Один из основных вопросов, который встает перед будущим покупателем жилья: новостройка или вторичное жилье? Каковы принципиальные отличия квартиры от застройщика и квартиры, «бывшей в употреблении»? О плюсах и минусах каждого варианта рассказывает Новострой-М.
Новостройки и вторичка: юридические нюансы
Сложности выбора между первичным и вторичным рынком жилья
Ждать или не ждать: готовность ЖК имеет значение
«Биография» жилья: подводные камни при покупке вторички
Инфраструктура: к чему готовится при покупке новой квартиры
Транспортная доступность: на что обратить внимание
Ремонт: есть ли преимущества у новостроек?
Шумные соседи: как избежать проблем
Цены: есть ли выгодные предложения в новых ЖК?
Выбор и ассортимент: кто останется в выигрыше?
Ипотека: преимущество пока за первичкой
Новостройки и вторичка: юридические нюансы
Не все новые дома являются новостройками с юридической точки зрения. Обычные граждане привыкли называть новостройками не только строящееся жилье, но и любой относительно недавно построенный дом. Между тем разница есть — и она важна.
Новостройка в прямом понимании — строящийся или недавно сданный дом, жилье в котором продается напрямую от застройщика. Юридически квартира остается в статусе «новостройка» до момента регистрации права собственности.
После этого, даже если в квартире не сделан ремонт и в ней никто не живет, она становится так называемой «новой вторичкой». Соответственно, есть еще и «старая вторичка» — жилье, построенное давно.
Принципиальная разница между первичным и вторичным жильем заключается в способе покупки квартиры. Если жилой комплекс еще строится или только готовится к вводу, то квартиры в нем продаются по ДДУ (договору долевого участия), а отношения сторон регулирует 214-ФЗ.
Бывает, что жилье в новостройке продает не застройщик, а физическое лицо. Например, покупатель изначально приобретал квартиру с целью перепродажи или же у него изменились планы. В этом случае при продаже будет заключаться договор переуступки (уступки прав требования).
В некоторых случаях оформляется предварительный договор купли-продажи. Например, когда ЖК уже построен, но еще не получено разрешение на ввод в эксплуатацию и не готовы документы о праве собственности.
Что касается вторичного рынка, то продавцом здесь является собственник, у квартиры уже есть история (и не всегда позитивная), а при сделке оформляется договор купли-продажи.
Сложности выбора между первичным и вторичным рынком жилья
Невозможно дать однозначный ответ: вторичка или новостройка. Свои «за» и «против» есть и у первичного, и у вторичного жилья.
Покупателю приходится решать, что выбрать и чем пожертвовать, особенно при ограниченном бюджете. На одной чаше весов — современный дом с продуманными планировками, закрытым от машин и посторонних двором, качественными детскими и спортивными площадками, различными общественными пространствами, новой инженерией, а на другой — морально и физически устаревшее жилье, но зато в обжитом районе с детскими садами, школами и поликлиниками поблизости. В новостройках такой инфраструктуры может не быть, или же ее строительство отстает от ввода домов.
И подобных «переменных» в этой задаче более чем достаточно. Поэтому нужно определить, что для вас важнее.
Ждать или не ждать: готовность ЖК имеет значение
Это, пожалуй, один из самых главных моментов, которые стоит учитывать при выборе квартиры.
Если дом еще строится, а у вас нет другой недвижимости — придется вместе с ипотекой оплачивать еще и арендное жилье (недешевое!) или жить у родственников. А застройщики сейчас не торопятся сдавать новостройки точно в срок — и это даже не совсем проблема, а скорее следствие адаптации к новым рыночным условиям (снижение спроса, замедление наполнения эскроу-счетов и др.).
Кроме того, нестабильная экономическая ситуация никак не может гарантировать, что дом вообще будет построен. В таком случае даже эскроу-счета не станут панацеей — лимит страхования по ним повысят с 10 до 30 млн рублей, но долгожданная новая квартира от этого не появится, придется выбирать другой вариант и снова ждать. Впрочем, это самый пессимистичный сценарий.
В этом смысле ключевое преимущество вторичного жилья — оно уже готово. И если ремонт, оставшийся от прежних хозяев, вас устраивает, то можно заселяться сразу после подписания всех документов и завершения сделки. Такой вариант часто выбирают при смене города, разводе или других обстоятельствах, когда жилищный вопрос нужно решить как можно быстрее.
«Биография» жилья: подводные камни при покупке вторички
У квартиры в новостройке нет не то чтобы темного — вообще никакого прошлого. Вы являетесь ее первым собственником, да и форма договора предельно прозрачна и безопасна. Это либо ДДУ, либо ДКП с застройщиком, либо договор уступки права.
При покупке вторичного жилья возможны различные неприятные сюрпризы. А именно: скрытые права третьих лиц, совершенное в квартире преступление, ошибки в приватизации и пр. Кроме того, некоторые продавцы просят покупателя согласиться на указание в договоре сниженной стоимости квартиры или другие «мутные» схемы — как правило, чтобы не платить налоги. Если согласиться на такой подлог, придется отвечать за свои действия по закону.
Чтобы проверить юридическую чистоту вторичной квартиры, нужно потребовать архивную выписку из ЕГРН — из нее будет понятно, сколько раз квартира меняла собственника, нет ли на ней обременений и других ограничений.
