Десять московских новостроек продемонстрировали в III квартале рост цен свыше 14%, при этом за три месяца рейтинг обновился полностью. Актуальными данными с Новострой-М поделился Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи». 

Картина рынка

Прошлый рейтинг составлялся за II квартал 2025 года, когда ключевая ставка, наконец, медленно, но начала снижаться (на 1 процентный пункт, до 20%). В течение III квартала тренд продолжился – ставка в июле составила уже 18%, а в сентябре – 17%. Таким образом, ключевая ставка стала ниже на 3 процентных пункта по итогам квартала. Влияния на ставки по ипотеке это практически не оказало, а вот привлекательность депозитов снизилась.

По данным Frank Research Group, средняя ставка депозита сроком на 1 год на сумму 10 млн руб. (как раз хватит в качестве первоначального взноса по ипотеке или рассрочке для средней квартиры бизнес-класса в Москве) в конце июня составляла 15,5%, а в конце сентября – 11,9% (т.е. упала на 3,6 процентных пункта). Получается, что если срок депозита истекает, то перекладывать средства на новый депозит уже не так интересно, если сравнить с новостройкой – в среднем они плюс-минус за время строительства дорожают на 12% в год (это только рост рынка, а ещё есть премия за строительную готовность).

Спрос по итогам III квартала 2025 года в Москве, согласно данным Росреестра, составил 20 398 зарегистрированных ДДУ, что, между прочим, на 9% больше показателя аналогичного периода в 2024 году (напомню, именно с июля 2024 года льготная ипотека (8% для всех желающих) прекратила своё существование в новейшей истории рынка новостроек). Если же сравнивать накопленным итогом продажи за три квартала 2025 года по сравнению с тремя кварталами 2024 года, то результат хуже всего на 9% (58 132 ДДУ против 63 689). Снижение продаж на 9% сложно назвать крахом рынка, поэтому девелоперы продолжали невозмутимо строить и продавать, не забывая повышать цены (пусть даже и предоставляя альтернативные инструменты покупки как рассрочки и траншевые ипотеки).

Отметим ещё одно интересное явление на рынке недвижимости, которое всё больше и больше покупателей квартир заставляет смотреть именно на «первичку» – речь о так называемом «деле Долиной». Как известно, певица продала свою квартиру и направила средства мошенникам, а потом опротестовала сделку в суде. В итоге добросовестный покупатель квартиры остался и без денег, и без квартиры. Дело резонансное, но самое интересное, что в настоящее время (по данным Филиппа Терехина – старшего партнёра компании «Ляпунов, Терехин и партнеры») в судах первой инстанции рассматриваются около 10 000 аналогичных дел, а в апелляционных судах – ещё около 8 тысяч апелляционных жалоб на  похожие решения судов (!!!), и многие россияне уже попросту опасаются выходить на рынок вторичной недвижимости.

Рейтинг за III квартал 2025 года

Динамика роста цен сегодняшнего рейтинга рассчитывалась от средних цен предложения на соответствующие даты, с учётом скидок (при их наличии на эти даты).

Отметим, что уже практически в каждом рейтинге 4 раза подряд есть либо ПИК, либо его «производная»  – компания Forma. Это не говорило бы об инвестиционной привлекательности именно этой компании за счёт большой доли компании на рынке (благодаря статистике – хоть один, но найдётся проект, который войдёт в десятку), если бы не одно «но» – в рейтинг стали стабильно попадать несколько проектов девелопера. Так и сейчас – из 10 проектов три проекта от ПИК. Случайность? Нет, закономерность! Однако обо всём по порядку.

ТОП-10 открывает группа компаний «Аквилон» со своим уже достаточно зрелым проектом комфорт-класса «Аквилон Beside» – 10-е место в сегодняшнем рейтинге. Кстати, ровно два года назад проект уже участвовал в рейтинге, но с первой очередью застройки, а теперь дело дошло и до второй очереди. Если кто не помнит, когда-то это всё было очень неплохим по своим временам проектом Sreda от группы компаний «Промсвязьнедвижимость», позднее часть проекта была продана амбициозному региональному девелоперу «Аквилон», и он вполне справился с продолжением «Среды». Близость станций метро, отличная транспортная доступность, уже имеющийся парк, развитая торговая инфраструктура в виде ТЦ «Город», квартиры с отделкой и срок сдачи в 2027 году – что ещё нужно инвестору? Средняя цена за III квартал выросла на 15% и достигла 454 500 рублей за квадратный метр.

