Москва — большой город. В столице насчитывается 12 административных округов, в которые входят 132 района. Новострой-М подробно расскажет: в каком из них лучше купить квартиру.
Как выбрать подходящий район
Возле новых станций метро
Районы «старой» Москвы с хорошей экологией
Новая Москва
Перспективные локации «старой» Москвы
А если подальше от центра?
Резюме
Как выбрать подходящий район
После того, как в 2012 году к столице присоединили территории Московской области, расположенные к юго-западу от центра Москвы, город по большому счету стал делиться на «старую» и «новую» Москву.
Москва — один из самых дорогих городов в плане стоимости жилья. Цены на квартиры в новостройках и на вторичном рынке зависят не только от локации, но и от транспортной доступности, социальной и коммерческой инфраструктуры, близости парков и водоемов, а также от множества других факторов.
Кстати, понятие «лучший район Москвы» сегодня уже не актуально. В столице появляются новые центры притяжения, станции метро и МЦД, детские сады и школы, и сегодня лучший район — вовсе не обязательно в центре, а тот, где всё рядом.
Станции метро и МЦД, магазины, кафе и фитнес-центры, пункты выдачи заказов, поликлиники и медцентры, зеленые зоны, а для семей с детьми еще и школы и детские сады — вот что сегодня зачастую становится важными критериями при выборе жилья.
Возле новых станций метро
Жить и работать в пешей доступности от метро хочется даже тем, кто предпочитает передвигаться по городу на автомобиле. В Москве и за ее пределами продолжается активное строительство новых станций подземки, только в 2026 году будут открыты три станции Рублево-Архангельской линии (и вместе с ними — две станции, ранее включенные в состав Большой кольцевой линии). Чем ближе запуск новых станций — тем дороже становится жилье в этих локациях.
Три новые станции графитовой линии откроются в районе Хорошево-Мневники — это «Звенигородская», «Народное Ополчение» и «Бульвар Генерала Карбышева». Станции «Шелепиха» и «Деловой центр», которые сейчас закрыты, расположены в Пресненском районе.
Другие строящиеся и проектируемые станции метро:
- «Гольяново» Арбатско-Покровской линии. Ранее в Гольяново не было метро, только северный выход станции «Щелковская» на окраине;
- «Ватутинки», «Десна», «Кедровая», «Ракитки», «Сосенки» и «Троицк» Троицкой линии. Они улучшат транспортную доступность районов Коммунарка и Троицк;
- «ЗИЛ», «Кленовый бульвар», «Остров мечты», «Каспийская» и «Луганская» Бирюлевской линии. Они расположены в районах Даниловский, Нагатинский Затон, Бирюлево Восточное и Царицыно;
- «Липовая Роща», «Новорижская», «Рублево-Архангельское», «Серебряный бор» и «Строгино» Рублево-Архангельской линии. Строительство ведется в районах Кунцево, Хорошево-Мневники и Строгино, а также в подмосковном Красногорске;
- «Достоевская» Кольцевой линии — Мещанский район;
- «Курьяново», «Бирюлево», «Лебедянская», «Липецкая» и «Москворечье» Бирюлевской линии. Станции появятся в районах Печатники, Бирюлево Западное и Москворечье-Сабурово;
- «Южный порт» Люблинско-Дмитровской линии — район Печатники.
Кроме того, имеется проект продления Филевской линии до инновационного центра «Сколково» (Можайский район).
Отметим, что в некоторых из перечисленных локаций уже есть станции метро, а в другие подземка придет впервые.
Районы «старой» Москвы с хорошей экологией
Москву нельзя назвать городом, в котором у каждого жителя есть парк в пешей доступности. Тем ценнее районы, у которых по экологии «пятерка», то есть много зелени, нет загруженных дорог и промышленных предприятий.
