Когда дело доходит до покупки жилья, перед покупателем встает множество вопросов. И один из главных – что лучше, «вторичка» или новостройка? Про плюсы и минусы каждого варианта рассказывает Новострой-М.
«Первичка», «вторичка», «новая вторичка»: юридические нюансы
Новостройкой считается дом, который еще не прошел Госкомиссию и где пока не зарегистрировано право собственности. Как только происходят эти события, жилой комплекс теряет свой «новостроечный» статус, переходит в разряд «вторичного» жилья и именуется «новой вторичкой».
Правда, большинство покупателей не придают этому значения. Для них недвижимость делится на так называемый «старый фонд» и новые дома. Однако с юридической точки зрения это важно. Даже если квартире всего 4-5 месяцев и в ней никто не жил, но на нее уже оформлено право собственности – это «вторичка» в чистом виде.
Принципиальная разница между первичным и вторичным жильем заключается в способе покупки квартиры. Если ЖК еще строится, то лоты в нем реализуются по ДДУ (договор долевого участия), а отношения сторон регулирует 214-ФЗ. Квартиры на вторичном рынке можно приобрести путем заключения стандартного договора купли-продажи.
Бывает так, что квартиру в свежепостроенном доме реализует не застройщик, а физическое лицо. Например, пока шло строительство, в семье родился ребенок, поэтому стала нужна жилплощадь побольше. Или же изначально собственник приобретал лот на «котловане» с инвестиционной целью, чтобы перепродать его на завершающей стадии. Тогда при продаже будет использоваться договор уступки прав требования.
В отдельных случаях оформляют ПДКП (предварительный договор купли-продажи). Например, когда ЖК уже построен, но еще не получено разрешение на ввод в эксплуатацию и не готовы документы о праве собственности. Сразу оговоримся: юристы к такому договору относятся с прохладой, так как в нем отражены лишь намерения, а не обязательные для исполнения условия. Кроме того, далеко не все банки готовы предоставить потенциальному заемщику ипотеку по ПДКП.
Сравнительный анализ
Не существует однозначного ответа на вопрос, что лучше: «вторичка» или новостройка. Аргументов в пользу и того, и другого предостаточно.
Покупателю зачастую приходится решать, что выбрать и чем пожертвовать, особенно при ограниченном бюджете. На одной чаше весов находится новый современный дом с эргономичными планировками, закрытым от доступа машин и посторонних двором с качественными детскими игровыми площадками, а на другой – морально устаревшее жилье, но зато с россыпью детских садов, школ и поликлиник поблизости.
И подобного рода «переменных» в этой задаче более чем достаточно. Поэтому для себя нужно определить приоритеты:
Ждать или не ждать
Это один из самых главных моментов, которые стоит учитывать при покупке квартиры.
Если ЖК находится в процессе строительства, то собственнику, у которого нет другой недвижимости, придется где-то жить все это время – арендовать квадратные метры или останавливаться у родственников. А учитывая нестабильную общемировую ситуацию, нужно понимать, что сейчас нет никаких гарантий, нигде и ни в чем. В том числе, что дом будет сдан в указанные сроки.
Конечно, если застройщик – давний игрок рынка с хорошей репутацией и солидным портфелем проектов, сомневаться в нем не приходится. Но рынок недвижимости в любой момент может начать «колбасить» из-за внешней обстановки, и тогда проблемы в теории могут появиться у всех, даже у госбанков. В этом случае и эскроу-счета не станут панацеей, а в перспективе появятся недострои – правда, при самом пессимистичном сценарии.
А «вторичка» – вот она, прямо под рукой, уже готовая и доступная. Если не придираться к ремонту, оставшемуся от прежних хозяев, то можно справлять новоселье хоть через неделю или две, сразу после подписания всех документов и завершения сделки.