9-е место – за проектом комфорт-класса «Волжский парк». Проект стартовал в далёком «ковидном» 2020 году, а сейчас реализуется очередной этап. Чистовая отделка, относительная близость к станции метро «Текстильщики», сдача в 2026 году и невысокий средний бюджет благоприятно отражаются на спросе, а значит и цены растут на этом фоне динамично. За квартал средняя цена прибавила 15,5% и достигла невероятных 389 тысяч рублей за квадратный метр.

Кстати, у проекта есть ещё нереализованный фактор инвестиционного потенциала – станция МЦК и D2 «Новохохловская» находится на расстоянии меньше 700 метров по прямой, вот только пройти там нельзя – мешает завод ЖБИ-6 (действующий). Но есть все основания полагать, что рядом со станцией такой завод рано или поздно уступит место другой, более проницаемой застройке (жилью и/или офисам), когда появится возможность дойти до станции напрямую, и вот тогда можно ожидать очередного всплеска спроса и роста цен.

MR Group попал в сегодняшний рейтинг двумя проектами, расположившимися на 8-м и 7-м местах – JOIS и SET. Первый проект относят к премиум-классу (вопрос, конечно, насколько премиальным является проект, расположенный на окраине промзоны даже не возле ТТК, а значительно дальше), второй – к бизнес-классу (хм, тоже недалеко от промышленных предприятий). Средняя цена в «Джойс» («Джуа?») выросла на 16% (до 645 тыс. руб./кв.м), а у его младшего брата SET – на 16,1% (488 тыс. руб./кв.м). Как все мы понимаем, промышленные предприятия по соседству рано или поздно исчезнут, а вот жилые комплексы – останутся. Срок сдачи JOIS – конец 2027 и 2028 годов, SET – III квартал 2028 года. Что интересно – в ЖК SET MR Group отошла от отделки white box (ранее встречалась практически в каждом проекте бизнес-и премиум-класса от этой группы компаний, и это было плюсом для инвесторов и конечных покупателей), и предлагает квартиры только без отделки.

Шестое место снова за группой компаний ПИК – на этот раз с проектом комфорт-класса ЖК «Бусиновский парк». Средняя цена выросла до 381 тысячи рублей за квадратный метр (+ 16,2%), что совсем немного по московским меркам. Проект расположен в районе со смешанной застройкой (тут можно встретить и скверы с парками, и промышленные предприятия, ТЭЦ-21, до МКАД рукой подать), но метро, конечно, далековато (опять же, по московским меркам) – больше 20 минут пешком. Чуть поближе расположена станция D3 «Ховрино», однако этот вариант подойдёт не всем. Именно этим и объясняется ценник. Тем не менее, район развивается, реновируется, а значит определённый инвестиционный потенциал для дальнейшего роста имеется.

Группа «Родина», насколько я помню, ещё ни разу не входила в десятку, а тут сразу сходу – пятое место с проектом премиум-класса «Союз». Если бы кто-то лет 5 назад сказал бы, что рядом с ВДНХ и Ботаническим садом новостройки будут стоить больше 700 тысяч рублей за один квадратный метр – поставил бы под сомнение. Тем не менее, покупатели новостроек оценили близость (и, что немаловажно, размеры) парков, неплохую транспортную доступность (рядом прошла Северо-восточная хорда), станция метро – в 6 минутах пешком. Первая очередь проекта уже сдана, есть корпуса со сроком сдачи в конце этого года и в начале следующего. Увы, ввиду близости сроков сдачи, потенциал для роста цен уже ограничен, а ведь и сам проект неплох – рядом спортивный комплекс с огромным разнообразием видов спорта. Пока же проект вырос в цене на 19,7% за III квартал и достиг 737 тысяч рублей.

В шаге от подиума на этот раз ЖК комфорт-класса «Матвеевский парк» (третий из проектов ПИК, вошедших в десятку). Динамика цены составила 21,4% за квартал (495 тысяч рублей за кв.м, все квартиры с чистовой отделкой). Когда-то Очаково ассоциировалось с одноимённым пивом, промышленной застройкой и «уставшим» жилым фондом. Сегодня это развивающийся район рядом с новенькой станцией метро «Аминьевская», практически в одном кластере с престижными соседями бизнес- и премиум-класса в виде ЖК Vangarden, «Крылья», «Событие», «Река» и другими. Однозначно, район будет и дальше развиваться (в том числе, в плане инфраструктуры). Срок сдачи продаваемой сегодня 4-й очереди – 2027-2028 годы, а значит инвестиционный потенциал определённо имеется.