Согласно рейтингу компании «ЭкоСтандарт», к таким районам в 2026 году относятся:
- Метрогородок. Большую часть района занимает национальный парк «Лосиный остров», крупных автодорог нет (только по окраине проходит МСД), на границе района расположена станция метро «Бульвар Рокоссовского»;
- Крылатское. Часть этого района занимает Москворецкий парк с гребным каналом, транспортная инфраструктура представлена станцией метро «Крылатское» и Рублевским шоссе, которое проходит по границе района;
- Ясенево. Район граничит с МКАД, его «зелеными легкими» является Битцевский лес. Есть четыре станции метро;
- Измайлово. Здесь часть района занимает Измайловский лесопарк, а основные дороги проходят по границам — МСД и шоссе Энтузиастов. Есть несколько станций метро на территории района и по соседству;
- Восточное Измайлово. Отделен от МКАД Измайловским лесопарком, соседствует с Горенским лесопарком. Станций метро в районе нет, но рядом расположена станция «Первомайская»;
- Куркино. Район расположен за МКАД, на его территории находится ландшафтный заказник «Долина реки Сходни», по соседству — Тушинский парк и Алешкинский лес. Метро в районе нет.
Новая Москва
Управление Росреестра по Москве отмечает, что больше всего ДДУ среди округов столицы заключается в ТиНАО. И, судя по всему, этот тренд продолжится и в 2026 году — жилье во многих локациях Новой Москвы по-прежнему дешевле, чем в старых границах столицы, а территории здесь активно развиваются, появляются жилье, дороги, инфраструктура, новые рабочие места.
Самые доступные новостройки в ТиНАО — в районах Филимонковский, Щербинка и Внуково, а именно в бывших поселениях Филимонковское, Рязановское и Кокошкино.
Новые жилые комплексы в ТиНАО привлекают еще и тем, что в них обычно предусмотрена вся необходимая инфраструктура: образовательная, медицинская, спортивная, коммерческая. Такие ЖК являются практически «городом в городе», особенно много их представлено в районе Коммунарка. Цены здесь, правда, за последнее время заметно выросли, что обусловлено строительством новых станций и линий метро, развитием административно-делового центра (АДЦ) «Коммунарка».
Перспективные локации «старой» Москвы
Одна из перспективных локаций «старой» Москвы — Большой Сити. Это самый масштабный проект комплексного развития территорий (КРТ) в пределах МКАД.
Согласно концепции развития территории «Большого Сити», представленной Институтом Генплана Москвы, сюда входят участки от Ленинградского до Кутузовского проспекта, включающие части территорий ЦАО, САО, СЗАО И ЗАО. Территория проекта — более 3,2 тыс. га (для сравнения: территория Москва-Сити, включенная в Большой Сити, составляет 60 га).
В концепции отмечается, что большую часть территорию Большого Сити занимают промзоны и жилищный фонд, «львиная доля которого нуждается в реконструкции».
Помимо развития Москва-Сити, проект предполагает вовлечение в городскую жизнь территорий вдоль Москвы-реки (новые набережные и жилые комплексы), реорганизацию промзон с созданием кварталов жилой и общественной застройки.
Два этапа реализации концепции уже позади, сейчас в работе — третий этап, рассчитанный до 2035 года. Каждым этапом предусмотрено сбалансированное развитие застройки, транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры.
На какие районы в Большом Сити следует обратить внимание покупателям жилья? Новый кластер охватывает территории следующих районов:
- Пресненский. Здесь находятся Москва-Сити и Патриаршие пруды, несколько станций метро и МЦД;
- Филевский Парк. В районе есть престижные учебные заведения, парк Фили, несколько станций метро;
- Дорогомилово. Один из самых статусных и престижных районов Москвы. Его особенности: близость к центру и «Москва-Сити», качественная инфраструктура, хорошая транспортная доступность (Кутузовский проспект, ТТК, станции метро), Парк Победы на Поклонной горе;
- Хорошево-Мневники. Почти треть района занимает Серебряный бор, известный своими пляжами. Другие плюсы района — сложившаяся инфраструктура, несколько станций метро и МЦК, выезд на Новорижское шоссе;
- Хорошевский район. Хорошая транспортная доступность (Ленинградский проспект, ТТК, Хорошевское и Звенигородское шоссе), парки и скверы, развитая инфраструктура.
