Делая выбор в пользу новостроек Подмосковья, покупатели квартир хотят получить не просто квадратные метры по более доступной, чем в Москве, цене, а комфортную среду обитания, где хочется жить и растить молодое поколение. Портал Novostroy-M.ru выяснил, какие жилые комплексы области больше всего подойдут для семей с детьми.
Результат конкурентной борьбы
Объекты детской инфраструктуры – детсады и школы – девелоперы включали в свои проекты всегда, по крайней мере, там, где в этом была острая необходимость, например, в новых районах. Однако лишь после кризиса 2008-2009 гг. стало понятно, что наличие на территории жилого комплекса образовательных учреждений, а также развлекательных и спортивных объектов для детей является конкурентным преимуществом новостройки. «Такие проекты стали появляться в последние несколько лет, с приходом в область крупных проектов комплексной застройки, усилением конкуренции среди застройщиков с одной стороны и ростом требований к будущему месту жительства со стороны покупателей с другой», – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.
По данным компании KASKAD Family, порядка 60% жилых комплексов Московской области имеют собственную детскую инфраструктуру, так как строятся на новых территориях. Остальная часть проектов, без собственной детской инфраструктуры, как правило, возводится внутри населенных пунктов, например, в зоне бывших промзон или неосвоенных ранее территорий, поэтому рядом есть детсады, школы и т.д.
Также стоит отметить, что помимо желания компании создать действительно интересный проект с большим набором детской инфраструктуры, существуют еще и градостроительные нормы, которые девелоперу никак не обойти. Более того, градостроительные нормы периодически корректируются. Что касается детской инфраструктуры, то, например, раньше в рамках реализации жилых проектов на территории Подмосковья на 1000 жителей необходимо было построить 35 мест в детских садах, а сейчас эта цифра увеличились до 65. По словам Вячеслава Шихова, генерального директора Granelle Development, власти уделяют пристальное внимание строительству объектов социальной инфраструктуры, в том числе детских садов, поэтому в последнее время все новые проекты, которые выходят на рынок недвижимости области, проходят жесткую процедуру согласования.
При расчете количества объектов детской инфраструктуры учитывают и уже существующую инфраструктуру района. То есть если в окружении новостройки есть детские сады, которые в состоянии принять новых воспитанников, то в рамках проекта может быть меньше детсадов или не быть их вовсе. Например, ЖК «Менделеев» находится в городе Химки, где активными темпами ликвидируется очередь в дошкольные учреждения – они строятся и за счет девелоперов, и за счет городского бюджета. Таким образом, недалеко от жилого комплекса есть много детсадов, что позволило застройщику ограничиться лишь созданием на внутридворовой территории детской площадки. То же самое и со школами – в районе их достаточное количество. «Кроме того, Химки отличаются высокой концентрацией объектов образовательной инфраструктуры: помимо обычных школ и детских садов здесь функционируют высшие учебные заведения и филиалы московских вузов (Академия гражданской защиты МЧС России, Российская международная академия туризма, Московский государственный университет культуры и искусств, Институт международных экономических отношений и т.д.)», – говорит Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».
Жилой комплекс «Новое Измайлово-2» в Балашихе строится в районе с уже полностью развитой инфраструктурой – в шаговой доступности функционирует 6 детских садов, 2 школы, 2 гимназии, детская поликлиника. Именно поэтому новостройка не имеет собственных инфраструктурных объектов.
А вот в ЖК «Маяк» (проверен Тайным покупателем) помимо детской инфраструктуры в рамках проекта есть большое количество образовательных учреждений в пешей доступности – 4 детсада, 3 школы. В семи минутах ходьбы расположен стадион «Родина», где кроме большого бассейна, есть множество секций: плавание, тхэквондо, самбо, теннис, художественная гимнастика, аэробика. Для юных талантов открыт дом детского творчества «Созвездие» с разнообразными кружками.