Бронзу сегодня забирает ГК ФСК со своим проектом бизнес- или премиум-класса Sydney City (наверно, бизнес-класс не должен стоить сегодня 713 тысяч рублей за кв. м (+23,9% за квартал), пусть и недалеко от «Москва-Сити»). Уже в следующем году в 2 минутах пешком откроется станция метро «Звенигородская», да и сегодня до проекта можно добраться за 15 минут от станции метро «Шелепиха». Классика высокодоходного девелопмента и инвестиций – строительство в промзоне, которая постепенно исчезает, а вместо неё вырастает город-сад. Срок сдачи очередей в продаже – конец этого года и 2027 год. Есть предложения квартир с полной отделкой, white box и без отделки. В общем, кому что нужно. Один из наиболее интересных объектов для инвестиций, но… средний чек, конечно, высоковат (56 млн руб., минимум – 21 млн руб.).

Серебро достаётся группе компаний «Самолёт» – проектов в «старой» Москве у них немного, зато все хорошие. Средняя цена в ЖК «Квартал на воде» выросла в течение трёх месяцев на 24,2% (до 439 тысяч рублей за кв. м). Проект бизнес-класса, расположенный прямо на берегу Москвы-реки, хоть и недалеко от Курьяново. Да, наверно, раньше никто не назвал бы этот район подходящим для бизнес-класса, но и премиальные проекты в промзонах раньше тоже не строили. А тут – отличные виды, неплохая транспортная доступность (станция D2 «Перерва» в пешей доступности, развитая сеть автомобильных дорог), развитая собственная инфраструктура (школа, детсад). В 2028 году будет открыта станция метро «Курьяново» (примерно 7-10 минут пешком). Срок сдачи очереди в продаже – 2029 год. И реально невысокий порог для инвестиций в бизнес-класс – явно средней цене есть куда стремиться.

И, наконец, неожиданный победитель сегодняшнего рейтинга – золото уходит в компанию Apsis Globe с проектом комфорт-класса Citimix! Средняя цена выросла в течение квартала аж на 27,4% (до 380 тысяч рублей за кв. м). Проект располагается в соседстве с Мичуринским проспектом, в 15 минутах пешком от станции метро «Озёрная». Рядом – Тропарёвский лесопарк (138 га деревьев!), интересный по концепции проект с развитой инфраструктурой (частично – чтобы компенсировать некоторую удалённость от сложившейся застройки района). В чём же подвох, почему не бизнес-класс, почему не ценник 500+? Ответов несколько. Первое – рядом довольно большое Востряковское кладбище (москвичей этим уже особо не удивишь, но тут оно реально большое, не все готовы постоянно memento mori).

Ну а так как апартаменты при прочих равных условиях на 15-20% дешевле квартир, то и удалось отыграть это отставание всего за один квартал. Хотя комплекс и сдаётся в июле 2026 года (вторая очередь, первая – уже заселена), фактически он уже готов, остался вопрос формальностей. Увы, такого роста больше ожидать от этого проекта не приходится, а жаль!

Результаты сегодняшнего рейтинга, с одной стороны – неожиданные, а с другой – вполне логичные: проекты, в которых прогнозируется или уже происходит какое-то существенное улучшение, и являются наиболее интересными для инвестиций – открытие станций метро в пешей доступности (при их текущей удалённости или полном отсутствии), изменение статуса с нежилой застройки на жилую и т.п. приводят к эффективным результатам инвестирования. Но даже те проекты, где всё стабильно, являются неплохой альтернативой депозитам на сегодняшнем рынке. Удачных инвестиций!

Как считали

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в реализации на 01.10.2025 и на 01.07.2025 с количеством лотов в продаже не менее 10, в формате квартир в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам проекта на соответствующие даты, т.е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь этих квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные (в первую очередь – сайты ЖК).

Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале июля 2025 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в сентябре эти квартиры были уже распроданы и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и наоборот, снизиться.

При подготовке рейтинга за III квартал 2025 года, как и в прошлых рейтингах, включены проекты с относительно невысоким порогом входа (бюджета покупки квартир), которые можно отнести к объектам инвестиций для достаточно широкого круга лиц (в отличие от всех новостроек элитного и части новостроек премиум-класса). Условная цена отсечения – 1 млн руб./кв.м. 

ТОП-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены предложения за III квартал 2025 года:

 * При подготовке статьи использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек».

Читайте также:

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в октябре

Тысячи сделок: какие массовые ЖК пользовались особым спросом у покупателей в III квартале?

Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М