«Биография» жилья
При покупке квартиры в новостройке покупатель может быть уверен в том, что она достается ему абсолютно «чистой», без тайного прошлого и нелицеприятного бэкграунда. Он – первый и единственный владелец, который сам напишет ее историю, наполнит жизненной энергией и создаст определенную атмосферу. Кроме того, форма договора здесь предельно прозрачна и безопасна.
Со «вторичным» жильем все не так просто, это может оказаться самый настоящий кот в мешке.
Сюрприз может заключаться в чем угодно, начиная от скрытых прав третьих лиц или свершившегося в квартире преступления и заканчивая ошибками в приватизации. А еще бывает, продавцы просят покупателя согласиться на некую «мутную» схему (чтобы, к примеру, не платить налоги), и отказываются продавать ему жилье на отрытых и понятных условиях.
Инфраструктура
Общая тенденция последних лет – обеспечивать новостройки собственной жилой средой, даже если они относятся к классу «стандарт» (бывший «эконом»). Однако, несмотря на это, строительство социальных объектов нередко ведется с существенным запозданием.
А иногда даже получается так, что вместо обещанной парковки или детского сада рядом с уже сданным корпусом вдруг вырастает новый дом. Нельзя сказать, что это частая история, однако такие случаи известны.
Помимо всего прочего, ни для кого не секрет, что в черте города пятен под застройку осталось не так много, и бюджетные новостройки, как правило, строят на окраинах. Там, где нет ни крупных магазинов и ТЦ, ни парков с садами и скверами, ни школ, ни поликлиник, ни детских садов.
Поэтому, если для вас в приоритете качественная, давно сложившаяся инфраструктура, имеет смысл приобрести жилье на вторичном рынке недвижимости.
Транспортная доступность
То же касается и транспортной доступности. Если хотите жить рядом с метро, в локации с хорошим транспортным сообщением, то, вероятнее всего, придется сделать выбор в пользу «вторички». Новые кварталы массовой застройки обычно находятся далеко от цивилизации, и их жильцы тратят порой по 2-2,5 часа, чтобы добраться на работу.
Ремонт
Когда покупатель решает, что ему купить, «вторичку» или новостройку, он сталкивается с трудной дилеммой. Квартира в старом доме достанется ему с ремонтом «от собственника», и не факт, что вкусы прежнего и нового владельца совпадут. К тому же, жилье может быть в «убитом» состоянии и ему понадобится «капиталка». А это дорогое удовольствие.
Однако и в новом доме без ремонта никак не обойтись – если только не купить квартиру с отделкой от застройщика. Но далеко не всем хочется жить в «стандартизированных» безликих интерьерах. А если делать в новостройке ремонт «от» и «до», то он тоже влетит в копеечку.
И еще не известно, какой вариант выйдет дешевле.
Шум
От шумных или скандальных соседей никто не застрахован – это лотерея. И если в давно обжитом доме можно познакомиться с жильцами заранее, то в новостройке такой опции нет. Пока не переедешь, не узнаешь, кто живет за стенкой.
Однако в новом доме более вероятно оказаться в подходящей для себя социальной среде. Современные проекты, как правило, имеют свою философию. Они ориентированы на определенную целевую аудиторию: на семейных покупателей с детьми, молодых и перспективных клиентов, взрослых респектабельных людей и т.п. Здесь ниже вероятность заполучить в соседи запущенного алкоголика или деклассированный элемент.
Но проблему с шумом это не решит: в новостройках первые год-полтора постоянно ведутся строительные работы. Поэтому, даже если у вас квартира с готовой отделкой, приготовьтесь какое-то время жить под звуки дрелей и перфораторов: многие любят все доделывать и переделывать после новоселья.
Качество жилья
Если застройщик ведет работы с полным соблюдением всех норм, то новостройка получится качественной и современной, с интересными планировочными решениями и высокими стандартами благоустройства. Жить в ней будет приятнее, чем в доме, которому уже много лет.