Чем бы дитя не тешилось
По словам Владимира Богданюка, руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, до недавнего времени многие застройщики строили инфраструктурные объекты и передавали их на баланс города, получая компенсацию за строительство. Сейчас гарантий, что школы и детсады перейдут в ведение муниципалитета, нет, а найти оператора, который выкупит или арендует площади, непросто. Поэтому застройщики, особенно в массовом сегменте, еще на этапе проектирования стараются договориться с чиновниками о будущем «социалки». В любом случае проект жилого комплекса должен соответствовать градостроительным нормам, так что, если детсад нужен, он будет построен несмотря ни на что.
«У девелоперов есть вариант строить частные школы и детсады. Конечно, это недешевое удовольствие, но родители делают осознанный выбор в пользу творческих, развивающих учреждений, если они действительно предлагают хорошую программу и там работают талантливые педагоги», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Однако Наталья Саакянц, коммерческий директор компании Rose Group, считает, что арендаторов, оказывающих образовательные услуги, можно встретить в крупных проектах комплексного освоения территории, при строительстве небольших объектов это становится невыгодно.
Минимальный набор детской инфраструктуры включает детские площадки, максимальный – не ограничивается фантазией и возможностями застройщиков. На территории комплекса могут быть построены музыкальные школы, развивающие центры для дополнительных занятий, разнообразные студии, мини-зоопарки и т.д. В составе объектов детской инфраструктуры не менее важны и спортивные объекты – стадионы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы и т.д. Крайне желательно для семей с маленькими детьми наличие поблизости собственной поликлиники.
Наталия Немчанинова, директор департамента продаж компании ОПИН, уверена, что строительство игровых площадок и прогулочных зон, детских садов и школ демонстрирует социальную ответственность девелопера и повышает интерес покупателей к проекту, а, следовательно, его привлекательность и темпы реализации.
Однако одной из проблем новых жилых комплексов является не столько недостаток детской инфраструктуры, сколько поздний ввод в эксплуатацию таких объектов. Нередко жителям домов в первых очередях приходится ждать, пока заработает детский сад или школа. Все больше девелоперов обращает внимание на эту проблему и стараются построить социальные объекты к заселению первых жителей. Например, в Микрогороде «В лесу» первые жилые корпуса были заселены весной 2014 года, и уже 1 сентября открылись школа и детский сад.
Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп», отмечает, что важно разделять понятия: ввод «социалки» в эксплуатацию в конце сдачи каждой очереди или в конце сдачи всего проекта. В первом случае сдача школ и детских садов к моменту заселения жителей – стандартная практика. «Гораздо логичнее направить большую часть средств и рабочих ресурсов на возведение жилых домов, – говорит Анна. – А к моменту, когда новоселы закончат ремонтные работы и заселятся в жилой комплекс с детьми, будут построены и переданы городу социальные объекты. Такое решение – пример рационального использования времени и денег при реализации жилого комплекса».
Есть из чего выбрать
В Микрогороде «В лесу» есть школа на 1100 учеников и детский сад на 180 детей, а в дальнейшем по мере развития жилого комплекса будут возведены еще два дошкольных учреждения и одна школа. Школа работает в режиме полного дня, то есть помимо основных занятий, углубленного изучения математики и английского языка, для детей организованы дополнительные развивающие занятия, кружки и секции. Среди них художественная студия, музыкальные классы, кружок робототехники, танцевальный клуб, тренажерный зал, секции йоги и международная академия тенниса. В проекте также открыты филиал Московского центра реального айкидо, школа изучения иностранных языков, арт-студия, детский развивающий центр. Ключевой особенностью детских игровых площадок является их зонирование в зависимости от возрастной категории детей. Так, площадки для малышей располагаются в центре внутреннего двора, чтобы родители могли видеть перемещение ребенка.
В ЖК «Западное Кунцево» уже работают школа и детский сад, при этом оба учреждения оснащены бассейнами. Детсад рассчитан на 7 групп для воспитанников в возрасте от 2 до 7 лет. С детьми здесь занимаются логопеды, преподаватели музыки. Школа помимо учебных классов оснащена исследовательскими лабораториями для изучения естественнонаучных предметов, лингафонными кабинетами для изучения иностранных языков, медицинским и стоматологическим кабинетами, актовым залом с гримерными, студией звукозаписи, типографией, мультимедийным информационным центром и даже биржевым классом. Кроме того, на территории комплекса есть ролледром, площадка для стритбола, зона паркура, дорожки для роликов и велосипедов, площадки с уличными тренажерами.