Инфраструктура: к чему готовится при покупке новой квартиры
Общая тенденция — обеспечивать даже новостройки своей жилой средой, независимо от класса проекта. Но и здесь есть несколько нюансов:
- социальные объекты могут строиться с запозданием;
- мест в детских садах и школах может не хватить;
- в новостройках с малым количеством запроектированных квартир вообще часто нет собственных детсадов и школ.
Кроме того, далеко не во всех жилых комплексах предусмотрено достаточное количество парковочных мест.
Наконец, бюджетные новостройки строят, как правило, на окраинах — там, где нет ни крупных магазинов и торговых центров, ни детских садов и школ, ни поликлиник. Даже если застройщик обещает обеспечить жилой комплекс инфраструктурой, жителям первых домов нередко приходится ждать, когда это всё появится.
Так что, если вы привыкли жить в районе, где всё рядом — от транспортных остановок и магазинов до объектов социальной инфраструктуры, — имеет смысл купить квартиру на вторичке.
Нюанс: виды из окон тоже очень важны. На вторичном рынке можно сразу понять, на что вы будете смотреть каждый день, — на площадку с мусорными контейнерами, на двор, на дорогу или на зеленый массив. С новостройками ситуация не такая предсказуемая — например, совсем рядом могут построить еще один корпус, которого раньше в проекте не было.
Транспортная доступность: на что обратить внимание
Кстати, о транспортной доступности. Если вы хотите жить в пешей доступности от метро, в локации с хорошим транспортным сообщением, то это качество обычно свойственно уже сложившимся кварталам. В новые микрорайоны массовой застройки транспорт может прийти не сразу, и жителям приходится тратить много времени, чтобы добраться на работу. Хотя, конечно, в Москве есть выбор строящихся ЖК как возле уже открытых станций подземки, так и у перспективных.
Ремонт: есть ли преимущества у новостроек?
Здесь как повезет. На вторичном рынке есть как квартиры со свежим ремонтом (пусть хотя бы косметическим), в которые можно переехать сразу, так и жилье, в котором никогда не было ремонта, и тогда потребуются время и деньги, чтобы привести его в приличное состояние. А еще новому владельцу может не понравиться ремонт от прежнего собственника и придется все переделывать.
На первичном рынке есть предложения с ремонтом от застройщика, но даже в таких квартирах новоселы нередко делают отделку «под себя». И все больше становится новостроек без ремонта или с предчистовой отделкой, в которые необходимо дополнительно вложиться. И еще не известно, что выйдет дешевле — ремонт вторички или первички.
Шумные соседи: как избежать проблем
Вряд ли прежний хозяин квартиры на вторичном рынке расскажет вам, что у него шумные или неопрятные соседи и что в соседнем доме работает ночной бар, чьи посетители буянят по ночам. Так что нельзя гарантировать, что неприятного соседства не будет.
В новом доме шанс оказаться в более подходящей социальной среде намного выше. Современные проекты ориентированы на определенную целевую аудиторию, да и позволить себе квартиру в новом доме может далеко не каждый — вряд ли вашим соседом здесь окажется безнадежный алкоголик.
Правда, среди шума все равно придется пожить какое-то время, с новостройками это практически неизбежно. Но ведь и в старых домах нет-нет да кто-нибудь делает ремонт, будя соседей с утра пораньше звуками перфоратора.
Цены: есть ли выгодные предложения в новых ЖК?
Еще относительно недавно вторичное жилье стоило дороже первичного — в основном потому, что в него можно быстро заселиться, да и прежние хозяева нередко оставляют новым жильцам часть мебели и техники.
Однако льготные ипотечные программы за несколько лет так «разогнали» цены, что квартиры в новостройках сейчас дороже вторички, — по разным данным, разница в цене составляет в среднем от 9% до 52%.
Выбор и ассортимент: кто останется в выигрыше?
Выбор квартир на вторичном рынке ограничен: вряд ли можно в понравившемся доме выбрать одновременно и сразу подходящую планировку, этаж и вид из окна. В новостройках предложение шире, да и планировки поинтереснее: тут вам и кухня-гостиная, и мастер-спальни, и даже пентхаусы с террасами.
Ипотека: преимущество пока за первичкой
Если речь идет о рыночной ипотеке, то сейчас средние ставки на первичное и вторичное жилье практически сравнялись.
Зато покупателям первичного жилья доступны льготные программы — например, семейная ипотека (условия которой, впрочем, осенью должна измениться) и ИТ-ипотека (правда, она недоступна для Москвы). Здесь есть большое «но»: воспользоваться ими могут только семьи с детьми или сотрудники ИТ-компаний.
Кроме того, застройщики привлекают покупателей, предлагая им субсидированную и траншевую ипотеки. Есть еще рассрочка и обмен старого жилья на новое (трейд-ин).
И на первичном, и на вторичном рынках работают такие льготные программы как сельская, дальневосточная и арктическая ипотеки. Но, как видно из названий, они тоже не для всех.
Резюме
Нельзя однозначно ответить на вопрос, что лучше: первичное или вторичное жилье. Выбор зависит от потребностей и предпочтений: в пользу новостроек говорят «чистая» история квартиры и минимальные риски при заключении договора, в пользу вторичного жилья — отсутствие необходимости ждать окончания строительства и возможность заселиться как можно быстрее. На первичном рынке можно встретить более удобную планировку, а для вторичного рынка характерна богатая инфраструктура локации.
Читайте также:
Как забронировать квартиру в новостройке: инструкция по применению
Как купить квартиру в ипотеку самостоятельно: инструкция для заемщика
Автор: Юлия Яковлева
Дата публикации 14 августа
Оставить отзыв