По мнению экспертов, сегодня наличие системы эскроу-счетов не играет решающей роли при выборе покупателем нового жилья. Намного важнее репутация застройщика, доступная цена и локация. Вместе с тем, по данным аналитиков «Инком-Недвижимость», большее доверие к эскроу-счетам демонстрируют люди в возрасте 50+. Из них 65% покупателей отдали бы предпочтение проектам, реализуемым по «новой» схеме.
Слухи о том, что переход на эскроу-счета приведет к удорожанию квартир в новостройках чуть ли не на 30%, будоражили рынок всю первую половину года. В итоге уже к августу спрос в сегменте пошел на спад, а осенью просел на 15%.
Тем временем цены так и не претерпели глобальных изменений: максимальная разница между стоимостью квадратного метра жилья в проектах, реализуемых по старым и новым правилам, зафиксирована в комфорт-классе и составляет сейчас 16%. Так, цена «квадрата» в новостройке массового сегмента, продаваемой по эскроу, равна 182 тыс. руб., а по ДДУ – 157 тыс. руб.
При выборе проекта фактор наличия эскроу обычно не играет для покупателя решающей роли: куда важнее репутация застройщика, удачная локация, доступность жилья и т.д. Впрочем, по данным специалистов компании «Инком-Недвижимость», больше доверия к эскроу – возможно, в силу некоторого консерватизма – испытывают люди старшего возраста: при прочих равных условиях 65% клиентов из категории 50+ отдали бы предпочтение именно таким ЖК.
По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», сейчас на московском первичном рынке реализуются 384 проекта. Из них полностью введен в эксплуатацию 41% ЖК, где с покупателем заключается договор купли-продажи (ДКП), 47% новостроек продаются по договорам долевого участия (ДДУ), 10% – с открытием эскроу-счетов, в 2% проектов новые корпуса реализуют через эскроу, а старые – по ДДУ.
Из новостроек с эскроу 10% относятся к эконом-классу, 40% – к сегменту «комфорт», 30% – это бизнес-класс и 20% – высшие ценовые сегменты.
Средняя цена квадратного метра в проекте экономкласса, где продажи осуществляются по ДДУ, составляет сегодня 150,5 тыс. руб. В ЖК с эскроу она равна 147,3 тыс. руб., т.е. на 2% меньше. Впрочем, в сегменте «комфорт», где проектов, продаваемых через эскроу, насчитывается больше всего, расстановка сил иная: там стоимость «квадрата» в новостройке, реализуемой по ДДУ, составляет 157 тыс. руб., а по эскроу – 181,9 тыс. руб., т.е. на 16% выше. В бизнес-классе, как и в «экономе», проекты с эскроу дешевле продаваемых по ДДУ: 231,3 тыс. руб./кв. м против 245,3 тыс. руб./кв. м (разница 6%).
«Что касается ценообразования в ЖК с эскроу, девелоперы изначально закладывают стоимость проектного финансирования в цену квадратного метра, – объясняет руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. – Однако задирать ценник на фоне снижения спроса и падения доходов населения застройщики не могут: покупательская чувствительность сейчас слишком высока».
Порядка 40% покупателей, которые рассматривают жилье в строящихся ЖК, позитивно относятся к идее эскроу, 60% клиентов скорее ориентируются на старые схемы. У представителей каждой из групп находятся свои аргументы.
«В проектах, реализуемых по ДДУ, обычно выше степень готовности, но у покупателя нет финансовых гарантий на случай незавершения строительства, – говорит заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. – В ЖК с эскроу строительная готовность ниже, зато у клиента есть дополнительная уверенность в получении квартиры. Правда, стоит отметить, что средства дольщику возвращаются в объеме до 10 млн руб., а это не такая уж значительная сумма для столичного рынка недвижимости».
Дмитрий Таганов подчеркивает, что схема финансирования не является определяющим критерием при выборе жилья: «Покупатель прежде всего смотрит на репутацию застройщика, локацию ЖК и стоимость квартиры. Факт ее приобретения по ДДУ или через эскроу для многих является не более чем техническим нюансом».
Однако эксперты компании все же замечают некоторые закономерности в поведении потенциальных покупателей: так, если в возрастной группе 30-50 лет при прочих равных условиях использование эскроу предпочли бы 35% клиентов, то в категории 50+ таковых насчитывается уже 65%.
«Сейчас в новостройках с эскроу происходит коррекция финансовой модели, но уже скоро они начнут конкурировать с ЖК, реализуемыми по старым правилам, – прогнозирует Валерий Кочетков. – Тогда-то мы и увидим борьбу за клиента между проектами с разными схемами продаж. Думаю, ее первые результаты станут заметны уже в первом квартале будущего года. Возможно, в этом противостоянии новостройкам с ДДУ даже придется демпинговать, чтобы оставаться привлекательными для покупателя».
Читайте также
«В последние 5 лет покупательская способность не растет. Такой тренд сохранится и в ближайшем будущем»
«Если человеку нужно реализовать насущную потребность в жилье, то ждать не стоит, потому что ситуация на рынке может измениться»
Дата публикации 07 декабря 2019