В ЖК «Маяк» помимо школы на 730 детей с углубленным изучением иностранных языков и детского сада на 220 человек с дошкольной подготовкой (оба здания с бассейном) застройщик построит медицинский центр на 1000 кв. м и фитнес-клуб с бассейном и саунами. Концепция ЖК подразумевает огороженную территорию, двор без машин, игровые площадки для детей разных возрастов, прогулок и активного отдыха, облагороженную набережную.
В ЖК «Сказка» запланирован парк, который будет разделен на две зоны: спортивно-оздоровительную и детскую, где расположатся гончарные и столярные мастерские для малышей, мини-ферма, собственный фруктовый сад. На территории комплекса предусмотрен детский сад, работающий по системе Монтессори.
В ЖК «Алексеевская роща» для удобства жителей четыре детских сада, школа, спортивные площадки. Также на территории комплекса обустроены прогулочная зона, площадки для игр, занятий спортом и отдыха. Реализация проекта подходит к завершению, на сегодняшний день из объектов социальной инфраструктуры осталось достроить школу.
В состав инфраструктуры жилого комплекса VESNA входят два детских сада на 120 мест каждый, один из которых уже построен и оборудован собственным бассейном, а также школа на 850 человек.
На территории ЖК Kaskad Park будут расположены детские площадки, школа и детский сад, а также языковая школа, школа танцев, школа восточных единоборств, веревочный городок, площадки со спортивными тренажерами.
В распоряжении жителей ЖК «Белый парк» Ледовый дворец «Умка» (с хоккейной командой «Белые медведи» и секцией фигурного катания), конно-спортивная база ЦСКА.
Проживающие в жилом квартале «9/18» дети могут посещать творческую развивающую школу, частный детский сад, хоккейную школу под руководством олимпийского чемпиона Виктора Шалимова. На территории квартала есть велодорожки, беговые дорожки, уличные тренажеры, развивающие детские площадки, бассейн и каток.
Экономия в кризис
В условиях кризиса есть вероятность, что застройщики начнут экономить на инфраструктуре, в том числе детской. Конечно, от обязательных объектов вряд ли удастся «избавиться», речь идет, скорее, о дополнительных. Затраты на строительство подобного рода объектов могут достигать нескольких сотен миллионов рублей, что непременно отражается на стоимости квартир, а сегодня спрос очень чувствителен к бюджету покупки.
Между тем, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», считает, что наличие социальной инфраструктуры в условиях увеличивающейся конкурентной борьбы за покупателя, является дополнительным мотивом при выборе того или иного жилого объекта для покупки. И если застройщик начнет на этом экономить, то может потерять значительную часть покупателей.
По словам первого заместителя генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яны Сосоревой, детские сады и школы относятся к обязательной инфраструктуре, и на застройщиков накладываются ограничения, связанные именно со строительством столь важных социальных объектов. Что касается дополнительной инфраструктуры, то здесь все зависит от стратегии компании и характеристик проекта. С одной стороны, эти объекты увеличивают затраты, с другой – позволяют выделить проект и сделать его концепцию более интересной для покупателей. Так что в каждом случае нужно все рассматривать индивидуально.
Дмитрий Пантелеймонов уверен, что детские учреждения, детские площадки, спортивные объекты нужны, и отказываться от их включения в состав ЖК застройщики не станут. «У нас, к примеру, много семейных покупателей и много молодежи, планирующей «прибавление» в будущем, поэтому вопрос о детских садах, школах, центрах развития задают 70-80% клиентов, не меньше», – поясняет Дмитрий.
Борис Цыркин, управляющий партнер, KASKAD Family, уверен, с каждым новым проектом, выведенным в кризис, рынок будем видеть все больше «новинок» детской инфраструктуры, и девелоперы обязательными объектами ограничиваться не будут.
Дата публикации 29 октября 2015