Дело в том, что свой неформальный статус «новой вторички» новостройка утрачивает где-то через 5 лет. Это происходит из-за того, что начинают проявляться первые признаки износа общедомового имущества, одни соседи сменяют других, также может смениться управляющая компания. Кроме того, через 5 лет уже и застройщик не несет никаких обязательств по 214-ФЗ касаемо гарантийных обязательств. Соответственно, если уже через 5 лет новые дома становятся «вторичкой», то представляете, что какая трансформация происходит со зданием через 20-40 лет?
Цена вопроса
Если еще совсем недавно даже не стоял вопрос о том, что выгоднее, новостройка или «вторичка» (старая «вторичка», как правило, была существенно дороже, в том числе потому, что объект уже готов и есть возможность сразу заселиться в квартиру), то теперь ситуация кардинально поменялась. Покупка квартиры в новостройке выгоднее разве что на самом старте продаж, на этапе котлована, когда впереди годы строительства. К моменту окончания работ квартиры значительно вырастают в цене и ни о какой экономии речи уже быть не может.
В сервисе «Открытые данные» можно узнать среднюю стоимость жилья по РФ в режиме реального времени на основании анализа активных объявлений о продаже жилья. И во всех крупных городах сейчас наблюдается «перекос» в сторону увеличения стоимости именно на «первичке».
Ипотечные программы
Тем не менее, покупателю зачастую проще приобрести квартиру в новостройке, чем на вторичном рынке. Это связано с тем, что государство интенсивно поддерживает строительную отрасль, в частности, в ипотечных вопросах. На рынке работает ряд программ на любой вкус, начиная от ипотеки с господдержкой и заканчивая материнским капиталом, не говоря уже о всевозможных специализированных продуктах со сниженными ставками (сельская, военная, семейная ипотека, IT-ипотека и т.п.).
Кроме того, застройщики и банки выступают единым фронтом, так как заинтересованы в продажах и привлечении большого количества клиентов, поэтому они разрабатывают всевозможные стратегии и воплощают их в жизнь. Так появились субсидированная ипотека от 0,01% годовых и траншевая ипотека с платежом в 1 рубль, которая сейчас пользуется особой популярностью у покупателей.
Таким образом, на сегодняшний день ставки на жилищные кредиты в новостройках получаются ниже, чем на «вторичке». Кроме того, квартиры в новых домах банки кредитуют более охотно и с удовольствием принимают их в качестве залога.
«Первичка» vs «вторичка»
Однако единой рекомендации, что же все-таки выбрать, новостройку или «вторичку», нет.
При покупке квартиры каждый руководствуется своими резонами и предпочтениями. Для кого-то важно отсутствие рисков при заключении договора на продажу и «чистая» история квартиры, а для кого-то на первом месте будет стоять возможность сразу же заселиться. Кто-то хочет иметь возможность выбрать интересную планировку, и тогда речь идет о «первичке» (застройщики предлагают широкий пул квартир на любой вкус), а кого-то интересует гарантированная возможность устроить ребенка в школу рядом с домом – тогда лучше выбирать давно обустроенный и обжитой район.
Советы экспертов
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:
– Сравнивать покупку новостройки и квартиры на «вторичке» с точки зрения безопасности не совсем корректно. И тот и другой вариант может быть и одинаково безопасен и, наоборот, и там, и там могут появиться определенные проблемы. В данном случае все зависит от конкретных деталей сделки. Если говорить о новостройках, то там все сводится по большей части к правильному выбору застройщика и конкретного объекта. В случае со «вторичкой» – к юридической чистоте самой квартиры, добросовестности ее собственника и грамотному оформлению сделки.
