О том, что купить квартиру можно через интернет практически не вставая с дивана, уже знают многие. Однако эта удобная опция работает только с новостройками. А вот на вторичном рынке, когда расчеты нужно произвести между физлицами, одно из которых находится за рубежом, все не так просто.
По разным оценкам, из России в 2022 году уехали 400-700 тыс. человек. При этом в Москве в IV квартале доля сделок с квартирами по доверенности достигла исторического максимума – 25%. В 96% случаев это были продажи. На практике уехавшие из России собственники столкнулись с множеством проблем – аналитики «Метриум» рассказывают о 5 самых частых из них.
Проблема №1: оформление доверенности за границей
Проблема №2: трудно выписаться из квартиры, не будучи в России
Проблема №3: налог при продаже квартиры для нерезидентов удваивается
Проблема №4: денежные транзакции сильно затруднены
Проблема№ 5: сложности с мелкими бытовыми вопросами
Проблема №1: оформление доверенности за границей
Уехавшему продавцу или покупателю жилья понадобится поверенный, чтобы проводить операции с недвижимостью в России. Не все покинувшие страну озаботились этим заранее, и у них осталось только два варианта оформить доверенность.
Первый – через консульство России в стране пребывания. Второй – у местного нотариуса. В консульстве РФ возможно оформить доверенность, аналогичную по своей юридической силе и ничем не отличающуюся от доверенности, оформленной у нотариуса в России. Заявителю понадобится только свой паспорт и паспортные данные поверенного, причем присутствие последнего не обязательно, он может быть и в России.
Однако на практике всё не так просто. Иногда записаться на прием можно только за несколько месяцев, особенно если в стране много приезжих из России либо число консульств или дипломатических работников сокращено. В некоторых странах, таких как Грузия, российское посольство не работает вовсе.
Поэтому нередко россияне оформляют доверенность у местного нотариуса. Это более проблемный и рискованный путь. Основная трудность с такой доверенностью – это проверка её подлинности. Если доверенности консульств Росреестр проверяет по онлайн-базе таких документов, то проверить подлинность документов иностранных нотариусов практически невозможно. Не всегда можно быть уверенным и в содержании переведенного документа. Например, в США нотариусы удостоверяют только подписи (доверителя и переводчика). Дополнительная проверка по линии правоохранителей разных стран может длиться бесконечно долго – запросы из России могут проигнорировать. Всё это создает большие риски для покупателя недвижимости и, соответственно, сложности для продавца.
В ряде случаев доверенность, оформленную у иностранного нотариуса, нужно не только перевести на русский, но и и легализовать (то есть заверить в консульстве). Если у России со страной нет договора, которым отменяется обязательная легализация документов, и эта страна не относится к участникам Гаагской конвенции 1961 года, то потребуется консульская легализация доверенности.
Проблема №2: трудно выписаться из квартиры, не будучи в России
Дистанционно можно сняться с регистрационного учета по месту жительства в России. Для этого тоже понадобится доверенность, которую лучше оформить до отъезда из страны. Но если доверенности нет, её придется составлять за границей, как это описано выше. Заявление о снятии с регистрационного учета нужно заверить в консульстве России в стране пребывания. Затем документы отправляются почтой доверенному лицу в России. При этом очень важна конкретность формулировок доверенности: нельзя просто написать «доверяю совершать любые действия от моего имени в уполномоченных органах». Заявление от такого поверенного могут не принять, поэтому важно прописывать конкретные органы власти и определенные действия.
Следующая проблема связана с паспортом, так как по правилам регистрации и административного регламента МВД в паспорт должен быть проставлен штамп о снятии с учета. Отправить паспорт в Россию можно заказным ценным письмом. Из России – уже сложно, так как третьему лицу (не владельцу паспорта или близкому родственнику) в этом могут отказать таможенные органы.
Наконец возникает сложность со снятием с регистрационного учета по месту жительства в квартире несовершеннолетних детей. По закону их нельзя выписать «в никуда». Органы опеки могут потребовать массу подтверждений того, что ребенок не останется без жилья, причем даже за границей.
Проблема №3: налог при продаже квартиры для нерезидентов удваивается
Еще одна сложность, с которой столкнулись уехавшие россияне при продаже квартир на родине, – повышенный налог (НДФЛ). По налоговому законодательству РФ, находящийся за пределами страны более 181 дней в году гражданин автоматически теряет статус налогового резидента РФ. В этом случае налог на доходы, полученные в России, поднимается с 13% до 30%, в том числе выручка от продажи квартиры. Правда, это касается только тех, чье жилье было во владении менее пяти лет (или менее трех лет в исключительных случаях, предусмотренных налоговым кодексом). Соответственно за продажу относительно недавно приобретенных квартир придется заплатить значительный налог, равный фактически трети их стоимости.
Проблема №4: денежные транзакции сильно затруднены
Перевести значительные суммы денег из России крайне сложно из-за санкций и ограничений для россиян. По российским законам, расчеты по сделкам с недвижимостью должны проводиться внутри страны. После получения оплаты бывший владелец квартиры сталкивается со сложностями при переводе значительных сумм за границу.
Прежде всего, проблемы создает отключение большинства российских банков от SWIFT. При этом оставшиеся в стране кредитные учреждения берут за такие переводы комиссию. Из-за этого приходится переводить средства через банки «дружественных» стран, а это связано с рисками конвертации в разных валютах, часто по невыгодному курсу. Ограничения против россиян постепенно начинают вводить криптобиржи, например, устанавливая лимиты на транзакции или на покупку фиатных и криптовалют. В итоге для перевода средств приходится обращаться к посредникам – брокерским компаниям из Азии и других стран, не участвующих в санкциях, а также к криптовалютчикам.
Проблема№ 5: сложности с мелкими бытовыми вопросами
Многие уехавшие обнаружили трудности даже с самыми банальными бытовыми вопросами. К примеру, как снять и отправить показания счетчиков для пересчета стоимости жилищно-коммунальных услуг? В новостройках часто ставят современные счетчики, которые передают информацию в управляющие компании автоматически. Но в более старых домах таких счетчиков нет. Если данные со счетчиков не передавать, то тарифы за коммунальные услуги рассчитываются по нормативам, которые почти всегда выше реального уровня потребления. Почти всегда итоговые счета за услуги из-за этого растут.
«В 2022 году резко выросло число обращений о продаже недвижимости в России от зарубежных собственников. Трансграничные сделки обременены как административной практикой российских органов власти, так и санкциями. Чем сложнее схема продажи – из-за участия несовершеннолетних, непростой семейной ситуации, долевой собственности, – тем дольше приходится искать покупателей и работать с ними. Поэтому мы рекомендуем обращаться к профессиональным риелторам, которые помогут всё грамотно организовать и ускорят проведение сделки»
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»
Читайте также:
«Такого количества мошеннических предложений мы раньше не видели никогда»
Фактор риска: почему стоит избегать покупки и продажи жилья по доверенности
Автор: эксперты компании «Метриум»
Дата публикации 05 апреля 2023
