Доля новостроек бизнес-класса в общем объеме продаж составила 51%, этот сегмент оказался наиболее устойчивым к спаду покупательской активности. При этом цены в ЖК бизнес-класса продолжают расти, а выбор доступных проектов сужается.
За 12 месяцев, к маю 2026 года, в Москве в три раза сократилось число округов со средней ценой ниже 500 тысяч рублей за квадратный метр в новостройках бизнес-класса, подсчитали аналитики ГК «Основа». В мае 2026 года насчитывалось только два административных округа столицы, где средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса составляла менее 500 тысяч рублей.
Изменения по округам Москвы
Эксперты ГК «Основа» изучили динамику средних цен на новостройки бизнес-класса в Москве в разрезе административных округов столицы. Для этого они проследили, как менялась средняя стоимость новостроек этого класса в каждом округе за последние 12 месяцев. Несмотря на наметившуюся в последние месяцы стагнацию цен в сегменте, аналитики выяснили, что за прошедший год резко сократилось число округов, где покупатели могли рассчитывать найти новостройку бизнес-класса со средней ценой менее 500 тыс. рублей за квадратный метр.
Так, в мае 2025 года новостройки бизнес-класса продавались в девяти округах столицы, и только в трёх из них средняя стоимость квадратного метра превышала 500 тыс. рублей. Это были Центральный административный округ (в среднем 545 тыс. рублей за квадратный метр), Южный административный округ (519 тыс. рублей) и Юго-Западный административный округ, где средневзвешенный показатель составлял 502 тыс. рублей.
За последующие 12 месяцев картина заметно изменилась. Теперь только в двух административных округах столицы средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса осталась ниже 500 тыс. рублей. Это Северо-Восточный административный округ (485 тыс. рублей за квадратный метр) и Юго-Восточный административный округ (486 тыс. рублей).
В оставшихся семи округах средняя цена превышает 500 тыс. рублей за квадратный метр. В Центральном, Южном и Юго-Западном округах, где и год назад новостройки бизнес-класса в среднем стоили дороже 500 тыс., показатель вырос еще сильнее. В ЦАО – до 610 тыс. рублей, в ЮАО – до 568 тыс. рублей, в ЮЗАО – до 547 тыс. рублей.
В Северном административном округе средняя стоимость квадратного метра увеличилась с 491 тыс. до 579 тыс. рублей. Далее следует Северо-Западный округ, где этот показатель достиг 553 тыс. рублей против 455 тыс. год назад.
Заметно выросла цена в Западном административном округе: в апреле 2026 года она составила в среднем 547 тыс. рублей за квадратный метр против 460 тыс. в апреле 2025 года. Наконец, перешёл на новый ценовой уровень Восточный административный округ, где средняя стоимость квадратного метра достигла 542 тыс. рублей вместо 481 тыс. год назад.
Таким образом, за прошедшие 12 месяцев средний ценовой барьер в 500 тыс. рублей за квадратный метр преодолела стоимость новостроек бизнес-класса в четырёх округах: ВАО, ЗАО, САО и СЗАО. В ЦАО, ЮАО и ЮЗАО средний ценовой показатель, как и год назад, остаётся выше 500 тыс. рублей за квадратный метр. В СВАО и ЮВАО расценки по-прежнему ниже этой ценовой планки.
Динамика по районам
Эксперты также изучили, как изменились средние ценовые показатели новостроек бизнес-класса в разрезе районов Москвы. Для этого они подсчитали долю районов с той или иной средней стоимостью квадратного метра в общем числе районов, где представлены новостройки бизнес-сегмента. Например, год назад в 27% районов столицы средняя цена варьировалась от 300 тыс. до 400 тыс. рублей за квадратный метр. Теперь же, в апреле 2026 года, доля районов с такими расценками снизилась до 15%.
Доля районов с ценой от 400 тыс. до 500 тыс. рублей за квадратный метр уменьшилась с 33% до 28%. Закономерно выросла доля районов с более высокими ценовыми категориями. Год назад в 30% районов Москвы средняя стоимость квадратного метра составляла от 500 тыс. до 600 тыс. рублей, а теперь эта доля увеличилась до 32%.
Наиболее заметный рост произошёл в другой ценовой категории – от 600 до 700 тыс. рублей за квадратный метр. Год назад такие расценки встречались только в 3% районов Москвы, а в апреле 2026 года такая средняя стоимость квадратного метра наблюдается уже в 13% районов столицы.
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:
– В текущих условиях крайне важно проводить взвешенную ценовую политику, поскольку ипотечный стимул фактически не работает, а общее число потенциальных покупателей на рынке сократилось. Наиболее эффективными становятся те застройщики, которые умеют оптимизировать продажи и предлагать продукт, доступный для своей целевой аудитории.
При этом важно учитывать, что в последние годы наметилась тенденция: основной рост цен в том или ином сегменте или локальном рынке (например, в округе или районе) происходит именно из‑за появления новых проектов.
Иногда квартира в проекте на стадии котлована может стоить дороже, чем новостройка того же класса на более высоких стадиях строительства. Поэтому мы рекомендуем покупателям обращать внимание на проекты разной степени готовности.
При этом важно понимать, что в исследовании мы оценивали именно среднюю стоимость квадратного метра в новостройках. Цена за «квадрат» варьируется еще и в зависимости от площади самой квартиры – более просторные «семейные» форматы могут предложить и более «комфортную» стоимость квадратного метра.
