Как купить новостройку в траншевую ипотеку и стоит ли это делать

Застройщики и банки сегодня предлагают помимо льготной и обычной ипотеки еще и траншевую. Новострой-М рассказывает, кому она может быть полезна и в чем особенности этого вида кредитования.

Траншевая ипотека – что это такое

Какие квартиры можно купить в траншевую ипотеку

Как именно работает траншевая ипотека: расчеты с примерами

Траншевая ипотека: порядок оформления

Кому подходит траншевая ипотека? Требования к заемщику

Что надо знать о траншевой ипотеке – минусы и риски

Часто задаваемые вопросы

Резюме: главные отличия траншевой ипотеки от обычной

Траншевая ипотека – что это такое

Это жилищный кредит, который выдается заемщику не сразу целиком, а частями – траншами. Например, 30% до ввода дома в эксплуатацию, остальные 70% – после. Соответственно, и застройщик получает средства за квартиру тоже траншами. То есть это не совсем обычная ипотека, поэтапная. Проценты начисляются тоже только на выданную часть кредита.  

Кому нужна траншевая ипотека, кто ее оформляет?

Чаще всего за такими займами (ипотека для новостройки) обращаются те, кто не смог одобрить льготную ипотеку; те, кому не подходит рассрочка, а также те, кто рассчитывает в скором времени продать вторичную квартиру и погасить траншевую ипотеку/ее часть из этих средств.

Какие квартиры можно купить в траншевую ипотеку

Прежде всего ипотека траншами предлагается на квартиры в новостройках на завершающей стадии строительства.

Сегодня далеко не все застройщики предлагают траншевую ипотеку. Строго говоря, она считается рискованным кредитным продуктом и противоречит недавно вступившему в силу ипотечному стандарту.

Центробанк пообещал бороться с «черт знает какими схемами» ипотеки.

Как именно работает траншевая ипотека: расчеты с примерами

В большинстве случаев траншей всего два: до ввода дома в эксплуатацию (небольшая часть) и после (большая часть кредита).

Раньше была популярна программа «Ипотека за 1 рубль в месяц»: эта траншевая программа предполагала взносы 1 рубль в месяц до сдачи дома, далее на остаток займа начислялся рыночный процент.

Сейчас чаще встречаются программы типа «3,5% на первый год». Суть та же, это кредит с поэтапной выдачей: первый год заемщик платит исходя из 3,5%, начисляемых на первый транш, после чего ставка повышается – например, до 21% годовых на весь остаток и срок.

• Стоимость квартиры: 13 700 000 руб.
• Первоначальный взнос: 30% = 4 110 000 руб.
• Первый транш: еще 30% = 4 110 000 руб. на первый год под 3,5%.
• Второй транш (остаток): 5 480 000 руб. на 25 лет под 21%.
• Процентная ставка на первый транш: 3,5% годовых, срок – 12 месяцев.
• Ежемесячные платежи в течение первого года (примерный график выплат): 349 027, 9 руб.
• Суммарная выплата за первый год с процентами: 4 199 369 руб. Переплата: 9 369 руб.
• Процентная ставка на второй транш: 21% годовых, срок – 300 месяцев.
• Ежемесячные платежи в течение последующих лет (без учета досрочных погашений): 96 4219 руб.
• Суммарная выплата за последующие 25 лет с процентами: 28 446 709 руб. Переплата: 14 746 709 руб.

В чем тогда выгода траншевой ипотеки?

Если сразу оформить 9,59 млн рублей под 21% годовых на 25 лет, то переплата возрастет в разы.

В программах «Ипотека за 1 рубль» первый год платежи минимальны (1 рубль в месяц), однако затем платеж становится гигантским. Впрочем, сегодня такие программы практически не встречаются на рынке новостроек.

Траншевая ипотека: порядок оформления

Перед подписанием кредитного договора крайне важно, чтобы заемщику были понятны: график платежей, момент перехода на увеличившуюся ставку, платеж после перехода на новую ставку.

Кроме того, банк должен заранее в деталях разъяснить, кто и как будет предоставлять документы о вводе дома в эксплуатацию (застройщик или заемщик), а также, что будет, если ввод дома задержится.

Кому одобрят траншевую ипотеку? Требования к заемщику

Уровень платежеспособности заемщика – главный критерий для банка, который будет выдавать траншевую ипотеку.

Что надо знать о траншевой ипотеке – минусы и риски

Главный риск траншевой схемы ипотеки для заёмщика – это изменение ежемесячного платежа. Он может стать меньше или больше, поэтому крайне важно запросить детализированный расчет, график платежей в банке до подписания договора.

Еще один риск – возможная задержка в сдаче дома. Многое зависит от того, как сформулирован кредитный договор, однако может оказаться так, что первый транш рассчитан ровно на год вне зависимости от срока ввода, но дом не сдан – соответственно, банк перечислит второй транш, ставка вырастет, и придется платить, продолжая снимать жилье. Тогда как траншевую ипотеку многие оформляют с расчетом уже переехать в квартиру перед «стартом» выплаты второго транша с повышенной ставкой.

Как исправить кредитную историю, чтобы получить траншевую ипотеку?

Улучшить кредитную историю можно, прежде всего, закрыв все имеющиеся долги, кредиты, займы, кредитные карты, рассрочки (сюда входят и «улучшенные» продукты вроде «Сплит» с расширенным кредитным лимитом).

Помимо этого, можно выбрать зарплатный банк, привлечь созаемщика или поручителя, а также предоставить в дополнительный залог банку иное имущество (квартиру, дом, дорогой автомобиль).  

Часто задаваемые вопросы

• Можно ли взять траншевую ипотеку на вторичку?

Нет, ипотека траншами доступна только в новостройках на этапе строительства дома. 

• Сколько траншей может быть?

​Чаще всего траншей всего два: первый банк выдает на срок до ввода дома в эксплуатацию, второй – после. Это не значит, что сами транши надо гасить разом. На каждый из них начисляется разный процент, однако формируется график ежемесячных платежей, как при обычной ипотеке. Просто после ввода дома график, размеры платежей и условия меняются. 

• Что делать, если строительство заморожено?

Продожать платить кредит и выполнять условия кредитного договора. Однако в этом случае также стоит попытаться обратиться в банк за реструктуризацией кредита или кредитными каникулами. 

• Можно ли объединить траншевую ипотеку с маткапиталом?

Да, многие застройщики принимают в качестве первого взноса материнский капитал. Однако сертификат могут принимать не все банки. Стоит заранее узнать в выбранном банке, будет ли принята субсидия как первый взнос и можно ли ее направить на погашение части кредита. 

• Можно ли досрочно погасить?

Многое зависит от условий кредитного договора. Перед подписанием документа изучите раздел об условиях досрочного погашения. Чаще всего ипотеку можно гасить досрочно. 

Резюме: главные отличия траншевой ипотеки от обычной

Читайте также:

«Похоже, рынок новостроек окончательно перейдёт на рассрочки, отсрочки, транши и другие альтернативные инструменты оплаты»

Почему банки отказывают в ипотеке и не одобряют кредит — разбираем все возможные причины

Автор: Ангелина Христофорова