«Застройщик просто не может дать скидку 10-20% – модель строительства сейчас другая» (видео)

Приближается осень – время подводить итоги первой половины года и готовиться к новому деловому сезону. О том, как изменились покупательские предпочтения, выгодна ли субсидированная ипотека и где появятся новые проекты, Новострой-М рассказал Геннадий Дикалов, коммерческий директор ГК «МИЦ».

– Какие тренды вы бы выделили в сфере недвижимости вообще и на рынке новостроек Московского региона в частности?

– Главный тренд – это замедление роста цен. За последние два года с момента начала пандемии стоимость недвижимости резко пошла вверх. Это отмечали все застройщики. И многие рапортовали о рекордных прибылях. Что, в общем-то, не сюрприз, когда у тебя за полтора-два года ценник вырос на 70-80%, а где-то по конкретным проектам и форматам квартир – до 100%.

В первую очередь замедление цен сейчас коснулось комфорт-сегмента, потому что там многое завязано на ипотеку. Ипотека весной была очень дорогая. Поэтому, если мы посмотрим, например, на март-апрель, то они были абсолютно нулевые. И в апреле, и в мае это прослеживалось с точки зрения поступления денег на эскроу-счета. Тот активный рост цен, который был, встал. Ну и, наверное, будет справедливо сказать, что, в принципе, это было ожидаемо, потому что рынок не может постоянно расти, у него есть своя цикличность. И сейчас мы пришли к моменту времени, когда пик роста остановился.

– Вы сказали, что рынок замедлился в первой половине года. Сейчас лето, сезон отпусков, который на рынке недвижимости считается спокойным в плане спроса. Как сейчас обстоит со спросом, предложением, ценами?

– Если посмотреть на первое полугодие, то цены выросли порядка 9% от проекта к проекту. У кого-то рост был и в двузначных числах. Если сравнивать лето, которое обычно медленное, с весной, то, в первую очередь, надо сказать, что весна упала более чем в два раза. Весь рынок замедлился где-то на 60% к 2021 году. Мы говорим о количестве сделок, о количестве проданных метров и, соответственно, о поступлении денежных средств. Поэтому, когда мы смотрим сейчас на лето, то оно нетипично активное. В первую очередь, это эффект низкой базы весенних продаж. Опять же заиграла ипотечная история: была снижена ключевая ставка, и сейчас можно взять ипотеку не под 15-16% на квартиры, а по господдержке в районе 7%.

– Вы связываете это со снижением ипотечной ставки прежде всего?

– Да, со снижением ипотечной ставки и дальнейшим ее субсидированием. Потому что сегодня, как и два года назад, можно приобрести квартиру под 0,6% годовых на весь срок кредита. И это абсолютно для всех, не только для айтишников, например. Семейная ипотека сейчас позволяет вообще купить квартиру под 0,1%. Таким образом, если брать квартиру стоимостью 10 млн и сроком кредита на 20 лет, то можно посчитать, что переплата по процентам составит всего порядка 200 тысяч рублей.

– Это вы говорите о той ипотеке, когда застройщик работает в партнерстве с банком?

– Да, имеется в виду субсидированная ипотека.

– А расскажите, пожалуйста, о ваших предложениях. Какие есть ставки и что популярно у людей?

– Конечно, все зависит от клиента. Если клиент берет ипотеку и планирует держать ее в течение всего срока, а это может быть и 20, и 30 лет, то даже несмотря на увеличение стоимости квартиры при этом, для него это выгодная история. Да, это абсолютно прозрачный инструмент, если клиент берет субсидированную ставку, то увеличивается стоимость квартиры. Например, при ставке в 0,6% годовых – примерно на 15%. Соответственно, при обслуживании кредита в течение всего времени будет очень большая экономия на процентах.

– Получается, что покупателю нужно выбирать: либо низкая ставка, но вырастает цена лота, либо высокая ставка, но цена квартиры ниже?