Еще одна перспективная локация — Южный порт в районе Печатники. Кластер является одним из крупнейших проектов комплексного развития территорий в мире, бывшая промзона на юго-востоке столицы преобразовывается на глазах. На 644 га планируется построить более 18 млн кв. м недвижимости — бизнес-центры, жилые комплексы, объекты инфраструктуры. Около 25 га займет озеленение, вдоль Москвы-реки появится новая пешеходная набережная длиной 13 км.
На территории Южного порта будет построена одноименная станция Люблинско-Дмитровской линии метро — на перегоне между станциями «Кожуховская» и «Печатники». Ее строительство предусматривает возведение совмещенного авто- и метротоннеля.
Районом с промышленным прошлым являются и Даниловский. Бывшая территория завода «ЗИЛ» застраивается жильем, здесь появляются бизнес-центры, арт-пространства, новые станции метро, ведется благоустройство набережных.
А если подальше от центра?
Подальше от центра — это рядом с МКАД. Например, районы Восточное и Западное Бирюлево — до них, кстати, вскоре дотянется метро, строительство Бирюлевской линии уже началось, то есть квартиры здесь подорожают. А еще здесь есть музей-заповедник Царицыно и Бирюлевский дендропарк.
Некоторые «старомосковские» районы или их части не просто расположены за МКАД, а даже являются эксклавами, то есть не имеют общих границ с основной частью столицы и окружены только территорией Подмосковья.
Самый крупный эксклав — Зеленоград. Это целый административный округ, состоящий из пяти районов. Является научным центром. Самая крупная зеленая зона — Зеленоградский лесопарк. Метро здесь нет и не предвидится, но есть станция Зеленоград-Крюково МЦД-3. По соседству расположены станции Алабушево и Малино (сейчас не работает).
В Зеленограде лучше жить, если не нужно часто ездить «в город» — дело в том, что магистрали, ведущие в сторону МКАД, часто перегружены. Зато жилье здесь ощутимо дешевле, чем в Москве в пределах МКАД.
Помимо эксклавов есть так называемые «протуберанцы» — районы за МКАД, у которых есть общие границы с основной частью Москвы. Это, например, районы Митино, Молжаниновский, Некрасовка, Косино-Ухтомский, Новокосино, Северный, Куркино, часть района Выхино-Жулебино.
Одним из самых необычных районов является Кунцево. Он состоит из нескольких частей, некоторые из которых расположены за МКАД, среди них есть и эксклавы. Район отличается хорошей экологической обстановкой, на его территории в пределах МКАД есть две станции метро и две станции МЦД, станция метро появится и в Рублево-Архангельском.
Резюме
Выбирая новую квартиру в Москве, потенциальные покупатели или арендаторы жилья ориентируются не только на свои финансовые возможности. Кто-то не хочет менять привычный район, в котором живет уже долго, — и тогда выбор очевиден.
Кому-то важно жить в центре — или в какой-либо из перспективных локаций. Другим, наоборот, хочется жить подальше от суеты мегаполиса и при этом не терять московскую прописку. Третьи предпочитают близость метро, социальной инфраструктуры или природных зон.
Но стоит помнить, что даже в одном районе могут быть как комфортные, так и некомфортные кварталы и дома. В кварталах старой застройки может быть меньшая плотность населения, зато в новостройках зачастую предусмотрена различная полезная инфраструктура.
Читайте также:
В Москве растет число районов с экологически благоприятными условиями для жизни
Метро Москвы до 2030 года: планы развития, новые станции, новостройки в пешей доступности
Автор: Ольга Пименова
Дата публикации 30 апреля
Оставить отзыв