагаются скидки, тогда как год назад дисконты были доступны в 83% проектов. «Одновременно увеличился максимальный размер скидок: с 12% до 18%. Все это свидетельствует об усилении конкуренции, – объясняет эксперт. – Ведь теперь бороться за покупателя необходимо не только с близлежащими новостройками, но и со столичными проектами, стоимость которых начинается от 2,51 млн рублей».

Цена, дороги, экология

Опрошенные Novostroy-M.ru участники рынка не сошлись в критериях, по которым потенциальные покупатели подбирают новостройки. Большинство высказались, что стоимость квартиры по-прежнему на первом месте среди запросов, потом транспортная доступность, инфраструктура и т.д. Однако в «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» отметили, что в первую очередь клиентов интересует транспортная доступность и цена жилья, далее по значимости такие критерии как инфраструктура, качество проекта, экология.

В «Азбуке Жилья» на первое место поставили инфраструктуру (как транспортную, так и социальную), а потом уже бюджет покупки и особенности проекта (включая квартирографию, архитектуру, технологию строительства, прочие характерные особенности проекта). Однако Екатерина Артёмова оговаривается, что по мере уменьшения верхнего потолка бюджета покупки, фактор стоимости недвижимости выходит на первый план и превалирует над другими критериями выбора.

«Покупателей проектов Новой Москвы привлекают три фактора: доступные цены, московская регистрация и экология, считает Мария Литинецкая. – Именно в такой последовательности происходит ранжирование факторов. Наибольшей популярностью пользуются квартиры в бюджете 5-7 млн рублей. За такие деньги на присоединенных территория можно купить просторную 3-комнатную квартиру, тогда как в старых границах Москвы за эту же сумму можно приобрести 2-комнатную квартиру».

По словам Дмитрия Пантелеймонова, директора департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», предпочтения новомосковских покупателей новостроек практически ничем не отличаются от запросов тех, кто приобретает жилье в Подмосковье. «В сегменте недвижимости эконом-класса ключевым фактором при выборе квартиры по-прежнему остается цена предложения, особенно сейчас, в условиях кризиса и существенного снижения доходов населения, – объясняет специалист. – Другой немаловажный фактор – транспортная доступность. Сегодня наиболее популярны проекты, максимально приближенные к границам МКАД, откуда можно всегда легко и быстро добраться до ближайшей станции «подземки». Также покупателя интересует и инфраструктурная составляющая проекта, а именно наличие поблизости от жилого комплекса социально бытовых объектов первой необходимости».

«Москва не сразу строилась»

Все эксперты отмечают динамичное развитие Новой Москвы. За 4 года столичными властями совместно с застройщиками проделана огромная работа. Однако девелоперам надо понимать, куда двигаться и как работать, но без Генплана это очень сложно. На сегодняшний день отсутствие Генплана – самая главная проблема присоединенных территорий. Он должен быть принят уже в этом году, и, пожалуй, это одно из самых ожидаемых событий на рынке новостроек Новой Москвы.

«Четыре года – небольшой срок, чтобы низкоурбанизированную территорию сделать полноценным районом Москвы. Власти уже сделали многое, но еще большая работа предстоит впереди»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп»

Вторым проблемным моментом, который отметили эксперты, является развитие коммерческой инфраструктуры. Оно не успевает за социальной и транспортной, а ведь именно коммерческая инфраструктура – это рабочие места. Как замечает Александр Зубец, к сожалению, пока весь упор градостроителей делается именно на социальную и транспортную составляющую, забывая про развитие коммерческой. «В результате одной из наименее решенных проблем остается вопрос с маятниковой миграцией: количество рабочих мест явно меньше, чем число жителей Новой Москвы, – объясняет эксперт. - Необходимо развивать новые территории комплексно, создавая рабочие места для тех, кто решил переехать за МКАД в Новую Москву».

По словам Владимира Яхонтова, несмотря на то, что кризис внес свои коррективы в планы и застройщиков, и властей, можно смело прогнозировать, что новые территории продолжат свое активное развитие и останутся притягательны как для покупателей недвижимости, так и для инвесторов и застройщиков. «Первых привлекает цена жилья (которая несопоставимо меньше стоимости квартир в старых границах Москвы) и столичные льготы, а застройщикам и инвесторам Новая Москва интересна с точки зрения потенциала роста стоимости и наличия административного ресурса», – резюмирует эксперт.