– Да. Если ты обслуживаешь ипотеку больше 7 лет, то, конечно, интереснее купить квартиру на 15% дороже и заплатить за нее не 10 млн, а 11,5 млн рублей, но при этом заплатить в процентах не 7 млн в течение 20 лет, а всего лишь 800-900 тысяч. При этом также серьезно снижается ежемесячный платеж. 

Если опять вернуться к нашему примеру квартиры за 10 млн, то при ипотеке в 7% годовых ежемесячный платеж будет порядка 70 тысяч рублей, а если брать субсидированную ипотеку под 0,6%, то платеж резко пойдет вниз и составит порядка 45-50 тысяч. Это дает свои плюсы с точки зрения финансовой гибкости. Когда мы запустили эту историю в мае, то увидели, что порядка 90% всех ипотечных сделок шли по субсидированной линии, а не по обычной льготной ипотеке.

Если квартира инвестиционная или понятно сразу, что ипотека берется на короткий срок (меньше семи лет), тогда это неинтересная история и в нее не нужно входить.

– Геннадий, вы упомянули про цены. Пожалуй, это главный вопрос, который интересует наших читателей: когда застройщики снизят цены? Люди ждут низких цен. Это связано еще и с тем, что льготную ипотеку под 7% нельзя рефинансировать, люди ждут снижения ставок. Возможно, они не знают про субсидированную ипотеку. У меня складывается впечатление, что есть огромный отложенный спрос.

– Да, вы правы, есть целая категория, как мы их ласково называем, «ждунов». В первую очередь, они ожидают дальнейшего снижения ключевой ставки. Оно происходило очень активно. Сейчас же, я думаю, такого активного снижения уже не будет. Эти люди ждут до сентября. Какая-то такая история сформировалась, что вот наступит сентябрь, лето закончится и станет все понятно. Поэтому мы ждем вместе с ними, мы тоже немножко «ждуны».

Также надо понимать, что абсолютное большинство застройщиков сегодня работают в рамках проектного финансирования. Оно подразумевает определенное ценообразование. Мы берем у банка деньги, чтобы строить, наши клиенты получают определенные гарантии, которые проектное финансирование дает, а мы берем на себя обязательства по наполнению эскроу-счетов. Банк очень внимательно следит за тем, по какой стоимости реализуются лоты. Есть ковенанта минимальных и средних цен. И застройщик просто не может дать скидку 10-20%. Модель строительства сейчас другая.

Поэтому я смотрю на рынок не с точки зрения того, что он будет снижаться в цене и все выдохнут: «Дождались!». Нет, задача застройщика сейчас в партнерстве с банками максимизировать набор финансовых инструментов, которыми можно оперировать, чтобы приобрести жилье. Субсидированная ипотечная ставка – как раз один из таких инструментов, которые позволяют клиентам в эту историю войти и комфортно ее поддерживать.

– Правильно ли я понимаю, что больших скидок особо ждать не стоит, а цены продолжат расти?

– Цены продолжат расти, в первую очередь, в рамках готовности проекта. Потому что готовое жилье дороже строящегося. Что касается роста цен вне проектного финансирования, то тут все зависит от конкретного застройщика, который руководствуется своими внутренними факторами. Мы очень объективно смотрим на рынок и двигаемся строго в моделях проектного финансирования, соблюдаем те финансовые обязательства, которые есть, и не планируем большего повышения цен. Сейчас важно надежно строить, вовремя сдавать объекты, помочь клиенту приобрести жилье и выполнять банковские обязательства.

– Есть такая разнонаправленная тенденция. Застройщики сейчас выводят очень много проектов на рынок. И люди еще ждут понижения цен, потому что предложение расширяется. В «ковидные» времена все скупали из-за льготной ипотеки и цены росли, потому что еще был некий дефицит. А сейчас предложение растет, и поэтому еще люди ждут корректировки цен. Насколько, с вашей точки зрения, это правдивая история?

– Я вижу ситуацию таким образом, что цены будут там, где они есть сейчас. Важно, чтобы был максимум удобных инструментов для покупки жилья (рассрочки, субсидированные ставки). Надо двигаться в этом направлении.