Вопрос выгоды также довольно риторический. Для каждого человека в зависимости от его потребностей, финансовых возможностей и жизненной ситуации может быть более выгодным и тот и другой вариант. За счет более дешевой ипотеки и бюджета покупки квартиры в новостройках в целом сейчас могут оказаться действительно доступнее, чем сопоставимое по своим характеристикам жилье во вторичном фонде. Однако у «вторички» и новостроек разные целевые аудитории. Готовое жилье, как правило, покупают те, кому сразу нужно заехать в квартиру, и они в принципе в большинстве случаев не рассматривают варианты на стадии строительства. Что касается ремонта, то тут также вопрос потребностей и пожеланий потребителя. К тому же ремонт – это не какая-то фундаментальная вещь, его всегда можно переделать при желании.
Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва»:
– Жилье на первичном рынке представляется и более безопасным, и более выгодным. Приобретение вторичной недвижимости не исключает наличия рисков, связанных с историей квартиры и спецификой предыдущих собственников, и нередки ситуации, когда сделки признаются недействительными. В этом случае вполне законопослушный покупатель может остаться и без жилья, и без денег.
Что касается выгоды, то и здесь первичный рынок явно выигрывает у вторичного со значительным перевесом, ведь именно на новостройки банки устанавливают более выгодные ставки, в том числе субсидированные. В наших проектах Headliner и ILOVE, например, они начинаются от 0,1%. Также можно воспользоваться рассрочкой, чего нет на рынке вторички.
Жилье с отделкой от застройщика представляется наиболее оптимальным вариантом: ремонт в этом случае обходится значительно дешевле за счет оптовой закупки материалов и налаженных каналов поставок. При этом необязательно выбирать типовой усредненный вариант отделки. Иногда можно в буквальном смысле заказать себе готовую квартиру по индивидуальному дизайн-макету.
Локация является одним из самых важных факторов при выборе квартиры и определяет ее ликвидность, поэтому, безусловно, отсутствие ремонта не должно останавливать от ее приобретения. Состояние лота, в отличие от его расположения, всегда можно изменить по собственному вкусу.
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:
– Покупка квартиры или апартаментов на первичном рынке сейчас выглядит более надежной и выгодной. При приобретении вторичного жилья традиционно велика угроза столкнуться с мошенничеством. Этой осенью в связи с отъездом многих граждан за рубеж с обычных 5% до почти 20% увеличилось число предложений продажи квартир по доверенностям. Такие сделки считаются наиболее рисковыми. Так, доверенное лицо может два раза продать один лот и скрыться с чужими средствами. Не исключены и ситуации, когда продавец отзывает доверенность, уже получив деньги, а покупатель теряет их, так и не приобретя права собственности. Квартиры по доверенностям продаются с максимальным дисконтом. Однако это не повод спешить с подобной покупкой. «Подводных камней» слишком много, и никакая скидка не возместит возможные потери.
В свою очередь, переход на продажи по эскроу-счетам существенно сократил угрозы при приобретении первичного жилья. Новый порядок сделал невозможными ситуации, когда дольщик, отдав застройщику деньги за жилье, в случае остановки строительства оказывается ни с чем. Теперь, если застройщик разорился, не достроив дом, покупатель по закону может рассчитывать на возврат ранее уплаченной суммы.
К достоинствам первичного жилья относится и возможность выбора оптимального варианта отделки. При поиске вторичного жилья порой возникает дилемма, брать ли более дешевую квартиру в неудовлетворительном состоянии или более дорогую с хорошим ремонтом. В таких ситуациях стоит сравнить разницу в цене между ними с суммой, которую, предположительно, потребуется вложить в ремонт условно дешевого варианта. Нередко общие расходы с учетом трат на ремонт оказываются выше. А выбирая между качеством ремонта и удобством локации, наверно, стоит предпочесть второе, ведь привести квартиру в желаемый вид со временем можно, а вот самостоятельно создать в районе социальную и транспортную инфраструктуру не получится
Читайте также:
Как забронировать квартиру в новостройке: инструкция по применению
Как купить квартиру в ипотеку самостоятельно: инструкция для заемщика
Автор: Юлия Яковлева
Дата публикации 04 ноября 2022