Среди наших проектов бизнес-класса только в двух средняя стоимость квадратного метра превышает 500 тыс. рублей – это готовый «ВЭРИ на Миклухо-Маклая» (ЮЗАО) и «ВЭРИ на Ботанической» (СВАО), где введена первая очередь.
Совместное исследование «Метриум» и ГК «Основа» также показало, что новостройки бизнес-класса оказались более устойчивыми к падению спроса.
Падение спроса на строящееся жильё в старой Москве составило 36% за январь-апрель 2026 года. Однако бизнес-класс устоял лучше остальных (спад всего 17%) и теперь формирует половину всех сделок – в отличие от прошлого года, когда лидировал массовый сегмент.
За первые четыре месяца 2026 года в старой Москве было заключено 12,8 тыс. договоров долевого участия (сделки физлиц без учета уступок и оптовых продаж). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда общее число заключённых ДДУ составило 20,0 тыс., спрос на строящееся жильё в столице сократился на 36%. Однако эта негативная динамика существенно различается по сегментам рынка: в одних наблюдается действительно обвал, а в других – скорее корректировка.
Наименьший спад активности покупателей зафиксирован на рынке новостроек бизнес-класса: с января по апрель здесь заключили 6,5 тыс. договоров долевого участия, что на 17% меньше, чем в аналогичном периоде 2025 года, когда спрос составил 7,7 тыс. (по числу проданных квадратных метров снижение – 17%). Эксперты напоминают, что в целом за прошлый (2025) год общее число сделок на рынке новостроек бизнес-класса Москвы увеличилось на 6% по сравнению с 2024 годом.
«Рынок новостроек бизнес-класса в Москве будет и дальше укрепляться, и в ближайшие годы останется самым крупным и стабильным сегментом. Конкуренция в этом секторе будет расти, так как застройщики вряд ли поспешат возвращаться к строительству более доступных объектов из‑за высоких ипотечных ставок. По крайней мере это не произойдёт быстро, даже если ипотека вновь станет доступной и привлечёт на рынок клиентов массовых проектов. Таким образом, бизнес-класс останется наиболее динамичным и устойчивым сегментом рынка. Если говорить о наших проектах, то мы наблюдаем с начала года высокую активность покупателей во всех объектах, но больше всего сделок заключено в «Наметкин Тауэр», «Мираполис» и «ВЭРИ на Ботанической»
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»
Далее по снижению спроса следует рынок новостроек премиум-класса. В первые четыре месяца 2026 года было заключено 1,5 тыс. договоров долевого участия – это на 28% меньше, чем в аналогичном периоде 2025 года, когда общее число сделок превысило 2 тыс. (по числу проданных квадратных метров сокращение на 34%). Между тем за прошлый год спрос в премиум-классе увеличился на 7% по сравнению с предыдущим годом.
Самый большой спад активности покупателей фиксируется в двух полярных сегментах рынка новостроек Москвы – в массовом и высокобюджетном. На рынке новостроек комфорт-класса с начала года заключили 4,7 тыс. договоров долевого участия, тогда как в аналогичном периоде 2025 года общее число сделок составляло 9,9 тыс. Таким образом, спрос снизился на 53% (при этом спрос снизился за год на 29%). При этом весь 2025 год застройщики массовых проектов завершили в символическом плюсе по отношению к 2024 году – рост спроса составил 1%.
На рынке новостроек элитного и делюкс-сегмента с начала 2026 года было заключено 158 сделок – это на 53% меньше, чем в аналогичном периоде 2025 года, когда общее число заключённых договоров долевого участия превысило 330 (по числу проданных квадратных метров сокращение на 58%).
Можно констатировать, что спад в сегменте ускорился, поскольку по итогам 2025 года спрос на высокобюджетные новостройки Москвы снизился на 15%.
В целом структура спроса на рынке новостроек Москвы в 2026 году заметно изменилась.
Теперь сегментом, в котором заключается наибольшее число договоров долевого участия, явно стал рынок бизнес-класса: из 12,8 тыс. сделок, заключённых с января по апрель 2026 года, 51% соглашений пришёлся именно на этот сегмент. Далее следует рынок массовых новостроек – его доля составила 37%. Премиальный сегмент образует 12% заключённых сделок, а на высокобюджетный сегмент приходится всего 1%.
Год назад структура спроса была иной: в январе-апреле 2025 года, когда было заключено почти 20 тыс. ДДУ, большая часть сделок зафиксирована в массовом сегменте (49%), бизнес-класс составлял 39%, премиальный – 10%, а высокобюджетный – 2%.
«За последние два года застройщики начали активнее реализовывать проекты в бизнес- и премиум-класса, и одновременно сократили предложение массовых новостроек. Такая структура предложения предопределила и изменение спроса. Этот процесс будет продолжаться и дальше. С начала 2026 года в «старой» Москве вышел только один проект бизнес-класса и один комплекс комфорт-класса, и при этом 10 новостроек высокобюджетного сегмента и четыре проекта премиум-класса. Поэтому московский рынок будет становиться все более дорогим. Число сделок при этом может сокращаться, но важнее сколько квадратных метров и какую выручку составят продажи в итоге. Массовый спрос, по-видимому, сместится в Новую Москву и Московскую область»
Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум»
Читайте также:
В погоне за спросом: в новостройках бизнес-класса Москвы выросла доля студий и вариантов с чистовой отделкой
Москва теряет новостройки: новых ЖК в столице становится меньше, цены растут
Автор: эксперты компаний ГК «Основа» и «Метриум»
Дата публикации 28 мая
Оставить отзыв