– Расскажите подробнее, как сейчас меняется продукт?

– В первую очередь, идет снижение средних площадей. Мы видим, что за последние два года средняя площадь в Новой Москве снизилась примерно на 10%, в Московской области – на 6%. Это касается, в первую очередь, проектов комфорт-класса. В «бизнесе» это снижение тоже есть, но не такое сильное. В Москве это порядка 3%. Если посмотреть на те проекты, что сейчас выходят, то заметен скачок вниз по средней площади. Это как раз реакция на рынок, потому что средний чек должен быть максимально приближен к покупательской способности. Все сегменты на это заточены: «бизнес» меньше, а «комфорт» – больше.

Второе – это баланс квартир с отделкой и без отделки. Сегодня доля квартир с отделкой составляет порядка 75-80% в проектах, которые мы строим. И это классная история по двум причинам. Первая – это удобство для клиента, финансовая гибкость, когда можно включить стоимость отделки в ипотечный кредит, взять на него низкую ставку и не тратить полгода, а то и год на ремонт. Во-вторых, когда ты заказываешь отделку у застройщика, включается мощный механизм, большие объемы закупок. Поэтому нет сомнения, что ты обязательно получишь то, что покупаешь. Например, на нашем проекте «Вереск» мы пару недель назад проверяли, что у нас есть из строительных материалов – и все сейчас в наличии, всего в достатке: и окна, и лифты, и отделочные материалы.

И, говоря о продуктовых тенденциях, наблюдается интересное развитие, когда компания строит бизнес-класс там, где раньше никогда не строила. Мы будем строить в Печатниках проект бизнес-класса. И это будет круто: река, интересно посаженные корпуса, большие видовые квартиры. Раньше «бизнес» был в рамках Садового кольца, ну точно не дальше Ходынки. А сегодня история меняется.

– А как-то меняются предпочтения покупателей территориально: Москва, Новая Москва, Подмосковье?

– Я бы немножко по-другому сказал. Я бы посмотрел на клиентов в общем и отметил, что они стали более требовательными. 5-7 лет назад было круто иметь нормально построенные коммерческие площади на первых этажах жилых объектов. Но разве сегодня мы об этом говорим? На моем опыте мы видим, что клиенты хотят видеть более экологичные проекты.

Если взять наш новый проект «МелисСад», который мы запустили в д. Дудкино на Киевском шоссе, в двух километрах от МКАД, то там сейчас огромный строительный рынок, который мы сносим и ставим там всего лишь четыре корпуса. Это будет максимально разреженное пространство. Мы в комфорт-сегменте начинаем строить многоуровневые дворы: там будет два уровня дворового пространства. Там же построим хорошо продуманный wellness-центр. Это будут не просто зал-«качалка» и бассейн на три дорожки. Это должна быть реально интересная история с интегрированными различными видами спорта, возможностями для бега, плавания, чтобы люди могли расслабляться и укреплять здоровье. Это все история о том, как люди, в хорошем смысле слова, балуют себя и становятся более требовательными.

– Какие еще новые проекты вы собираетесь выводить в этом году?

– План вывода новых проектов у нас очень активный. В прошлом году мы продали порядка 165 тыс. кв метров. В этом году мы хотели достигнуть цифры в 300-350 тыс. кв метров. На данный момент мы не остановили ни одного проекта, который запланировали.

В первом квартале мы запустили новую очередь в рамках проекта «Цветочные Поляны» – «Цветочные Поляны Экопарк». После этого – ЖК «МелисСад», о котором я говорил выше. В Одинцовском районе вышел в продажу ЖК «Каштановая Роща». И еще готовим два проекта: сити-комплекс бизнес-класса в Марьиной роще, а также в «старой» Москве в районе Печатники построим на реке довольно большой проект объемом около 200 тыс. кв метров.

Читайте также:

Ипотека или… ипотека: переплачивает ли покупатель за снижение ставки?

«Мы потеряем рынок новостроек, если ничего не предпринимать» (видео)